二手房（存量房）买卖合同审查指引｜万字长文

总的来说，二手房买卖合同在中观、微观层面并不复杂，而且常常使用政府示范文本，律师更重要的是在宏观-交易结构层面，分析这个交易是否可行。

二手房（存量房）买卖合同中需特殊注意“一房二卖”问题。大体分为以下几方面：

1.“一房二卖”下的多份合同均为有效，除非构成“恶意串通损害他人合法权益”。

这里的“恶意串通损害他人合法权益”，是指后面这个买受人不仅明知前面这份买卖合同的存在，还存在损害他人在先权利的恶意。

2.“一房二卖”下的履行顺序。

最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条对此做出了规定：审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。

3.从买受人的角度，为避免一房二卖，应尽快办理过户登记。

如暂不办理过户登记，则应考虑网签备案、实际占有使用房屋，并将房产相关凭证、发票等保管在自己手中。   

一、涉及夫妻共同财产的，必须考虑配偶的签署手续

1.夫妻共同财产的无权处分与善意取得。

举例说：一套房产登记在甲名下，但实为甲乙夫妻共同财产，甲丙签订二手房买卖合同，未经乙同意或追认，且已经过户登记。此时，乙能否追回该房产？

《物权编》第209条规定，不动产物权以登记为准，但法律另有规定的除外。而根据《民法典》婚姻家庭编，这套房确为夫妻共同财产，因此甲仍为无权处分。

无权处分下，买卖合同仍是有效的，这没有问题；但是，买方能否有效取得物权，能否构成“善意取得”？“善意取得”的认定尺度该如何把握呢？

就目前的司法实务来看，这个尺度不好把握：如果还没有过户登记，则一般支持乙要求返还房产的请求，因为未登记则不能“善意取得”；如果已经过户登记，仍有可能认定不构成“善意取得”，乙仍可以要求返还房产。

丙的“善意”需要到什么程度才符合“善意取得”条件呢？是必须不知道甲已婚（要求甲出具单身证明还是声明未婚），还是由甲声明已经取得配偶同意？司法尺度不好把握。

无论如何，对于夫妻共同财产，只由夫妻一方签署合同，买受人会有很大风险。

2.起草审查注意事项。

总的来讲，由于房产价值相对较高，风险也较大，在这一方面不能不慎重。这包括：

（1）只要出卖人已婚，无论房产是否夫妻共同财产，都最好由夫妻共同签署（或配偶专门书面同意），这是最为稳妥的。

如果房产证上已登记为夫妻双方或者已知房产为夫妻共同财产的，则必须由夫妻共同签署。

（2）如果出卖人声称无配偶，应由其出具单身承诺，并考虑由当地居委会盖章予以证明或办理公证——这在一定程度上能证明买方“善意”、已经履行了审查义务。

根据《民政部关于进一步规范（无）婚姻登记记录证明相关工作的通知》，“各地民政部门不再向任何部门和个人出具（无）婚姻登记记录证明。”

（3）应尽快办理过户登记手续，这是适用善意取得的前提。

在实务中，如果该房产还存在其他共同居住的成年家庭成员，最好也要求其书面确认同意该房产买卖，以避免其主张是家庭共同财产。   

二、购房资格及借名买房问题

这既是个合同主体问题，也是个特殊合同类型或者说特殊交易模式的问题。

1.没有购房资格，房屋买卖合同肯定就没有办法实际履行。

目前在中国很多城市都有房屋限购政策，无论是本地户籍人员，还是外地户籍人员，都有可能没有购房资格。对于境外机构、个人、港澳台人士，则有全国层面的限制规定。这意味着，处理房产买卖合同时，必须考虑到主体是否有购房资格问题。否则，即使合同本身没有任何问题，仍然无法实际履行，无法实现买房目的。

2.借名买房肯定存在风险，但并非完全不可行，实务中也较常见。

甲乙签订合同，约定“甲出资，以乙的名义买房”，甲的风险主要有两方面：

第一个方面：涉嫌违反地方限购政策，也可作为损害社会公共利益处理。——对此，有判例认定合同无效，更多判例仍认为有效。但可以肯定的是：即使认定无效，也不能否认双方确认的甲出资的事实，仍可以向乙主张返还钱款或相关收益；即使认定有效，没有购房资格也就无法要求过户登记。

第二个方面：房产虽然约定是甲的，但却在乙的名下。——这种约定本身是有效的，只是存在这些可能：乙的债权人强制执行该房产，甲乙的约定不能对抗法院的强制执行；乙私自对外转让；乙的亲属、继承人不认可房产属于甲。这类风险其实就是资产代持类交易的普遍风险。

注：借名买房相关判例可参考——“最高法：关于“借名买房”的裁判规则”，载微信公众号“两高权威解读”，2021年4月11日发布。

《合同起草审查指南：三观四步法》中已经对“资产代持类交易”进行了专门分析，并提出了相关措施，可供参考，这些措施包括：

（1）提示当事人应选择可信任的人代持。

（2）尽量实际占有代持资产，对于代持资产相关的资料、发票、凭证等资料，应妥善保管在自己手中。

（3）为避免不能对抗第三人的风险，应考虑对代持资产进行质押、抵押等措施，使得该财产难以被处分。

（4）适当注意监督代持人员的债务风险，如存在债务风险，则尽快停止代持，或更换代持人员。   

（5）由相关利害关系人员签署确认。

另外，如果是住宅，应考虑为我方或我方指定人员设立一个长期的、有权转租的居住权并进行登记，这也是对我方有利的保障。因为居住权并非购房，与购房资格没有直接关系。

相关模板：6139 委托代持房产合同

延伸阅读：居住权合同起草审查的20个要点

三、优先购买权人

根据《合同编》第726条，房屋承租人对房产出售具有优先购买权；按份共有人也存在优先购买权。

如发现存在这些情形，应由承租人、共有人书面确认放弃优先购买权或表示对此次房产出售无异议。

一般的合法的、有房产证的房产当然都可以买卖，我们只需要注意一些特殊情形。

一、经济适用房

《经济适用住房管理办法》中有如下规定：

根据上述规定和司法实务，经济适用房的买卖可以分两种情形：

第1种情形：不满5年内的转让。

（1）房屋买卖合同效力存在争议。

实践中，个别购房人购买不满五年即转让给他人，关于买卖合同效力的认定，存在两种不同观点。

认定合同有效的原因在于：《经济适用住房管理办法》第30条规定：购买经济适用房不满五年，不得直接上市交易。由于《经济适用住房管理办法》为部门规章，不属于法律或行政法规，不能依据上述规定认定关于经济适用房的房屋买卖合同为无效合同。【1】

认定合同无效的原因在于：经济适用房具有较强的公共利益属性，系由国家财政负担的带有社会福利性质的住房，其目的是保障城镇中低收入住房困难家庭的住房利益。允许经济适用房在五年内转让将扰乱经济适用房管理秩序，进而损害社会公共利益，故应认定为无效。【2】

（2）行政责任：可能被收回。

根据《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》第五条第（三）项中规定“…对违反规定将保障性住房出售、转借、出租（转租）、闲置、改变用途且拒不整改的，应当按照有关规定或者合同约定收回……"

（3）暂时无法办理过户登记。

第2种情形：满5年转让。

房屋买卖合同有效。但根据前述规定，需要向政府交纳土地收益等相关价款，政府可优先回购。

综上，签订经济适用房的买卖合同时（主要从买方角度）：

（1）不满5年的：需向当事人提示风险；约定合同无效或被政府收回房屋时的退款、善后措施等；

（2）满5年的：约定向政府交纳的土地收益款由卖方承担；约定卖方不配合的合同解除、违约责任等。

经济适用房的购买合同中会有对购房人的要求、违约责任等，二手房的买卖双方应查询相关内容。   

二、农村房屋（宅基地房屋、小产权房）

农村房屋是指建造于集体所有土地上的房屋，系相对于在城镇区域开发的建造于国有土地上的房屋而言，主要包括宅基地房屋、小产权房两类。

1.宅基地。

宅基地是农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。根据购买主体的不同，宅基地房屋买卖可以分为：本集体经济组织的成员购买宅基地房屋；非本集体经济组织的成员购买宅基地房屋，其中包括其他集体经济组织的成员、城镇居民购买宅基地房屋。

（1）本集体经济组织的成员购买宅基地房屋。

根据《土地管理法》第62条的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。“一户一宅”指的是农村村民一户只能申请一处宅基地，如果将原有宅基地上住宅房屋出卖或者出租后，不能再行申请另处宅基地。此原则并未限制通过取得房屋所有权而另外获得宅基地。也就是说，宅基地的房屋买卖合同双方均是同一集体经济组织成员的，合同有效。【3】

（2）非本集体经济组织的成员购买宅基地房屋。

根据《民法典》第363条的规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。因此，实践中如宅基地房屋所有权人将房屋出售给非本集体经济组织成员，通常认定其违反《土地管理法》的强制性规定，合同认定为无效。【4】

同时，根据《自然资源部关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》第3项的规定，对乱占耕地建房、违反生态保护红线管控要求建房、城镇居民非法购买宅基地、小产权房等，不得办理登记，不得通过登记将违法用地合法化。因此非法购买宅基地也无法办理登记。

2.小产权房。

小产权房并非法律概念，一般是指未经法定征地和审批等程序，由村集体或镇政府独立或与房地产开发企业联合在集体所有的土地上开发建设的房屋。因未履行合法审批程序，违反土地管理法，建造者无法取得房屋所有权，此类房屋性质上属于违法建筑，无法办理权属登记。   

司法实务中小产权房的买卖合同仍按无效处理，包括“合作开发、联合建设”之类合同。因此处理此类合同时，律师应提示当事人风险；从“买方”角度，必须在合同中说明买方的投入、合同无效/不能履行时应如何退款等。

三、暂未取得产权证的房产

实务中购买一手房时，买房人拿到房产证的时间可能会很久，在此之前买房人也可能需要将房屋出售。一般认为，针对“尚未取得房产证的房屋”的买卖合同应该是有效的。虽然《城市房地产管理法》第38条第6项规定了“未依法登记领取权属证书的房地产”不得转让，但并未明示违反该条规定的任何法律责任，也未规定违反该条款将导致合同无效。”【5】但显然，没有房产证的房屋也就无从办理过户登记，必须等房产证下来之后，再像一般的房产买卖那样过户登记。

因此，暂未取得房产证的房屋仍可买卖，只是因为较长时间不能过户登记而增加了买房人的风险。这种风险类似于房产代持的风险。

对于买房人来说，应该考虑：尽快实际占有该房产（如果已经交付）；将该房产的商品房买卖合同、发票等凭证掌握在手中；对出卖人再次出售、擅自处分等约定较严重的违约责任。同时买房人应随时了解房产证的办理进度，一旦取得房产证，即迅速办理过户登记。

四、违法建筑

现行法律法规没有对“违法建筑”或者“违章建筑”有统一的定义。直到2005年，建设部颁布的《城市房屋拆迁工作规程》第11条规定：《城市规划法》实施后，未取得规划许可证或违反规划许可证规定进行建设的，以及临时建筑使用期限届满未拆除的为违法建筑。在审判实践中，关于违法建筑的识别标准，多数意见认为应当以是否取得规划许可证或违反规划许可证规定进行建设加以判断。【6】

未取得规划许可证或违反规划许可证规定进行建设的，以及临时建筑使用期限届满未拆除的为违法建筑。实务中，关于违法建筑买卖合同的有效性存在争议。最高审判机关在个案审理中的观点认可违法建筑买卖合同的有效性。【7】但实践中，不乏认定违法建筑买卖合同无效的案件。【8】争议的焦点在于《城乡规划法》属于效力性强制性规则亦或管理性规定。主流观点认为：在认定违法建筑买卖合同的效力问题上，只要买卖合同是双方的真实意思表示，又无其他效力瑕疵，司法实践中应当认定为有效合同。   

无论如何，购买违法建筑肯定是有风险的，且无法办理正规产权证，而且该违法建筑日后也可能面临拆除的风险。实际上，可以认为这并非真正的“房产买卖”，买受人只是取得了该房产的使用权。因此，买受人需要权衡风险与收益来判断是否仍进行该交易。

五、划拨土地上的房屋

根据《城市房地产管理法》第23条的规定：土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。鉴于划拨土地使用权的目的是基于国家利益或公共利益的需要，国家对其转让做出了限制。

《城市房地产管理法》第40条第1款规定：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

因此，基于房地一体原则，划拨土地上的房屋买卖，将导致该房屋占用范围内的土地使用权必须同时转让的法律后果。此时应注意：房屋转让时，划拨土地使用权未报请有批准权的人民政府审批时合同效力的问题。

实践中，最高法院判决尚不统一。在申诉人李佰雄与被申诉人刘光华房屋买卖合同纠纷案【9】和申诉人哈尔滨市不锈钢制品厂与被申诉人李岩房屋买卖合同纠纷案【10】两个案件中做出了截然相反的裁决。争议焦点在于：《城市房地产管理法》第三十八条和第四十条为效力性强制性规定还是管理性强制性规定。

目前，主流观点认为：我国法律对划拨土地上房屋的转让有一些限制性规定，但并非绝对禁止转让。土地的划拨性质并不影响合同的履行，在办理过户登记之前将划拨土地转为出让土地，且合同当事人缴纳相应土地出让金后即可办理过户手续。一方当事人仅以土地性质为划拨地为由主张房屋买卖合同无效的，法院将不予支持。   

因此，对划拨土地上的房屋的购买应考虑先办理审批程序，并在合同中对报批义务及相应土地出让金的补缴事宜作出约定，否则将导致争议。

六、已抵押的房产（“带押过户”）

实务中很多房产因为按揭贷款或为其他债务设定了抵押。在《民法典》之前一般只能清偿债务、注销抵押权后才能转让，《民法典》生效后则有了变化。

1.《民法典》的新规则。

上述几条规定结合，可以得出已被抵押登记的财产转让的规则要点：

（转让合同即包括抵押房产买卖的二手房买卖合同）

（1）当事人未约定禁止转让：转让合同有效+能取得物权；

（2）当事人约定禁止转让，但约定未登记：转让合同有效+能取得物权；

也就是说，当事人之间的约定不能对抗已经登记了的受让方。

上述（1）（2）在房产登记机关看来，就是一回事，都是“是否存在禁止或限制转让抵押登记不动产的约定”那一栏填“否”，买卖双方不需要抵押权人的配合就可以办理房产过户。

（3）当事人约定禁止转让，且约定有登记：转让合同有效+不能取得物权。

这种情况下，没有抵押权人的配合，也无法办理过户登记。

注意在民法典之前办理的抵押权，因为那时候并没有“是否存在禁止或限制转让抵押登记不动产的约定”这项登记，因此均视为“当事人约定禁止转让且已经登记”（《自然资源部关于做好不动产抵押权登记工作的通知》）。所以抵押权人不用担心《民法典》生效后已经抵押的房产会被买卖双方私自过户的问题。

（4）上述情况下，都不影响抵押权人继续行使担保物权。

上述（1）（2）的情况下，抵押权人仍然可以对受让方名下的房产行使担保物权，受让方只能向转让方索赔。

2.传统做法：先解押，再过户。

假设：甲方有一套房，价格1000万，为借银行的700万元提供担保，并办理了抵押登记，乙方同意购买。

传统做法是：甲乙签订买卖合同，乙方支付700万（一般直接付给银行）把该笔贷款还清，甲方与银行配合注销抵押登记，然后甲方再把房产过户给乙方，乙方支付尾款300万。

如果买方或卖方有足够现金来还款解押，上述做法当然也没什么问题。但对于买房这样的“大买卖”，一般是需要贷款的。但在房产还没有解押的情况下，没办法办理正常的房产抵押贷款，因此买方或者卖方常常要借一笔高息的过桥贷款用于还贷、解押；房屋过户之后再办理抵押贷款来清偿这笔过桥贷款。这使得交易变得复杂，不利于“带押”房产的买卖。   

3.新做法：带押过户。

为了便于“带押”房产的买卖，利用《民法典》的新规则，2023年3月，自然资源部与银保监会（现为金融管理局）发布了《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》，之后各地也出台了一些具体细则。具体的“带押过户”模式包括：

 (1) 新旧抵押权组合模式：以成都市的带押过户政策为例，一站式办理原贷款抵押权解除登记、过户登记、新贷款抵押登记。但上述政策仅支持同市、同银行之间的情况。

 (2) 新旧抵押权分段模式：以深圳市的相关政策为例，首先由交易双方办理房屋产权转移预告登记以及新抵押权预告登记，并线下办理房屋产权转移登记。房屋产权登记中心将信息推送至银行，待银行放款后办理旧抵押权注销登记。

 (3) 抵押权变更模式：以广州市的相关政策为例，买卖双方与贷款机构签订相关协议后，即可在不涂销原有抵押登记的情况下直接申请办理房屋转移登记以及抵押权的转移与变更登记。

这一类模式还在探索、调整中，需要与贷款银行沟通具体做法。

相关模板：21478 “带押过户”承诺书（杭州市2023版）

#22342 江门市二手房“带押过户”抵押变更协议（三方）（江门市2024版）

4.补充做法（一）：已抵押房产能过户时的做法。

虽然说根据《民法典》和现在的抵押登记规则，可以设立抵押权而不禁止转让，但估计在相当长的一段时间内，“设立抵押权同时登记禁止转让”仍然会是常见状态。毕竟银行等抵押权人属于强势一方。

假设抵押权人确实同意转让，或者抵押权登记中“是否存在禁止或限制转让抵押登记不动产的约定”登记的是“否”，那么像上面这个案例，就可以改为如下做法：

甲乙签订买卖合同，乙方先向甲方支付300万，将房产过户。同时甲乙可以考虑配合由乙方代甲方向银行按期偿还按揭贷款，也可以考虑由乙方向银行申请抵押贷款，优先用于清偿甲方原来的贷款。

之所以乙方先只付300万而非全款，是因为：只要没有解除抵押权，作为买房人，就必须考虑到买来的房产上面始终有一个有效的抵押权，抵押权人届时仍有可能要求拍卖房子来偿债。如果乙方先付清全款，后面房产又可能被银行拍卖，乙方就只能去向债务缠身的甲方追偿了。   

相关模板：20994 房产买卖补充协议（有抵押贷款能过户）

5.补充做法（二）：已抵押房产不能过户时，先按代持处理，买方代还款。

像前面的案例，就可以改为如下做法：

甲乙签订买卖合同，约定：乙方向甲方支付首付款；房产移交给乙方占有、使用。乙方代甲方向银行归还贷款，到甲方贷款还清之日（包括乙方选择提前还清贷款之日），再办理过户。

这就相当于有相当长一段时间内，买方并不能取得房屋产权，类似于房产由卖方代持，对买方来说有一定风险。

相关模板：21008 房产买卖补充协议（有抵押不能过户、日后过户）

七、设定居住权的房产

居住权是《民法典》新增的用益物权。设定了居住权的住宅仍可以转让，法律上也没有规定居住权人的优先购买权，也无需居住权人同意，但是住宅的买卖不影响已经设立的居住权。因此对于买方来说必须考虑到这一点，根据居住权的期限考虑住宅价值所受影响，或者与居住权人协商支付一定对价注销居住权。

1.登记过户。

房屋买卖存在登记过户程序，只有登记过户之后，买受人才算是取得了物权。如果因为某种原因，长时间不能变更登记，则变更登记之前就一直有类似“资产代持”的风险，应通过占有房产、妥善保管相关凭证、违约责任约定等方式来降低买受人的风险。

2.网签备案。

二手房买卖合同存在网签备案程序，这有利于防止一房二卖。从买受人的角度，可以将网签备案作为一种风险防范措施。对于存量房（即二手房）买卖，特别是要过较长时间再交房的二手房交易，买方应主动事先设置、并积极推动办理网签备案手续，一旦备案，卖方就难以再次出售了，买方风险会小很多。

一、阴阳合同与避税

房屋买卖合同交易中，对内的“阴合同”约定了双方成交的真实价格，对外的“阳合同”主要有三个用途，一是办理网签，二是向税务机关报税，三是向银行办理贷款或资金监管。

关于阴阳合同的几个法律要点：

1.房屋买卖“阳合同”中虚低的价格条款无效，但不影响其他条款的效力。

在厦门泰吉运动器材有限公司诉骏士（厦门）日用品有限公司房屋买卖合同纠纷一案中【11】，法院认为，“房屋买卖双方为逃避税收而签订'阴阳合同'，并以价格虚低的'阳合同'办理产权过户，损害了国家利益，相应价格条款应认定为无效。……'阳合同'的其他条款如不违反法律规定的，继续有效；继续有效的条款与'阴合同'对应条款不同的，应认定为对'阴合同'相关内容的变更。"

2.就合同双方的权利义务而言，一般应以“阴阳合同”中的“阴合同”为准，因为“阴合同”是双方的真实意思表示，而“阳合同”（或阳合同中的部分条款）是虚假的意思表示。即应该以真实意思表示为准——这是一般的做法。

3.国家对阴阳合同的处理。

税收方面，纳税人应按照实际交易情况纳税。“阴阳合同”是逃税的手段，会受到行政处罚，严重的可能构成犯罪。对于二手房买卖，几乎已经不会接受按双方“协议”（即阳合同）的价格来缴税，而直接按照国家机关确定的正常市场价值来核定税费。

从合同起草审查的角度，向当事人提示阴阳合同的风险、未必能达到当事人目的，如希望避免价格的争议，必须在协议中明确多份文件有冲突时（特别是价格方面）以哪份文件为准。

二、应当采用书面合同形式

《房地产管理法》第41条规定：房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。二手房买卖合同属于法律法规规定合同需要书面形式的合同。

同时，如果双方未以书面形式订立合同，而是以口头形式订立合同，一方出具房款收条的，如果后来双方对买卖的标的和数量存在争议，且不能有效证明“一方已经履行主要义务，对方接受的”，那么该合同尚未依法成立。买受人可以根据缔约过失责任请求赔偿机会利益损失，但不能要求对方赔偿房价上涨损失。【12】

一、标的条款

二手房房屋买卖合同中，应明确房屋的基本情况及附属设施设备、装饰装修、相关物品等。需重点注意的是如二手房涉及院落、车位的情况。

对于二手房买卖，附带车位使用权转让的情形，应注意以下要点：

1.合同签订主体。

根据《民法典》第275条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。因此，建筑区划内的车位、车库，通常认为开发商为所有权人。开发商通过出售、附赠或出租的方式将车位、车库的所有权或使用权转让给业主。在二手房买卖交易中，应注意出卖人是否为车位、车库的所有权人，或者是否具有转让的权利，或由权利人单独签署车位转让的协议或单独确认。

2.车位情况。

结合标的物车位的特殊性，应当从以下角度考虑相关风险：

（1）车位是否属于违法建筑、产权不明建筑。

车位的种类多元，如根据空间位置可分为地面、半地下、地下车位；根据共有情况可分为建筑物区分所有的专有、共有部分等。如车位属于违法建筑或未取得相关规划许可，此时可能会产生合同无效的后果，则应考虑停止交易。

（2）如车位为人防车位，注意相关特殊规定。

因目前法律中对人防车位的权属及使用的具体处理方式未有明确规定，故可参照有关地方司法文件的相关意见。

《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》第52条规定：基于人防车库的公共功能属性，应认定属于国家所有，不宜认定属于开发商或者全体业主所有。开发商投资兴建人防车库的，可以依法享有对人防车库进行使用、管理与收益的权利。《江苏省物业管理条例》第66条第2款规定：“物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，出租的租赁期限不得超过三年，不得将停车位出售、附赠。”   

二、支付价款

1.支付方式。

现实中，根据出卖人和买受人的实际交易情形，可选择以下支付方式：一次性支付；分期支付；贷款方式支付。

（1）一次性支付。

如房产标的本身不存在瑕疵、抵押等情形，双方采取现金支付的，可采取一次性支付方式。

（2）分期支付。

双方可根据实际交易的具体节点分期支付，分期节点可以为买受人交付定金、房产涤除抵押、实际交房之日、办理登记时等。

（3）贷款方式支付。

贷款分为商业贷款、公积金贷款、消费贷款和组合贷款等。如选择贷款方式支付，双方应当对贷款机构审批通过的金额低于本合同约定的拟贷款金额、银行未批准贷款等情形做出约定，如果不能取得贷款，可按约定解除合同；如果没有特别约定，则买方在未取得贷款时应该自筹资金支付房款，不能直接要求解除合同或延期付款。

2.第三方监管方式。

为保证交易安全，可通过第三方监管方式保证自己的安全。实务中部分地区实施房款资金监管，双方可选择将部分资金或全部资金放入资金监管账户中。

三、办理过户登记

二手房买卖争议纠纷中，由于出卖人的原因导致不能顺利过户办理房产登记的原因包括：因房价升高，卖方欲提高房价而拒绝履行合同；故意拖延，不及时配合买方办理相关手续等。针对于此，买受人可以在合同中对以下事项进行约定：

1.办理预告登记。

2.采取网签方式。

3.逾期登记的违约责任：限期履行办理房产登记的义务以及违约金等。

四、户籍迁出及入学指标使用条款   

部分二手房交易中，交易的目的在于落户需求或看中“学区房”等。此类交易中，应特殊注意户籍迁出及入学指标使用方面的约定。如双方在合同中未明确约定迁移户口，法院一般不能直接判决迁移户口（因为户口迁移属于公安机关户籍管理的职权，不属于民事案件的受案范围），法院只能判决出卖人承担违约责任。入学指标与之类似。【13】

因此，买房人一方应考虑在合同中明确：

1.约定户口的迁出时间、未及时迁出户口应承担的违约责任，或将办理迁移户口作为支付后期购房款的条件；

2.入学指标使用问题及相应违约责任。

与此同时买房人应适当了解当地入籍与入学政策，确认户籍迁入及入学的可行性，避免上当。

五、违约责任及解除条款

实践中，二手房买卖合同中常见的合同解除情形包括：

1.出卖人的原因。

（1）房屋被查封或抵押等限制转让的情形，导致买受人无法取得房屋所有权；

（2）擅自提高房屋交易价格；   

（3）未及时办理抵押登记注销手续；

（4）一物二卖；

（5）先抵后卖或出卖给买受人后再抵押；

（6）房屋主体存在质量瑕疵；

（7）出卖人故意隐瞒质量瑕疵。

2.买受人的原因。

（1）提供资料不真实，导致无法办理过户登记；

（2）买受人自身不满足相关购房政策、贷款要求等。

3.客观原因。

购房政策改变，导致买受人在签订合同后不满足购房条件。

双方应针对以上情形，在合同中约定违约责任及解除条件等。

文中注释及说明：