房贷利率史上最大力度下调,会带来怎样的连锁反应?

文化   房产_房产政策   2024-02-21 12:00   北京  

*本文为「三联生活周刊」原创内容

文|谢九

春节还没结束,央行放出大招,房贷利率一次性下调了25个基点,创下了历史最低。利率是国民经济运行之锚,央行下猛药拯救楼市的同时,也将不可避免在经济领域的其他方面产生重大连锁反应。

按照此次利率调整方案,一年期LPR(贷款市场报价利率)保持不变,5年期以上LPR下调25个基点,降至3.95%。由于5年期以上利率重点对应着房贷市场,所以,央行此次大幅降息,除了降低实体经济的中长期成本,主要目的还是为了刺激楼市。

《安家》剧照
央行一次性下调25个基点,创下了历史上最大的单次降息力度。2023年,我国5年期以上LPR的利率仅仅下调了10个基点,而最近这一次降息,就已经大大超过了去年全年。

目前我国首套房利率是在LPR基础上扣减20个基点,此次降息后,首套房利率将下调至3.75%,部分城市还有可能更低。我国的房贷利率在去年就已经达到历史新低,这一次大幅下调,更将再创新低。

那么,房贷利率再度下调,对于楼市会起到怎样的作用呢?
对于刚需购房者而言,房贷利率下降,意味着房贷支出减少。以100万元30年贷款来看,降息之后,每个月的房贷支出大概减少140元。不过,对于存量房业主而言,这一次房贷利率下降,需要等到明年年初才可以享受。

房贷利率大幅下降,对于刚需购房者虽然意味着利好,但是对于整个楼市而言,能够起到的刺激效应估计会比较有限。因为当前楼市的主要矛盾是需求不足,降息其实无法为楼市带来太多额外的需求。

房贷利率大幅下调,主要利好对象是刚需购房者,但对于刚需而言,不管利息是高还是低,最后都会买房。在我国楼市供求关系发生重大转变之后,仅靠刚需带来的购买力,其实已经无法支撑起整个楼市。想要真正刺激楼市,还需要足够的改善型需求甚至投资需求。

《小欢喜》剧照
对于改善型需求而言,当你决定卖掉小房置换大房的时候,除了要考虑房贷压力之外,更需要考虑的因素是——自己未来长期的收入是否稳定?所以,房贷利率下降,只是在一定程度上减轻了房贷压力,但是无法提升购房者对于未来收入的信心。对于大多数普通人而言,如果未来的收入没有保障,甚至时刻面临失业的风险,那么,即使房贷利率再低,也不会有购房的勇气。现在越来越多的人甚至开始反向操作,将正在居住的住房换成更小的房子,由此变现出部分现金,应对未来的不时之需。

对于投资性需求而言,这部分人群相对而言资产较为丰厚,购房的主要考虑因素不是房贷压力,也不是未来收入,而是楼市将来的回报率。在以前楼市上涨周期里,无论利率多高,也无论有多严厉的限购,投资者总是千方百计进入楼市寻求高回报。但是现在,随着楼市进入下行周期,人们对于楼市的预期已经完全转向。还想将楼市作为未来重要资产配置的人已经越来越少。对于投资客而言,更不会因为房贷利率下降就去购买房产。

《都挺好》剧照
所以,这一次房贷利率大幅下降,最大的受益者就是刚需族,可以实实在在享受到降息的红利。但除此之外,降息能够激发的增量需求还是比较有限。我国去年的房贷利率其实就已经创下史上最低,但是房贷余额反而出现了历史上的首次减少,这说明当前普通人都在想办法降杠杆,而不是加杠杆。这一次降息的力度虽大,但和去年相比,其实并没有更实质性的突破,不过是低上更低,很难逆转当前老百姓“去杠杆”的心态。

对于普通民众而言,这一次5年期以上利率下调,负面效应就是未来的存款利率将越来越低。对于商业银行而言,贷款利率大幅下调之后,为了保证自身的利润空间,存款利率肯定也会相应下调。去年以来,我国的存款利率已经多次下调,创下了建国以来的新低。按照最新的挂牌利率,一年期存款利率为1.45%, 3年期为1.95%,5年期为2.0%,银行在实际执行中略有上浮。由于短期利率太低,很多老百姓不得不选择3年和5年的长期利率,勉强能够获得略超2%的收益,但是这一次5年期利率大幅下降之后,以后老百姓想获得2%的存款利率都将很难。
利率大幅下调,不仅会侵蚀老百姓的利息收入,同时还会在宏观层面带来更大冲击,比如人民币贬值。

《我在他乡挺好的》剧照
2023年,央行对于利率下调的态度其实非常谨慎,尤其是5年期以上的利率,全年只下调了一次。原因就在于,楼市固然重要,人民币汇率也同样重要。如果人民币大幅贬值,也会给经济带来很多麻烦,比如增加国内企业的采购成本,更重要的是,还会带来较大的资本外流压力。

所以,刚刚过去的2023年,央行其实是尽量在保楼市和保汇率之间做出平衡,虽然去年楼市持续下行,但央行并没有过于激进降息。但是进入2024年,央行迅速做出了史上最大力度的一次降息,其实也相当于在保楼市和保汇率之间做出了选择。
这次史上最大力度的降息之后,从理想的情况来看,可能能够迅速刺激楼市需求,进而拉动中国经济企稳。从不太理想的情况来看,有可能出现的情形是,大尺度降息没能拯救楼市,反而侵蚀了老百姓的利息收入,而人民币贬值带来资本外流,在股市引发更大的震荡。

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