离婚案件中关于房产分割的法律分析丨威科先行

作者丨杨霞、余玲

机构丨海润天睿律师事务所

本文一共6284字，预计阅读时间为7分钟。

房子对于中国人来说，不仅仅是一个简单的居住空间，更是家的象征、代表着稳定、安全和归属感。房产在中国人的家庭资产中普遍占较高比例，房产的增值、贬值对于离婚案件中当事人权益影响较大，所以房产分割也成为了离婚案件中家庭资产分割的重点。同时，因离婚案件中的房产分割涉及出资来源、还贷情况、产权登记等多种情形的融合，所以房产分割也是离婚诉讼中的难点。

本文将从购置房产时夫妻二人的婚姻状态、购房的出资情况、产权登记等方面出发，对司法实践中涉及的离婚案件中夫妻共有房屋分割进行总结分析。

离婚案件中，涉及房产分割的情况，首先要判断的是该房产是否为夫妻共有房产。

1. 婚前一方购房

婚前一方购置房产通常有两种情形，一种是婚前全款购房，另一种是婚前贷款买房。

对于婚前全款购房且产权登记在出资方名下的，理应认定为出资方的个人财产。若婚前全款买房，但房屋的产权登记发生在婚后，此时的产权登记行为为购房的后续行为，为出售方单方履行义务，该房屋应认定为出资方的个人财产，即依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》（以下简称“《婚姻家庭编解释》”）第三十一条的规定，夫妻一方的个人财产不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。

对于婚前全款购房，婚后将房屋的所有人由出资方变更登记为夫妻共同共有的情形，若产权登记时已明确共有份额，则视为赠与，分割该房屋时应按照约定的份额进行处理；若产权登记时未明确约定份额，则视为夫妻共同财产。

婚前一方以个人财产支付首付款，婚后用夫妻共同财产还贷的，房屋登记在首付款支付方名下的，可以认定为房屋为登记一方所有，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。

2. 婚前双方购房

婚前男女双方以结婚为目的，共同出资购房，产权登记在其中一方名下的情形，我们参考《北京市高级人民法院民一庭关于审理婚姻纠纷案件若干疑难问题的参考意见》，通常认为在有证据表明双方是以结婚、长期共同生活使用为目的购房的情况下，房产应被认定为夫妻共同财产，在离婚时应考虑实际出资情况、婚姻关系存续时间、有无子女等情况由产权登记一方对另一方予以合理补偿。

无独有偶，同样《深圳市中级人民法院关于婚姻家庭纠纷案件的裁判指引》指出，双方恋爱期间共同出资买房，产权登记在一方或者双方名下的，双方恋爱关系终止后要求分割上述房产时，人民法院应当按照照顾妇女、儿童权益的原则、考虑有关房屋的产权登记情况以及双方实际出资情况，妥善分割。

3. 婚前父母出资购房

根据《婚姻家庭编解释》第二十九条的规定，除父母明确表示赠与双方的，父母在婚前为双方购房出资的，该出资应认定为对自己子女个人的赠与。

同样，婚前父母出资购房也需要考虑是双方父母还是一方父母，是父母全款购房还是父母为首付款出资购房不同情形。

双方父母在婚前为双方购房全款出资的，除父母明确表示赠与双方，无论所有权登记在一方还是双方名下，该出资应认定为对自己子女个人的赠与，房产可以认定为双方按照各自父母出资份额按份共有。

若一方父母在子女婚前为其全款购置房产并登记在子女名下的，可以认定为该房产为父母对子女的赠与，该房产为子女的个人财产；若一方父母在子女婚前购房中只有部分出资，房产登记在该出资方子女名下的，婚后由夫妻二人还贷，则该房屋可以认定为房产为登记一方所有，另一方可以就双方婚后还贷的款项及相对应的房产增值部分请求分割。

此外，还有一种情形是父母在子女婚前支付首付款，但登记在双方名下或对方名下时，法院会结合当时父母出资时的真实意图，夫妻婚姻存续时间等因素，在父母无明确借贷的意思表示及相关证据支持的情况下，认为该出资为对夫妻的赠与，购置的房产为夫妻共同财产。

根据《中华人民共和国民法典》（以下简称“《民法典》”）的规定，在婚姻关系存续期间，除夫妻双方另有约定外，夫妻一方或双方所得的财产，为夫妻共同财产，为夫妻共同所有。婚后夫妻购买房产，一方以个人婚前财产购房是否能直接认定为夫妻共同财产、父母在婚后为夫妻购房出资又该如何认定以及在产权登记增加子女名字时房屋产权的归属问题，前述情况在离婚案件中对婚后购置房产的分割中频繁出现。

1. 一方以婚前财产在婚后购房

对于在离婚案件中，房产的产权登记方主张该房产为其用婚前个人财产在婚后购买的，为其个人财产，那该登记方应对此进行证明。若不能证明，不论房产的产权登记为夫妻一方或双方，均应认定为夫妻共同财产。

2. 婚后购房，一方父母为子女出资购房，产权登记在出资方子女名下

在该种情况下，如果是父母全款购置房产并登记在其子女名下的，应为该子女的个人财产，若登记在双方名下则为夫妻共同财产。若父母出资作为首付款，夫妻共同还贷，则房产应认定为夫妻共同财产。

3. 婚后购房，房产登记中存在子女为产权人

在此种情况下，法院会审查夫妻双方在房产购买时的真实意思表示，如果购房时夫妻的真实意思表示是将该房产赠与子女，则该房屋为子女的个人财产，如该子女在离婚时为未成年人，则有抚养未成年子女的一方代为管理；如果购房时夫妻的真实意思表示并非将该房产赠与子女，则离婚时该房产应认定为夫妻共同财产。

离婚案件中，在将涉案房产认定为夫妻共同财产后，对作为夫妻共同财产的房产分割，首先应遵守《民法典》第一千零八十七条的规定，即离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。

在双方对夫妻共有房产价值及归属无法达成一致时，根据《婚姻家庭编解释》第七十六条的规定，法院会按照以下情形分别处理：双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许；一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿；双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖、变卖房屋，就所得价款进行分割。

在具体分割比例上，对于夫妻共有房产是否均是均分，根据案例来看，通常是以均分为原则，但也会综合考虑双方对购房款的出资比例、婚姻关系的存续时间、房产价值、子女抚养等因素来确定对夫妻共有房产的分割比例。

为避免对房产分割产生纠纷，男女双方在婚姻关系成立之前或婚姻关系存续期间，可以通过签订婚前协议或婚内协议来明确包括房产在内的财产的归属及处置安排。同时，为增强婚前或婚内协议的证明力度，也可以进行公证。对于父母参与购房的情况，双方家庭也可以通过协议的方式进行明确，避免因感情破裂后引起的房产在内的财产分割纠纷。

房子是家人遮风避雨的场所，它承载了金钱和财富，也曾经是家庭爱的港湾。如果有一天，缘尽人散，房产妥善的分割不仅能为曾经的家人未来的生活增添一份物质保证，更能为彼此留住一份爱的体面。法律的天平不仅要在司法判决、离婚协议书中体现，更要在曾经因爱走在一起的两个人心中留存。

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