核心提要：
一、世纪城地块略低于预期的原因
二、核心板块价格上涨对整体市场有积极影响
三、土拍规则仍有优化空间
文/好地网 徐路加
今天（11.20）杭州土拍成交结果如下：
● 钱江世纪城地块最终由滨江集团溢价33.85%摘牌，48186元/㎡的楼面价，尽管未创杭州新高，但已刷新钱江南岸记录；因为取消限价，相比地块北侧的望阙项目（限价4.6万元/㎡）跳涨14275元/㎡，涨幅42.1%。“面粉价”已一举超过“面包价”。
● 钱塘金沙湖低密小地块则以64.55%刷新今年杭州溢价记录，最终由自然人洪礼昌竞得，楼面价达到24847元/㎡。
● 上城笕桥地块，因周边环境因素今天低溢价成交，兴耀年轻态的产品力与地块目前客群相契合，土地成本低，风险较低。
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相比本网前瞻预测【11.20杭州土拍前瞻：杭州楼面价能再创新高吗？】，最受关注的钱江世纪城地块楼面价未创杭州新高，似乎不达很多市场人士的预期。缘何？
好地研究院基于市场观察，解读认为，这是因为当下正处于限价到市场定价的政策转换期，“无标”状态导致房企谨慎心态下的结果。
我们先来看杭州取消新房限价后的拿地得主——
从2023年12月非主城部分区域取消限价，到当前全面取消限价，杭州出让的31宗非限房价地中，本土房企的拿地数量占比达到80.6%，拿地额占比达到72.9%。典型如：
1）区域首推低密地，如滨江区白马湖、临平乔司地块，绿城高溢价竞得；
2）限价放开具有涨价预期地块，如本次萧山钱江世纪城、上批次上城城东新城，由滨江集团高溢价深耕；
3）限价放开稍带分歧的，如本次上城笕桥，此前的余杭勾庄，临平乔司等由兴耀、建杭、英冠等本土企业低溢价拿下。
不仅是涨价预期较高地块，还是因为预期分歧下低价的地块，较难见到央国企身影。而如华润竞得之江、西站等地，恰处于杭州中价位的地块。
再来回述2019年7月刚开始限房价阶段——
2019年7月的首批8宗地块，平均利润率达到8%，显著高于上半年仅4.7%左右水平；且也多为滨江、绿城、兴耀等本土企业，并未有央国企拿地。
此后，随着市场热度高涨，利润率持续走低，外来企业、央国企身影逐渐增多。
在重大政策的转化期，往往是本土企业挑大梁，央国企处于观望状态。为何？
因为原先的限价标杆过时了，新的标杆还没设立，这个时候，央国企相对比较谨慎，定价的天花板还没建立，一般会采取谨慎的态度上报投资计划，而上面下达的土拍价格授权相对不高。
以本次钱江世纪城地块为例，超4.8万元/㎡的楼面价，未来预期房价或近7.5万元/㎡。
没有现成的“标杆”和市场验证下，需要明确较大幅度的涨价预期，对此，央国企信心不如本土企业。
而此阶段，往往也是利润空间较为充足的时点——
若世纪城实现7.5万元/㎡价格，预期利润率将超过8%；兴耀本次笕桥地块，如果能卖到3万售价，也将有超过10%的利润预期。
限价放开，对杭州楼市的板块价格重构有深远影响，尤其以本次钱江世纪城为代表的，对周边区域辐射更为直接。
据好地研究院测算，滨江集团钱江世纪城地块保本房价达到6.6万元/㎡，也已超周边二手房均价，未来预期房价或近7.5万元/㎡。
当然，涨价预期需要依托更大成本投入、品质提升为前提，但也将对周边二手房价格产生积极影响。
同时，相比主城区域的价格上涨，钱江世纪城新房价格跳涨对周边如市北、城区、江南科技城等板块直接辐射力度更强。
高品质高价盘、各行政区核心的低密盘、中等品质的城郊轨交盘以及配套的各类保障性住房，杭州正构建更为完整的自住性住房梯队，也为不同房企提供了活跃舞台。
后续，随着杭州计容新规正式实施，对于阳台计容更为合理，预计在地下室设置等方面也将有所创新。同时，结合政企双方反馈情况，好地网建议：
1）降低勾地门槛，改变目前统一的20%保证金，恢复5000万免保证金勾地制度，提升企业勾地意愿，进一步提升房企报名竞拍的积极性；
2）加强参拍资格审核、适当限制合作。典型如上海，不允许参拍企业在拿地后合作。
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