核心提要：
一、龙湖、华润近8年商业开发体量超170万方，多数未交付
二、商业大面积开发滞缓，缘何？
三、纠错的成本谁承担？各地已在探索破局
文/好地网 陆盈
曾几何时，房企因为宅地拍不到，通过“自我加压”的方式获取商业占比较高的商住地块。据好地大数据，2016年以来杭州市区范围内共成交144宗商住地（商业占比超过30%），其中商业部分开发体量达1180万方。
仅统计2020-2021年房企集中暴雷的当年和上一年，杭州市区范围内共出让了32宗商业占比超过30%的商住地，涉及土地出让金868.1亿元，其中商业部分的体量达386.5万方。
以住宅3-5年交付，商业同步开发为考量，若按照正常开发的周期，这些商住地块住宅陆续迎来交付，商业部分可能需要依靠住宅部分的现金流覆盖成本，但是也应当基本呈现。
但是，据好地研究院调查，32宗商住地中，住宅部分基本都已经交付，但是商业部分开发却参差不齐。截至目前，有12个商业项目已经迎来交付使用，13个还在正常开发中，7个却处于开发滞缓状态，涉及房企（项目）涵盖华润、龙湖、星创、SKP等。
大面的停滞开发，背后的原因是什么？有好的办法吗？
作为此前“商住勾地”方式获取土地典型代表，好地网以华润、龙湖两家房企在杭项目情况为例进行分析——
在众多房企中，华润和龙湖是两家特别热衷于拿商住地的房企，商业勾地，是他们在土地市场中战胜对手的法宝。
2016年-2024年，这两家房企在杭州拿地共17宗（含合作地块），其中商住地11宗（商业占比30%以上），占比65%，需开发的商业体量达172.1万方，占同期杭州商业用地开发体量的14.58%。
其中华润州未来科技城三站换乘综合体项目地块单宗地块商业体量36.75万方，位居各涉商地块的第三位。
据好地研究院调查，这些项目的住宅部分已经全部售罄，并且大多数已经交付。但是商业部分销售和开发停滞的情况却异常普遍。
其中华润2016年以来斩获的3个商住项目中，位于未来科技城的杭珹未来中心，总计商业体量36.75万方，拿地3年半，与住宅部分一起的高层商业办公已经建成，万象城购物中心仅打好地基，地上只能看到1幢在建的商业办公建筑；商业办公部分已申领3次预售证，总供应9.88万方，网签去化率仅23%。
杭珹未来中心现状（来源：好地大数据，摄于2024年10月）
位于申花的杭曜置地中心拿地近三年，大体量的商业还未开建，总计22.7万方的可售商业仅有5.4万方领出预售证，网签去化率6%。
杭曜置地中心现状（来源：好地大数据，摄于2024年10月）
龙湖的情况也不乐观。包括杭腾未来社区地块（杭与城）、龙湖天瑄城（丰收湖项目）、龙湖坤和·滨康天曜城均有超过10万方的商业，商业部分均面临开发滞缓，去化滞缓。
龙腾未来社区（杭与城）现状（来源：好地大数据，摄于2024年10月）
龙湖天瑄城（丰收湖项目）（来源：好地大数据，摄于2024年10月）
龙湖坤和·滨康天曜城现状（来源：好地大数据，摄于2024年10月）
上下滑动查看龙湖项目现状
传统拿商住地的逻辑是：住宅部分实速去化回笼资金，现金流可以覆盖商业部分的开发投入。
而今，商住地开发停滞，成为了市场的普遍现象。除了房地产市场下行的整体环境之外，还有哪些因素所导致呢？
好地研究院认为：
1.从政府规划角度：对商业项目的规划设置，比例较大。但是从规划层面，往往没有充分考虑市场的真实需求。近几年受到国内外经济形势的冲击，办公空置率高企，市场消费萎缩。写字楼的销售严重缺少市场支撑，大型商场的竞争也愈发激烈。
2.从市场的角度：由于商业项目，缺少现金流，房企往往选择将能够快销的住宅搭售需要吞噬现金流的商业，以求实现房企资金平衡。
在较早的时候，商业部分没有最小分割要求，开发商往往通过做一部分酒店式公寓来实现商业部分的快速去化。以凤起潮鸣为例，通过打造酒店式公寓产品，实现商业与住宅同比开盘销售，快速回笼资金。
凤起潮鸣销售情况
从2018年4月开始，杭州出台商业最小分割面积不小于300平米的政策，恰逢市场牛市高峰，一二手房倒挂，300平米大平层产品受到了市场的热捧。因此这个阶段的商住地，例如杭州壹号院、堂前嘉苑等大平层产品基本也能实现正常开发去化。
但是，在2021年下半年出台800平米最小分割面积的限制，叠加住宅部分的利润被极限挤压，商住的项目即周转不灵了。
住宅虽然可以快速回笼资金，但是往往回笼的现金能支付土地成本都不够。
例如华润杭珹，2021年5月拿地，住宅部分2022年9月售罄，回笼资金（含车位）超百亿。但是商业部分的销售却差强人意，已经申领了3次预售证，推出168套（9.8万方）的办公，截至到目前网签去化率仅23%。
而该项目土地款即达111.6亿元，住宅部分的回笼资金仅仅能覆盖土地款，住宅部分的建安成本、商业部分的开发投入均是巨大的资金缺口。
显然，我们已经受到了商业项目开发停滞的影响：
● 从购房者来看：当初重金购买住宅，其中重要的利好是项目自带零距离的商业配套。如今，却面临配套工期遥遥的境地；
● 从政府来看：规划蓝图的实施受阻，城市形象受损，项目如何纾困破局，将是一大考验；
● 而对于开发商来讲：前期土地款的投入，开发资金的投入，已经难以收回，而再投入，则亏损可能进一步扩大；若停止开发，则面临企业信用的危机，土地被收回的风险等。
据好地研究院了解，各地已经开始在探索多重的破局路径，目前主要的措施是在满足区域配套的情况下，调整商业用途，转为住宅或者其他业态，典型的包括：
● 长沙模式：2024年7月出台新政，将暂停新的公寓等类住宅项目规划审批；已完成项目总平面图审批，但开发、去化存在困难的公寓等类住宅商品房，在确保满足公共服务设施和基础配套设施承载力的前提下，经论证可行后可依规依程序调整为住宅。
● 武汉模式：2024年5月6日，印发《关于进一步优化完善促进我市房地产市平稳健康发展政策措施的通知》。通知提出盘活商办类用地和项目，对存量商办类开发用地和在建项目，按照规定程序推进“商改租”“商改住”。
还有更多的城市也在探索商业开发难、去化难的破局之路。
END
【2024年7月29日】“最江南，最未来”17宗好地亮相青浦推介会
【2024年7月25日】“粤港未来城 庆盛新机遇”，40余家房企共探南沙投资机遇
【2024年4月26日】杭城房企聚焦西咸新区，六大板块好地发布
商务合作
联系电话：13616542536
