商业租赁纠纷常见法律问题实务分析

创业 2024-12-22 19:07 北京

以下文章来源于中闻律师事务所，作者李子康

近两年来，新冠疫情虽结束但其对经济的影响仍在持续，尤其是在房地产行业整体低迷的态势下，商业地产租赁作为房地产行业中重要一环，出租方（商场）与承租方（商户）之间的纠纷持续不断，笔者结合团队近年来代理承租方的多起租赁纠纷案件，归纳总结如下法律要点，以期为承租方在商铺的选择、纠纷的处理上提供更多法律风险防控思路。

目录
一、租赁标的物权属的审查
二、租赁标的物现状的核实
三、租金支付条款
四、装修与恢复原状
五、维修责任条款
六、转租权及转租异议期
七、逾期腾退租赁房屋占有使用费条款
八、违约责任条款
九、特殊条款争议

租赁标的物权属的审查

为保证租赁合同的效力以及实现房屋的实际使用目的，对于租赁标的物的现状应予以事先审查，审查范围包括房屋权属状况以及出租权利来源。

（一）房屋权属状况

1. 审查房屋是否取得不动产权证书或建设工程规划许可证

要求出租方提供合法不动产权证书或建设工程规划许可证书，以保证租赁房屋系合法建设地产，避免因违建导致租赁合同自始无效。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”

合同无效的后果：出租方仍有权参照原合同约定租金标准要求承租方支付房屋占用费；双方按照各自过错程度就损失承担相应责任。

2. 确认房屋是否存在权利瑕疵：是否设定抵押、是否被查封

签订合同时是否已设定抵押、被司法查封，影响因所有权人变动情况下租赁合同履行的稳定性。一般情况下适用“买卖不破租赁”规则，租赁合同不因所有权变动而解除，但如果在出租之前已经设定抵押权、被依法查封，则不适用上述规则。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定：“租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”

因此，承租方在签订合同前要求出租方说明是否存在设定抵押、司法查封情况并审查相应材料（如房本、不动产档案），如存在该等权利瑕疵，至少需在租赁合同中予以披露并要求出租方保证该等抵押/查封不会危及租赁合同安全、顺利地履行至协议期满，并向承租方提供抵押权人签署的同意出租函。

（二）出租权利来源：直租、转租、委托出租

租赁房屋除所有权人本人对外出租外，还可能是转租、委托出租，因此在审查房屋时，应查看出租方权利来源，系所有权人或者委托人，还是承租人对外转租：

1. 对于委托出租的，应确认委托出租授权手续以及授权内容，确认为有权出租。

2. 对于转租的，需核实该转租行为是否已有明确的约定或授权，转租系被允许的，否则存在合同被认定无效的风险。为避免因此而产生的纠纷，实务中次承租方可以要求转租方（承租方/二房东）协调出租方（大房东）出具《同意出租函》。

租赁标的物现状的核实

商业租赁合同条款中，通常会在陈述与保证条款中约定承租方已对租赁标的物的现状进行核实及确认，例如“本合同签订时，甲方已向乙方充分告知该房屋及周边的所有信息，乙方已充分了解该房屋产权性质、面积、建筑结构、可利用空间、办公条件、设施设备建设及周边现状……”

核实租赁标的物现状，实际上是对于其权属的细化确认，包括核实租赁房屋规划用途、建筑面积、结构、附属设施等状况。为避免后续发生纠纷时因签署上述确认条款被认定承担因未经合理审查义务的过错责任，承租方在核实现状时应当注意以下要点：

（一）规划用途

确保租赁房屋的规划用途与承租使用用途保持一致，避免违反法律规定使用房屋，最终导致无法满足实际用途需求或实际使用房屋的目的。

（二）实际建筑面积

建筑面积的勘测与核实，租赁房屋建筑面积通常直接与租金挂钩，因此应核实确认房屋建筑面积，但需注意的是，实务中存在实际建筑面积与计租面积不一致的情况：如存在面积与不动产权证书不一致，双方应明确计收租金标准特别是计租面积事宜，并明确约定计租面积系双方共同确认、不因后续实际勘测建筑面积的误差等而变化，避免因约定不清发生争议。

（三）房屋结构

该内容主要是便于后续装修改造，避免因装修导致房屋主体结构损坏，或消防验收不合格。同时，也可要求出租方提供房屋结构图纸。

（四）附属设施状况

如电器、供暖、消防等附属设施设备是否齐全，以及关于房屋交付与返还标准所涉及附属设施的交接，以书面交接验收书的形式予以确认。

租金支付条款

（一）租金计算标准

商业租赁中租金的计算方式分为两种：按照每月（天）每平方米租金标准×计租面积计算，或按照整体租赁范围打包约定租金，不管以何种方式约定租金，均应在合同中予以明确。

另外，需要关注的是租金递增，关于租金递增方式应明确约定租金递增的起始时间，如：从租期开始后第几年开始按照（上一年度）的标准上浮多少（%），也即需要明确租金上涨的时间、上涨参照基数，以及上涨幅度。

（二）计租面积

实务中，存在实际建筑面积与计租面积不一致的情况，法院通常根据不同情况采取不同处理方式：

1. 出租方按照相关部门的测绘报告显示的房屋建筑面积计算计租面积的，承租方不得以自行测量的面积提出抗辩。

2. 因出租方原因致使合同约定的部分计租面积不能使用的，承租方就该部分面积无需支付租金。

3. 合同约定计租面积小于承租方实际使用面积，出租方以承租方实际使用面积主张租金的，出租方有责任核实清楚房屋的面积，其未核实清楚房屋面积的责任应自行承担，承租方只需支付合同约定面积的租金。

4. 承租方对计租面积提出异议，但并未申请对面积进行测量，也没有证据证明房屋存在面积差异的，对其主张不予支持。

为避免不必要的争议，可以考虑明确约定计租面积系双方共同确认、不因后续实际勘测建筑面积的误差等而变化；或者约定误差在一定范围以内的免于追究，大于一定范围的则按照实际面积重新计算租金。

（三）租金支付周期及支付时间

租金按每月/每季度/每半年/每年支付，以及何时支付租金，应当在合同中予以明确。

（四）租赁期限：整体租赁期限、免租期、装修优惠期

1. 整体租赁期限

即租赁合同的实际履行期限，一般不得超过20年，期限届满后再次续签合同租赁期限约定也不得超过20年。根据《民法典》第七百零五条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”

为避免出租方延期交房的情况，通常约定租赁期限相应顺延条款，整体租赁期限以租赁房屋实际交付之日起算。

2. 免租期

免租期条款是房屋租赁合同中的常见条款，约定出租方在一定期间内免收承租方租金，是出租方考虑到承租方入驻需装修时间、基于整个租赁期间预期租金收益的一种让利行为。

我国现行法律法规对免租期并无明确规定，在实务中多由出租方和承租方协商一致，以确定免租期的长短、计算方式、适用条件等具体操作方式。例如，整体租赁期限为10年，出租方给予10个月的免租期。

免租期的起始日与整体租赁期限起始日一致，以租赁房屋实际交付之日起算。

3. 装修优惠期

装修优惠期不同于免租期，装修优惠期内出租方仅给予承租方部分租金优惠而非完全免租。主要适用于下述商业租赁场景：

1）出租方考虑到租赁期限较短等因素，仅同意给予装修优惠期，双方不设定免租期条款。

2）承租方装修期限较长但出租方不同意给予较长免租期，免租期+装修优惠期≤承租方装修期。

3）出租方为吸引承租方的入驻，在已有免租期条款的前提下额外承诺装修优惠期，免租期+装修优惠期≥承租方装修期。

装修与恢复原状

（一）承租方的入驻装修

商业地产租赁中出租方会基于商业体整体的规划及定位对承租方的装修行为进行一定的约束，常见于要求承租方的装修方案需要经过出租方认可，同时取得必要的政府审批或报备程序等。由于出租方在移交租赁房屋后，并不直接参与或管理装修行为，因此，装修条款通常是对承租方的装修行为进行一定的限制，以免损毁租赁房屋。

承租方需要注意装修条款下出租方的权利不宜过宽泛，以免不必要地增加己方的成本，或者引发与装修单位的合同纠纷。对于涉及政府审批的，承租方可以要求出租方予以配合；对于装修施工单位的行为导致的损害，承租方可以约定由其自行承担赔偿责任。

（二）租赁合同终止后装修附着物的处理、腾房验收标准

租赁合同中通常会约定，租赁期满后装修物是否能够拆除以及不能拆除部分在合同终止后的折价补偿费问题。

即便合同未约定，根据司法实践，在房屋租赁合同无效或非因承租人单方违约导致租赁合同解除时，承租方仍有权就装饰装修的现值或残值损失要求出租方予以赔偿。

鉴于商业地产的租赁周期较长，而且每任承租方可能对于装修有不同的要求，所以商业地产租赁合同中一般会要求承租方在租期结束时需将租赁房屋恢复至出租方交付时的状态。

对此，承租方应当注意：

1. 租赁合同特别是合同附件《房屋交接验收书》中应对租赁标的物交付时的状态有明确的界定，以免双方交接时发生争议。

2. 对于出租方代为恢复原状但由承租方承担相关费用的情形，可以争取事先在合同中明确约定恢复原状的费用，以免面临恢复费用过高的风险。

维修责任条款

《民法典》第七百一十二条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。”

根据上述法律规定，出租方一般对于租赁房屋负有维修义务，但法律也允许双方就维修另行约定，例如要求由承租方自行承担承租期间的维修费用。

但在商业租赁实务中，因涉及承租方缴纳物业费，一般房屋的“小修小补”可以由物业公司承担，但涉及较大损坏或主要设施设备维修的，双方应约定明确，可以结合双方实际需求以及维修的便利性、房屋本身的使用状况，细致约定和划分双方的维修责任，以免日后争议。

转租权及转租异议期

转租并非法律禁止行为，对于租赁房屋是否可以转租以及转租方的义务应当在合同予以明确。如上所述，次承租方在承租房屋时也要审查承租方是否具有转租权利。

同时，关于转租异议期。根据《民法典》第七百一十八条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。”出租方的转租异议期最长为6个月，因此转租也可以通过默示推定条款予以确认，但为避免争议建议在合同中明确约定。

逾期腾退租赁房屋占有使用费条款

实务中，出租方为了避免承租方在租赁关系解除或终止后继续占用房屋，往往会约定较高的房屋占有使用费计算标准，例如：“承租方不按租赁合同约定的时间交还租赁房屋的，承租方应按本合同约定的日租金标准的1.5倍/双倍/三倍按日向出租方支付其占用租赁房屋期间的租金”。

此类约定看似更加有利于维护出租方利益，但在司法实践中，存在法院认为违约责任计算标准过高，从而酌情调整房屋占有使用费计算标准的可能。

1. 多数情况下，法院倾向于参照原租金标准计算房屋占有使用费

我们理解，在出租方无法证明损失金额的实际发生的情况下，承租方占用原租赁房屋导致出租方无法按照原租金标准向其他人出租房屋，即为法院理解中最直观且合理的损失金额。

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2. 在部分案件中，存在法院突破原租金标准，按更高标准支持房屋占有使用费的情形

武汉市中级人民法院在（2022）鄂01民终1073号案中，认为合同约定的每日按照合同总金额1%的标准计算违约金过高，酌情裁判在原租金标准的基础上增加30%计算房屋占有使用费。

3. 法院按房屋被占用期间同时同地段租赁市场价格确定房屋占有使用费计算标准，但此种情形下出租方具有较重的举证义务

江苏省徐州市中级人民法院在（2020）苏03民终5367号案中认为：“至于占有使用费的计算标准，一般应以当时当地同类房屋租赁市场价格标准计算，不应简单地以转租合同约定的租金标准来进行计算。”

此种情形下，一般法院会要求出租方对案涉房屋被占用期间同时同地段租赁市场价格进行举证，但这并非易事。因装修档次、使用用途等因素都会对房屋租赁价格产生很大影响，出租方若想找到房屋条件较为相似且符合自己期望主张的房屋占有使用费标准的同时同地段房屋，一般在举证上存在较大困难。

4. 如果合同解除后逾期腾退房屋系出租人原因导致，则出租方无权要求支付合同解除后的房屋占用费

商业租赁合同中通常约定有承租方未支付租金或存在其他违约行为时，出租方享有停水、停电的权利。实践中，如果出租方是以承租方迟延支付租金采取间歇性停水停电措施的，人民法院通常倾向于认定为属于出租方行使合同抗辩权。

但如果出租方以合同解约为目的采取停水停电措施，法院通常会审查承租方违约行为是否会导致合同目的无法实现。如果承租方是轻微违约，而出租方以合同约定有停水停电权利为由采取长时间停水断电措施，出租方的行为可能会被认定为权利滥用。同样权利滥用的情况也包括：欠付租金即封铺限制经营、长期留置承租方财物且不允许搬离，笔者近期代理的由北京市第二中级人民法院审理的案件即属于此种情形。

此时，如出租方要求承租方支付解约或合同无法继续履行之日起的房屋占用费，法院一般不予支持。

违约责任条款

我国的违约责任制度是以赔偿守约方的损失为主要功能，而非严厉惩罚违约方，即“补偿性为主、惩罚性为辅”，具体违约金标准以损失填平为原则。

根据《民法典》第五百八十五条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”

实践中，对于违约金的约定类型大致分为以下几种：

（一）逾期支付租金的违约金

逾期支付租金的违约金是指，承租方在租赁期间，未依照合同约定的支付租金时间履行按时交纳租金的义务而承担违约责任的违约金。在房屋租赁合同中一般表述为：“承租人应依照合同约定的时间支付租金，若承租人逾期交付，每逾期一日按照应付未付金额的一定比例支付逾期支付的违约金。”

（二）解约违约金

在租赁合同履行期间，合同签订主体未按照合同约定履行相应的义务，致使合同解除时应向守约方支付一定的金钱。在房屋租赁合同中一般表述为：“若承租人逾期支付租金超过X日，出租人有权解除合同，承租人应向出租人支付X个月租金作为解约违约金。”

（三）没收保证金

履约保证金，又称押金，是指合同当事人一方或双方为保证合同的履行，而留存于对方的款项，租赁合同中的履约保证金系承租方为担保按照合同约定履行相关义务所提供的单方担保。在房屋租赁合同中，一般表述为：“因承租人原因导致租赁合同解除或终止的，承租人交付的保证金予以没收/不予返还”，没收履约保证金的本质仍是承租人承担违约金。

（四）赔偿空置期租金损失

部分商业租赁合同条款中会约定提前解除导致房屋空置期的高额损失赔偿责任。司法实践中，法院通常会综合考察各项因素以评判房屋空置损失的合理性，并不必然根据合同约定支持全部空置期的损失赔偿。

对此，法院行使裁量权时，可能会从以下两个方面对原协议约定进行调整，并酌定损失赔偿责任承担：

1. 房屋空置损失的赔偿数额。在损失的赔偿数额调整上，法院可能以调整赔偿时间、赔偿标准或者直接酌定金额等方式进行。在赔偿时间的调整上，如（2019）最高法民再313号案中，法院将出租方主张的12个月租金的空置费酌定调整为6个月；在赔偿标准的调整上，如（2021）沪02民终4690号案中，虽协议约定合同解除之日至实际交付的房屋使用费为日租金上浮100％，但法院将标准调整为参照月租金计算；或者法院直接酌定赔偿金额，如（2022）沪02民终828号案，出租方诉请以日租金价格计算合同解除至实际搬离并腾空房屋之日的房屋占用费，法院直接将最终的占用费酌定调整为某一具体数额。

2. 房屋空置损失承担主体。法院根据当事人过错程度作为确定承担空置损失的直接责任主体。如（2021）粤民再2号案中，法院认为在双方已知涉案合同目的可能无法实现之后，双方均未采取积极沟通、解除合同、交接场地等有效措施防止涉案租赁物空置损失的扩大，均存在过错。涉案房屋在交付后的空置损失应由双方各自承担50%的过错责任。

（五）补足免租期租金/装修优惠期租金差价

房屋租赁合同提前解除时，出租方失去了就剩余租赁期间获得租金收益的权利，但因免租期、装修优惠期多减免的是租赁期间初始阶段的租金，若出租方不主张承租方全额或按比例补付免租期租金、装修优惠期租金差价，则其商业利益将受到较大影响。

举例而言，出租方本是基于合同约定的十年租赁期间所能获得的租金收益，选择给予承租方十个月的免租期优惠，但合同实际履行了两年便提前解除，若此情形下仍免收十个月的租金，必然对出租方的利益产生较大损害。此时出租方能否主张免租期租金的补足，在司法实践中存在不同看法，通常会根据合同解除原因、双方过错程度、实际合同履行期限等因素综合考量：

1. 合同约定了免租期损失赔偿条款的，法院一般会尊重约定。

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2. 合同未约定承租方违约导致合同提前解除时承租方需要补付免租期租金的，法院因出租方的主张缺少合同和法律依据而不予支持。

在（2021）陕民终177号案中，出租人主张约定免租期是基于其信赖合同能继续履行，承租人擅自解除合同致其获取非免租期部分租金之目的未能实现，故其有权请求承租人赔偿免租期的租金损失。对此，陕西省高级人民法院认为：“案涉合同并未约定违约方除承担违约金外还需另行赔偿损失，也未约定免租期条款因合同提前解除而无效或失效。关于违约金与赔偿损失之间的关系，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：‘当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。’据此规定，本案双方当事人约定的违约金，应理解为双方预先确定的损失赔偿额。大天公司若认为合同约定的违约金不足以弥补其所蒙受的上述损失，有权依法请求人民法院予以增加。但在本案审理中，大天公司并未请求原审法院对违约金予以调整。在贺海雄承担100万违约金的基础上，大天公司要求贺海雄另行承担赔偿损失的责任，缺乏合同和法律依据，原审法院予以驳回，并无不当。”

3. 合同虽无（或者即便有）关于补缴免租期租金的约定，但法院基于公平原则，对免租期按照已履行租期与全部租期的比例对进行折算，判令承租方补付多出部分的免租期租金。

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4. 合同虽无关于补付免租期租金的约定，但法院结合案件具体情况，基于公平原则判令承租方补足全部免租期租金。

在（2019）粤06民终11272号案中，案涉合同约定的租赁期限为八年，装修免租期约两个月，承租人实际占有涉案商铺仅半年，且在该期间并未装修，仅支付约两个月的租金，后因承租人违约被出租人解除合同。二审法院广州省佛山市中级人民法院认为：“在此情况下如令作为违约方的刘宝琳仍然享受装修免租期之优惠，对弘基公司而言显失公平。弘基公司要求刘宝琳支付免租期租金，合理合法，应予支持，一审对此处理正确，本院予以维持。”再审法院广东省高级人民法院在（2020）粤民申3515号民事裁定书中也对该观点予以认同，并驳回承租人的再审申请。

特殊条款争议

（一）开业率条款

基于商业租赁的特殊属性，租赁双方往往对商场的开业率、开业时间有相应约定。例如：“如建筑物开业率低于70%，则开业率低于70%期间乙方租赁费用按协议约定标准的50%支付；如建筑物开业率低于50%，则开业率低于50%期间乙方免于承担租赁费用，且乙方有权解除本协议。”

如出租方未达到开业率要求或未实现双方约定的品牌入驻，法院可能认定为出租方存在违约，按比例承担违约责任；但至于是否能够解除合同，法院仍持审慎、谦抑态度，根据现有开业率是否足以影响租赁方经营之合同目的无法实现、结合出租方其他违约情形综合考虑。

（二）优先承租权条款

虽然《民法典》第七百三十四条第二款明确规定“租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。”但对于承租人行使优先承租权的具体方式、时限并没有予以细化规定，建议在合同中尽可能详细的约定优先续租的行使条件及程序，如：承租人可在租赁期限届满前1个月内提交书面续租申请，在同等条件下，承租人享有优先承租权；若承租人未能在约定期限内提出视为放弃续租权。

（三）工商注册条款

承租方对于租赁房屋是否能进行工商注册也是其重要需求之一，基于租赁房屋的用途、属性等原因，对于办理工商注册登记的要求也有所差异。因此，建议在合同中明确租赁房屋是否能够满足工商注册需求，以及出租方协助办理的义务。

同样，租赁合同解除时，亦面临承租方工商注册信息迁出/注销义务，租赁合同中对于迁出/注销时限、违约责任也应予以明确约定，避免影响出租方再次出租。司法实践中，只要承租方能举证证明其在合同解除后积极办理工商注销手续，法院一般不会苛责承租方因工商注销日晚于合同约定注销时限而承担相应违约责任。

（四）排他条款

商业租赁合同中常见到排他性条款，如“经营期间，不得引进相同类型的商家”，排他性条款主要是为了在特定商业网点取得独家经营地位或者能排斥竞争对手或同类型企业的经营地位，是目前很多餐饮或娱乐企业惯常采用的经营策略。

在实务中，经常会出现合同签订后，出租方又引进同类型商家的情况，承租方往往会以出租方存在违约行为起诉至法院。

（五）逃生条款

为了控制经营风险，承租方往往会考虑约定“逃生条款”，其行为模式是承租方对场地进行“逃离”，是对于承租场所无法满足其经营需求甚至无法继续履行合同的自救行为。该条款允许承租方在满足特定条件时，单方面解除或终止租赁合同，而无需承担违约责任或只需承担约定的责任。

通常，“逃生条款”中的特定条件包括：承租方在一定期间内（例如3个月或6个月）的营业额或利润未达到预定标准，或者租赁房屋所在商场的整体商业环境（如开业率、客流量）发生重大变化。

在司法实践中，逃生条款的效力存在较大争议：

1. 如“逃生条款”系双方真实意思表示、逃生标准具体且明确、不违反法律法规强制性规定、不违背公序良俗，即为有效的民事法律行为。

最高人民法院在（2021）最高法民申1718号案件中认为：“案涉合同系华润公司单方解除，而且华润公司发函要求解除租赁合同的理由系因其超市经营亏损。根据《补充协议二》第三条以及《租赁合同》第11.2.3条之约定，华润公司开业两年后即有权选择单方终止合同，只需提前3个月书面通知石正源公司具体的合同终止日；在租赁期限内，华润公司在该租赁场地开始经营三年后，如果连续亏损6个月且亏损金额累计达100万元，华润公司有证据证明其经过努力采取合理措施，仍然无法摆脱亏损的局面，华润公司有权终止本合同。本案中，华润公司依据上述约定单方解除了租赁合同，并非因双方的违约行为所致。”

2. 如承租方作为品牌入驻方、在订立合同时处于强势地位并提供“逃生条款”，法院可能根据公平原则审查该条款因不合理地减轻了提供格式条款一方即承租方的责任而被认定无效。

作者介绍

杨阳｜中闻律师事务所

北京办公室合伙人

杨律师先后毕业于西北政法大学和英国格拉斯哥大学，先后获得法学学士学位和法学硕士学位。杨律师的工作语言为中文和英文。

杨律师在证券资本市场、金融、并购方面和重大民商事争议解决等方面具有较为丰富的实务经验，具有丰富的项目和团队管理能力，为多家大型央企、银行金融机构及世界500强跨国企业提供法律服务。杨律师熟悉公司法、证券法、银行法、信托法、企业破产法等多个领域的法律法规，具有证券从业资格、基金从业资格、军工保密资格等资格资质认证证书。

业务领域：民商事诉讼与仲裁，银行金融，公司业务

李子康｜中闻律师事务所

北京办公室执业律师

李律师先后毕业于西南政法大学和美国南加州大学，先后获得法学学士学位和法学硕士学位。李律师的工作语言为英文和中文。

李律师在民商事诉讼、国际国内仲裁、银行金融及公司业务等领域拥有丰富的工作经验，在最高人民法院、北京市高级人民法院等全国各级人民法院、中国国际经济贸易仲裁委员会、北京仲裁委员会等多个仲裁机构办理过大量民商事诉讼及仲裁案件，涉及案件标的额数十亿元，在处理疑难复杂案件方面具有丰富的实践经验，擅长处理商业租赁纠纷、公司和股权纠纷、私募投融资和金融资管纠纷、保险理赔与索赔纠纷以及为企业商事交易法律风险防范提供专项咨询意见。

业务领域：民商事诉讼与仲裁，银行金融，公司业务

闫红丽｜中闻律师事务所

北京办公室执业律师

闫律师曾于国内知名评级机构任职分析师、证券公司从事资产管理业务，在证券、金融领域经验丰富。闫律师先后毕业于西北政法大学和西北农林科技大学，先后获得法学学士学位和硕士学位。闫律师的工作语言为中文和英文。

闫律师在民商事争议解决等领域拥有丰富的工作经验，为多家大型央企、银行金融机构及世界500强跨国企业提供法律服务。闫律师熟悉公司法、银行法、信托法、合同法等多个领域的法律法规，具有证券从业资格、基金从业资格等资格资质认证证书。在金融和重大商事争议解决等方面具有较为丰富的实务经验。

业务领域：民商事诉讼与仲裁，银行金融，公司业务

刘伯建｜中闻律师事务所

北京办公室执业律师

刘律师毕业于中国政法大学，先后获得法学学士和法学硕士学位。刘律师的工作语言为中文和英文。

刘律师在民商事诉讼与仲裁、保险与再保险等领域拥有丰富的工作经验，曾任职于国内领先的律师事务所保险法团队，主要从事保险与再保险、商事诉讼及仲裁业务，在最高人民法院、北京市高级人民法院等全国各级人民法院、中国国际经济贸易仲裁委员会、北京仲裁委员会等多个仲裁机构办理过大量民商事诉讼及仲裁案件，涉及案件标的额数十亿元，在处理疑难复杂案件方面具有丰富的实践经验。刘律师服务的客户包括财产保险公司、人寿保险公司、再保险公司、资产管理公司、信托公司等，协助客户解决保险理赔及代位追偿争议、共保及再保险争议、金融资管争议、债权清收及风险处置等。

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