居然还有容积率7.29的新房?

文摘   2025-01-04 15:57   河南  


提起朗悦,郑州人脑海里想到的第一个区域,准是高新区。


因为朗悦和高新区是深度捆绑的,高新区的很多“第一、首个”,都是朗悦带来的。


高新区第一个集中商业中心,朗悦公园茂,填补高新无大型商业的空白。


朗悦给高新区一口气带去了37个首进品牌,永辉、巴奴、屈臣氏...


“高新夜巷”响应郑州夜经济,拉动高新区消费1亿余元。


朗悦慧外国语中学、郑州大学附属小学...朗悦确立教育标签。


宸栖院,是朗悦出走高新区的第一个楼盘。



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项目位于金水区红旗路北、黄河北街东。



位置确实不错,金二环核心区,南侧是河南省建材设计家属院,东侧是二十六中家属院,东南方向是郑州人民医院,2公里范围内有国贸360、关虎屯生活广场、郑州人民公园、紫荆山公园等等成熟配套。


地块不大,占地14202平米,折合21亩,规划了3栋楼,2栋34层高层、1栋7层洋房及1栋幼儿园,容积率7.29,典型的高密度地块

也就以前规划理念落后才有这种,现在不可能容积率这么高了,尤其是新规出来后。


除此之外,内部还包括150套安置房、94套公租房,对了,由于容积率过高,小区内部还有31套日照缺陷房。

总之,不仅高容迷你,还是一个混搭社区。

规划设计已经是10年前的老规划了,面积段是60-143㎡,其中——

8#楼,6梯15户,在售两个面积段81-108㎡
9#楼,4梯8户,在售60-75-78-101㎡
10#,1梯2户,楼纯143㎡,共计12套

整体,小面积段为主。

户型也很辣眼睛,甚至比不上现在的安置房户型。


目前价格未出,但预计不会很高,毕竟产品在那放着,太贵也没有人认账啊。


看到这里,很有朋友该疑惑了?

朗悦这是啥时候拿的地呀?为什么市场上一点声音都没有?况且地块的指标和规划还这么奇葩......

说起这个项目,故事可就多了。

地块原本是广厦城市之巅的后续地块,也是任砦城改。

说起广厦城市之巅,这里多提一嘴,2012年交付的小区,


前期由于存在一定土地问题,因此实施的策略是先改造、后土地招拍挂。因此项目在入市形象的卖点诉求上,主推“爱”的主题,结合周边优越的市政配套资源,先后推出婚房置业诉求、青年恋爱主题的“情人街”商业项目等。

当然最后该项目因为土地等问题做得并不顺利,在市场上引起的争议也颇多。

后来广厦官司缠身,2017年郑州市铁路中院把它旗下的这块地拿出来以起价1.8亿拍卖,但不了了之,沉寂数年,大概在2024年1月份的时候,不知怎的就落在朗悦手里,算是得以重生。


朗悦接手后,对户型设计未做改动,只进行了一些简单的升级改造。


整体来看,这个项目不推荐,主要原因有三:

① 血统不纯

上面提到,这个项目里面有商品住宅、有公租房、有安置,属于一个混搭社区,以后住户鱼龙混杂,甚至避免不了各种租户,不同的人来人往,居住舒适感很一般。

而且,即使买了之后,这样的结构,二手房价格也会被压得很低,可以到市面上看看,住宅+安置房混合的小区,价格基本上都很低。

② 容积率高

容积率7.29,就意味着小区的公共空间相对较少,居住舒适度会大打折扣。

③ 产品较差

十年前的产品设计放到现在,多少有点过时,大部分的户型不方正;而且两栋高层的梯户比很高,一个6梯15户、一个4梯8户,放在现在的新产品中,比较少见。

基于该项目的综合属性,这注定是一个不适合自住的“新型城中村”;不过由于金二环、临地铁、小户型等特点,出租可能还挺香的。

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