核心提要：
一、行情：谨慎乐观，拍到市场验证的保本价
二、趋势：涨上来、慢下来、好起来
文/好地网 徐路加
今天（11.15），杭州取消新房限价后的首拍，具有风向标意义。
仅从结果来看，与本网预测一致，地价大幅走高——
对比同板块内限房价地块，今天：
● 滨江集团竞得安琪儿地块名义楼面价上涨4955元/㎡，涨幅13.9%；
● 华润竞得的之江地块，更是相比今年4月成交的云涌之江地块上涨7924元/㎡，涨幅41.9%。
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地价大幅走高，风险高么？
好地研究院认为，无论是交易结果反映的房企心态，还是地价水平，均可以用“谨慎乐观”来描述。
这两个土拍结果均处于本网昨天前瞻预测范围内（安琪儿地块预期溢价33-39%，实际35.3%；之江地块预期25-35%，实际33.74%），并没有超出预期。
实际上，按照目前周边新房的实际购房成本测算（安琪儿区域此前通过装修、车位等实际购房成本5.2万元/㎡，之江3.75万元/㎡），本次拿地价格已经能够保本。
只是限价取消之后，新房价格的上升空间打开了，项目开发的方式也变了——原本因为限房价的高周转模式，转换为依托品质提升合理利润的市场化模式。
以安琪儿地块作为典型，按照6万/㎡的未来售价预期，预计达到5%左右的利润空间，从当前的市场态势看，还是有较高确定性的，如果价格可以抬升，利润空间更大。
而限房价时代，具备快销预期项目拿地微利是常态，今年滨江集团此前拿下的两宗限房价地，均在盈亏平衡线上；从今年摇号中签率最低的10个项目来看（仅统计价高者得地块），预期利润率均不到3%。
限价取消之后，虽然地价涨了，但是，项目利润率也可能得到提升！
地价上涨带来了正向效应，不但快速推动房价提升，对周边二手房房价止跌回稳起到较好的稳定器甚至价格抬升的作用，进而引导市场进入良性循环。
滨江集团溢价35.3%、13.8亿元竞得城东安琪儿地块，实现区域内3宗宅地包揽。名义成交楼面价40479元/㎡，相较今年7月限房价阶段上涨4955元/㎡，涨幅13.9%；考虑配建实际可售住宅楼面价约42000元/㎡，上涨5470元/㎡，涨幅15.0%。
华润时隔15年之江再拿地，溢价33.74%、20.61亿元竞得核心区宅地，成交楼面价26847元/㎡，相比板块内今年4月成交的云涌之江地块上涨7924元/㎡，涨幅41.9%，不过区位上本次地块更优。
相比板块内最近成交地块，安琪儿区域名义楼面价上涨13.9%，之江上涨达41.9%。但是涨价逻辑是不同的：
● 安琪儿核心变量是取消限房价。
相比东南侧在售的翡翠锦和府地块，本地块虽有近运河景观但受高价影响大，若依旧处于现价状态的话，价格可能比此前已经出让的地块要稍逊。
但是，取消限价打开了价格预期，更可丰富产品业态创新，不排除北侧设置少量7-9万/㎡售价的洋房、叠墅产品。
● 之江核心变量是区位。
本次地块处于核心区域，实际上，参考云启之江的销售热度，即使本次新房仍限价3.75万元/㎡，以地块容积率仅2.2可设置部分洋房，地价也基本接近2.68万元/㎡。
基于目前地价，按照原限价阶段品质，好地研究院初步测算——
华润之江地块实际地价2.78万元/㎡，以3.75万元/㎡原限价销售，微利。
也就是说，以目前的行情，按照以往的产品和价格，这个拿地价能够快销保本，这是安全垫。而未来的品质提升溢价，则是盈利点。
滨江安琪儿地块，考虑品质提升，若按照6万元/㎡均价，预期销售利润率5%左右；实现6.5万元/㎡均价，可提升至近10%。
华润之江地块，按照4.3-4.5万元/㎡价格预期，利润率也在5-9%左右。
基于此，好地研究院认为，本次土拍地价虽有提升，但仍具有安全性，依托品质提升和业态丰富的价格提升，实现预期5%以上的利润率有较高确定性，此结果反映了拿地房企谨慎乐观的预期。
本次土拍，可以说较好程度上体现出限价取消回归市场化之后的趋势变化。
尤其是当前以主城区为代表的核心板块供应短缺（目前总库存仅188万方、总去化周期8.6个月），并且此前一二手价格倒挂，优质地块普遍具有涨价预期。
对于后市，土地端拿地成本的上升，势必导致销售端价格提升。
这将导致：
相比限价时期拿地3个月后开盘，6个月后清盘的高周转，无论是前期产品方案、定价分析还是后期销售，周期预计拉长。参考限价之前的市场，开盘去化5-6成，1-2年清盘是常态。
同时，因为核心指标板块的价格上涨，周边区域也将迎来价格重估，对于整体市场修复是有利的。
相比一二手的价格修复，更乐见以品质提升为前提的价格上涨。不仅今天拿地的滨江、华润，参拍的绿城、保利发展、招商、中海、建发、兴耀、建杭、大家等，各家发挥所长，满足多样化的市场需求。
这样的市场环境，也更有利于真正着眼于品质房企参与，包括即将于近期正式发布实施的容积率新规，都将引导市场进入良性循环。
本次土拍，无疑为非限价时代市场化力量的重启，开了个好头。
5天后（本月20号），更具有价格想象力的萧山钱江世纪城核心地块将出让，能否再创杭州地价新高，进一步提升市场信心，值得期待。
11.20待出让地块指标
待出让地块位置分布（来源：好地大数据）
END
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