核心提要：
一、萧山钱江世纪城地块，预计溢价率超41%，将刷新杭州楼面价记录
二、钱塘金沙湖低密地，溢价率预计超过30%
三、上城笕桥地块，溢价率较难超过13%
文/好地网 徐路加
明天（11.20）杭州将出让3宗住宅地，总起价39.57亿元。分别位于上城笕桥、萧山钱江世纪城及钱塘金沙湖板块。
本月15日的土拍中已充分体现出，核心地块取消新房限价楼面价大幅走高。本次萧山钱江世纪城地块，能否再次刷新上月22日钱江新城二期杭州楼面价记录（50717元/㎡），将杭州土地价值和房价预期推升到新高度，值得关注。
将拍的3宗地块目标客群有较大差异性，将显著影响价格预期——
● 萧山钱江世纪城地块，城市中心核心区位，莲花碗、杭州世纪中心中心轴线上，学军系文渊学校配套，将吸引长三角眼光，具有顶豪学区属性。
● 钱塘金沙湖地块，仅为板块第二个低密项目，区域完善的城市配套赋能，以地缘性改善需求为主导。
● 上城笕桥地块，虽有地铁配套，但机场和铁路影响，更多为城区刚需和地缘（拆迁）属性。
基于当前市场背景、地块稀缺性和价格预期情况，好地研究院前瞻认为：
1）萧山钱江世纪城地块，这是杭州短期可供地中区位最优的纯住宅地块，对于意欲在杭打造标杆的房企来说，将是最好标的。预计地价将刷新杭州楼面价记录，对应溢价率超过41%。乐观预期或达到5.5万元/㎡左右，对应溢价率53%。
2）钱塘金沙湖低密地，是典型的城区低密，产品设置相对灵活，后续还有深耕空间，4.0-4.2万元/㎡的均价结合整体周边价格设置，可实现度高，预计最终溢价率超过30%。
3）上城笕桥地块，小高层产品设置，考虑相邻项目3万售价前提下有铁路因素涨价有较大压力，预计溢价率较难超过13%。
地块位置分布（来源：好地大数据）
地块指标表
这是杭州今年出让的最优质纯宅地，也是整个钱江世纪城核心区单元可供的13宗中最核心的。
除了稍欠缺的一线江景，周边包括优质的3所学军附属文渊学校（作为豪宅属性虽有一定影响，但为流动性保证）、地铁、商业、公园均齐备，距离奥体中心也仅1公里。
地块位置图（来源：好地大数据）
限价时代，北侧的望阙轩，4.6万元/㎡新房限价，需定格社保，含车位成本约5.1万元/㎡；
板块内的二手房，如嘉品、澄品、创世纪今年成交均价6万元/㎡，不乏7.5万元/㎡以上成交房源；目前板块二手房价格天花板有江景的奥景名邸均价7.5万元/㎡，最高单价12.6万元/㎡。即使非住宅项目，北侧300米的安铂中心，大平层通过高品质的投入，达到7万元/㎡，且市场接受度较高。
东翼相邻的奥体滨江区域，价格则更高，如品质较好的壹号院在10万+。
好地研究院认为，8万的锦绣公馆让你相信杭州的老钱，更可以期待长三角的新贵，只要敢下成本，理论上钱江世纪城这样的地块房价没有上限。
相比限房价时因利润空间的桎梏，当前通过产品力提升，以本地块的素质，相比板块内二手房价格更可看高一线，房价预期至少看到7-7.5万元/㎡。
7.5万元/㎡房价预期下，即使达到目前杭州名义楼面价最高的50717元/㎡（今年10月22日绿城竞得的钱江新城二期地块），对应溢价率41%，房地价差仍在2万元/㎡以上，预期利润率5.5%。8万售价预期利润空间则达到10%。
从目前全杭州供地信息来看，这是短期区位最优的纯住宅地块，对于意欲在杭州打造标杆的房企来说，将是最好的标的。
预计地价将刷新杭州楼面价记录，对应溢价率超过41%；乐观预期或达到5.5万元/㎡左右，对应溢价率53%。
地块指标表
地块位于钱塘核心的金沙湖，是区域内出让的第二宗低密地，与前期主力项目有较大差异性。
拥有较为完善城市配套的基础上，房企对区域的低密有较强的市场认可度，今年1月成交的金沙湖北翼驭远久映颂月府地块，1.2容积率楼面价达31722元/㎡，排屋首开售价近7万元/㎡，为高层2倍左右价格。
地块位置图（来源：好地大数据）
本次地块仅1.8万方左右，相对风险可控，但具有较高投资价值，体现在三个“新”：
①新区域打造——处于金沙湖片区享受步行可达的完善配套同时，一路之隔即为钱塘区东部湾新城重点打造的“钱塘汇”，数字未来产业等导入，加大与金沙湖联动，地块所在的衔接处首先受益。更值得关注的是，地块南北两侧的规划住宅用地，为后续企业持续深耕预留发展腹地。
②新产品空间——本次地块容积率1.3，建筑密度30%，可打造洋房+排屋或叠墅产品，填补区域叠墅类产品空白，构建完整的产品和价格梯队。
③新轨交预期——结合轨交规划及东部湾新城等片区建设，市场普遍预期加密的地铁8号线延伸线、21号线将交汇于此，进一步提升区域价值。
基于这样背景，好地研究院认为地块风险较低，仅以叠墅产品预期，参考东侧绿城燕语春风居等项目3万元/㎡高层价格的1.4倍，即预期均价至少4.0-4.2万元/㎡，对比北侧600米御湖境高层3.5万元/㎡以上价格仍有较高性价比。按照10%的利润率预期，对应溢价率30%。
本宗地块是典型的城区低密，产品设置相对灵活，4.0-4.2万元/㎡的均价，结合整体周边价格设置，可实现度高，最终溢价率预计超过30%。
地块指标表
地块位于上城区石桥单元，属笕桥板块，与东侧热销售罄的溪映明月有一定差异性（属拱墅区）。
地块劣势明显，距离四号线华中南路站仅200米，轨道交通便捷，但同时东侧紧临高铁线路，南北侧为空地和厂区，或在一定程度上影响项目销售。
从地块产品设置来看，2.1的容积率，限高45米，预计打造小高层，整体定位以城区刚需和地缘（拆迁）客群为主，对价格有较大敏感度。
地块位置图（来源：好地大数据）
东侧紧临的拱墅区的溪映明月，3万元/㎡限价新房摇号中签率不到20%，不过考虑到区域学区差异和地铁干扰小，有差异性；同板块东侧700米的杰立潮正府，相对受高铁影响较小，限价则达到3.5万元/㎡，整体去化9成，销售周期已一年半。二手房则周边同板块无可对比。
好地研究院研判认为，项目处于笕桥板块边缘，虽有地铁便利条件但劣势明显，相比笕桥板块南翼核心区位（最高4.264万元/㎡）有1万的价差较为合理，预期价格在3.0万元/㎡左右。
以3万元/㎡测算，考虑车位赠送预期利润率空间在13%左右，相对合理；按照此前常规高层项目8%的预期利润率测算，对应溢价率在13%。
考虑相邻项目3万售价前提下有铁路因素涨价有较大压力，预计溢价率较难超过13%。
END
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