写在开头：注意“救市”重点不是救房企，而是救购房者，核心是保交房，至于某些房企，该死就死，不值得救，更救不了。
房地产下行今年很难稳住，但已经不会像过去一年那样猛烈，预计到2025年下半年就会触底了，得出这个判断的原因小镇在《经济到底怎么了？何时才能走出低谷？》已经分享了，从政府政策节奏、市场反应以及投资收益三个角度进行的分析。对于房地产何时触底有很多分析，比如今年初央行调统司前司长盛松成从房地产销售前景的角度判断，预计到2026年会稳定下来。小镇的预期要更加乐观点。无论从什么角度分析、给出的最终时间节点如何，结论都是这场房地产危机持续时间将远长于过去几轮危机，一定要做好长期面对的准备，不要总妄想出几个政策就能刹住。当然，还是要想办法把冲击降到最小，既不能让房地产风险外溢造成系统性风险，也要想办法保障购房者的利益。所以从今年初开始，房地产救市的机制发生了重大调整，从过去救房企，转变为救项目，重点是保交房。于是1月5日，住建部和金融监管总局联合印发《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，这个新机制的核心就是以项目为核心的“白名单”制度。也就是由各地政府向金融机构推送优质房地产项目，金融机构审核后优先提供贷款保障。![]()
从救房企转变为救项目，也是现实所迫。有一大批民营房企已经出现了严重债务违约，信用、资金面出现了严重问题，金融机构必须要考虑资产安全，绝不可能对这些房企毫无节制的继续支持。所以，之前出台的很多房地产支持措施成果很小，就是因为忽略了银行等债权人的风险，银行很清楚房企面临的危机，怎么可能愿意冒着风险去救。中国的房地产，一般是集团公司+项目公司的架构，都是独立法人，一个小区等开发项目都会成立一个独立的项目公司进行负责，所以从法律上，集团总部出现违约，并不意味着项目公司停止运转，而保证项目的继续运转才最直接关系到老百姓购买的房子。因此，这也是一个更精准的房地产融资支持机制。年初刚推出的时候，市场上还是非常期待的，希望这个新的机制能够打破房地产不断向下的恶性循环，提前结束这场房地产危机。这项新制度落实速度非常快，1月12日印发文件，1月26日住建部就主持召开全国各省市区住建厅以及35个重点城市政府分管领导的协调会，会后仅4天，广西南宁宣布发放了“白名单”首笔贷款，全国各地也纷纷官宣最新进展。能够这么快主要是因为有主要牵头部门，也就是住建部的统筹，大大提高了效率，而金融监管总局作为金融领域主管部门也参与其中。比如金融监管总局在2024年工作会议中明确将“加快推进城市房地产融资协调机制落地见效”列为防控重点领域风险的头号工作。但小镇在过去的文章中一再说：政府、国有力量确实非常强大，但是市场经济、自然规律更加强大，政策绝不是万能的，一项政策也绝不可能打破所有的条条框框，那很可能会导致更严重的后果。比如“白名单”制度要求各地向金融机构推送项目名单，但是并没有改变责任归属，并不是说各地政府推送了项目，责任就由地方政府承担，最终是否批贷，还是由银行进行评估和筛选，银行仍然要承担贷款风险。正因此，在“白名单”制度实施第一个月的时候，各地推送的项目往往只有一个，而且还是城投公司的项目，就算不是城投的，那也得是当时并没有出现险情的民营房地产公司，比如龙湖这类全国性房企，亦或者如重庆华宇这类地方性房企等。于是这项政策执行一个月以后，从各地报送来看，项目数非常多，有很多口径。比如有券商说全国30个城市首批“白名单”项目就涉及2962个项目，还有仅六大国有银行披露的已对接项目更是高达8252个。按照最权威的住建部统计口径，从1月12日下发文件，到2月20日，全国两百多个城市推送给银行的“白名单”项目多达5349个。小镇记得当时很多媒体包括自媒体都在热议，认为这次救市规模很宏大，当时不少中介还热闹了一阵子。但是注意前面说的，地方政府推送，不代表银行就会批贷，责任和风险还是由银行承担，因此审批通过的项目数并不多。到2月20日的时候，已经获批融资的只有162个项目，融资额294亿，平均每个项目获得1.8亿元融资支持，获批项目数仅占报送数的3.03%。执行一个月，中间还隔着春节放假，按理说这个推进速度不能说慢，但相比铺天盖地宣传给人的感受，还是有非常大差距的。而且要注意，能够在一个月内就获批的项目，可以推测大概率本就是比较优质的，就算是没有这个新政策，大概率也能获得融资支持，无非可能晚一点。而之所以导致现实与公众认知出现巨大差异，或许还是名字问题。起名真的太重要了，比如小镇在《骂够了吧？正经谈谈房屋养老金》就说，如果把“房屋养老金”改成“住宅大修储备金”，都不至于有这么多的负面声音。能够认真去看政策原文的人一定很少，多数就是望文生义。又比如最近一些地方成立“砸锅卖铁”工作专班，就有很多段子，主要是在公众一般认知中，“砸锅卖铁”一看就很严重，但实际上具体工作远到不了变卖国有资产的地步，更多是盘活而非变卖。理解之所以如此起名，是为了强调决心，亦或者为了便于宣传推广，但也需要考虑公众传统认知以及专业领域的固有认识。比如这个“白名单”，既然是要求金融机构配合，那就要明白，在金融机构尤其银行贷款领域，“白名单”特指符合一定条件的优质借款主体，因为足够优质，因此可以享受更快、更优惠的贷款服务。但仅仅开始第一个月，全国5千多个房地产项目，这其中算得上优质的能有多少？当时21世纪经济有一篇报道，就说银行实际审批必须满足五个条件：1. 项目处于在建施工状态，或短期停工但资金到位后能立刻复工；
2. 有与融资额基本匹配的抵押物；
3. 确定一家贷款主办银行，并建立贷款资金封闭监管制度；
4. 预售资金未被抽挪或抽挪的预售资金已追回；
上述要求1、3、5还好说，但是2、4能够满足的房地产项目有多少？能够拿出基本匹配的抵押物，而且预售资金还没有被挪用的，这样的项目本身就不愁融资啊。于是宣传中重点说已报送项目数，但是承担责任的银行仍然是严格按照贷款“白名单”优质的要求去审批。当时六大行有的披露了对接和审批的项目情况，建设银行说已对接2000多个项目、审批近一百个，而农业银行说已对接2700多个项目、审批超过10个。归根到底，在房价暴跌导致抵押品价值暴跌，引起资产价值向下重估的大环境下，虽然来自国家的力量阻止房价下跌向资产价值向下重估蔓延，银行、险资等也并没有要求增加资产抵押或者要求个体购房者补缴首付款，但银行对于新增贷款，肯定会特别小心。正因此，之后半年，“白名单”机制落地其实很困难，实际落地获批的并不多。![]()
8月23日的时候，国新办举行了“推动高质量发展”系列主题新闻发布会，在这次会上公布“白名单”制度提出七个月，全国已审批房地产“白名单”项目5392个，审批通过融资金额近1.4万亿元，平均每个项目获得融资约为2.6亿元。实际上过去的半年多，银行并没有进行积极审核，也不愿意提供更多贷款，主管部门一直在努力打通堵点，推动制度落地，几乎每个月主管部门乃至更高层级都会开会部署。比如2月金融监管总局召开专题会议，要求各地监管局“成立工作专班，主动加强与地方政府和住建部门协同配合”“掌握辖内各城市协调机制运行情况”，还明确要求“商业银行要及时对项目开展评审”。之后速度确实快了不少，毕竟要注意从去年开始金融领域还有两个主题，一是改革整顿和反腐，二是强调政治性和人民性。“白名单”这个机制直指保交楼和防止房地产危机外溢，涉及到民生和国家安全，政策的格局非常高，各地都很清楚，这件事的重要性。![]()
4月的时候，主管金融和住建的副总理亲自去郑州调研，还是专门部署“白名单”制度落实，提出对符合“白名单”要求的合规房地产项目做到“应贷尽贷”，还提出“抓紧解决城市房地产融资协调机制落实的堵点卡点”。5月，副总理出面召开全国切实做好保交房工作视频会议，“白名单”还是重点。![]()
到了6月，国常会专门听取了关于当前房地产市场形势和下一步工作考虑的汇报，提出的第一条措施就是“着力推动已出台政策措施落地见效”；之后经国务院同意，金融监管总局和住建部联合印发通知，对“白名单”项目提出多项优化措施，当月两个部门还联合召开了保交房政策培训视频会议。然后是8月23日的国新办新闻发布会，住建部分管副部长董建国说，要指导各地实行“一项目一方案一专班一银行一审计一法官”的新处置模式。注意这个模式来自于郑州的试点，而4月分管副总理就专门去郑州做了调研，现在这个试点向全国推广。郑州的经验，除了每个项目都有定制策略以外，更重要的是引入更多部门参与其中，比如金融、审计、司法等力量，郑州当时成立了综合协调组、业务指导组、金融服务组、司法保障组、督导检查组等5个小组，但还是因为房地产大环境不景气，所以实际落地效果也没有达到预期。可以看到推进的速度很快，重视度也很高，几乎每个月都要有高层推进，可见这项政策的重要性。但反过来，如此密切、高规格地推进，也说明这项新机制落地很不容易。最直接的，住建部门、金融监管部门以及银行机构，这三方的KPI是不一样的。保交楼当然是事关民生的政治要求，但银行也需要考虑其中的风险，考虑贷款资金能不能安全回笼、回笼周期有多久，还要考虑发放贷款之后，会不会填了项目拖欠的农民工工资、材料工程款等等，如果填了欠款的坑，那还是不能保证保交楼，可是如果不能实现保交楼，回不了款，那贷出去的资金资本办？银行当然希望主管部门调整在不良贷款、业绩等方面的考核标准，但是要注意当前金融领域也在进行整顿改革，能放松吗？
■ 经济到底怎么了？何时才能走出低谷？
■ 发展思路的博弈结束，未来五年改革主线已定
■ 楼市刺激政策加码，普通人又该如何买房？
■ 加征100%关税后，美国也不敢开放市场
■ 某些外资要走，不是我们做错了
如果喜欢，还请点赞、“在看”和关注吧
除本号外，小镇仅在以下两号发文
请注意辨别，欢迎关注
