随着郑东建投华润联合体摘下郑政东出〔2024〕13号（网），2024年郑州土拍正式落下了帷幕。这一年，郑州土拍供应量少而密集，土地质量大大提高，连断供多年的一环都开始有了供应。作为楼市的风向标，土拍一定程度上透露着未来楼市的走向。2024年郑州整体土拍市场战况如何？相比以往有何变化？2024年郑州成交了20宗住宅土地（除安置土地外），累计成交面积1053亩（≈2.3个郑州人民公园），成交总额96亿。如果你关注以上地块，想了解即将入市的项目有哪些？规划如何？可以识别下方二维码添加小助理，回复【新入市】，领取一份资料合集。包含了正弘序、招商迎宾瑞景园、朗悦公园府七期、华润天宝府、亚星观樾居、金桥电建壹号湾等十几个纯新盘项目的规划图、效果图、部分平层图......其中18宗土地底价成交，2宗土地有溢价，比较值得关注的土地有3宗。热度最高的土地，郑政东出〔2024〕10号地（网）金茂、华润、保利、招商四大央企开发商激战两个多小时，最后金茂溢价21%拍下！溢价率最高的土地，郑政东出〔2023〕28号（网）郑汴建设海义联合体打败金沙、河南三建周口城投联合体抢下，溢价率高达36%，这是郑州第一块现房销售的土地。惠济区城投底价拍下了郑政出〔2023〕53号（网），土地位于惠济区迎宾路沿线，容积率仅有1.6，比北龙湖还低，目前确定由招商代建，案名招商迎宾瑞景园。我统计了近十年的郑州土拍成交数据，2024年的土拍宗数仅有20宗，创下了历史新低记录。2015年开始到2018年是郑州的上一轮行情，土拍成交宗数激增，最高达到了2018年153宗土拍成交。2021年郑州首次集中土拍，有小幅回温，之后便一发不可收拾的下滑，直到2024年仅有20宗住宅土地成交，不足2018年巅峰时期的八分之一。按照成交面积来统计，2024年郑州土拍成交面积仍是十年新低。跟成交宗数走势整体相同，2018年、2021年两个小高峰之后整体下滑严重。但近两年的土地供应有新的变化，不仅宗数少，且土地面积有一定的缩水。最直观的，2024年郑州土拍宗数20宗，占不到2018年的八分之一；但2024年郑州土拍面积1053亩，差不多占到2018年的九分之一左右，单块土地面积远不如2018年的大。具体到区域的话，二七区土拍成交最多，有7宗住宅土地成交，除了招商林屿境、亚星嵩南文苑已经入市，剩下的可能要等到2025年了。这意味着2025年的二七区竞争压力不小，特别是二七新区，又有新对手要加入战局了。郑东新区、中原区成交3宗，管城区、金水区、高新区成交2宗，惠济区成交1宗，都比较正常。万万没想到，经开区2024年无成交，金茂未来府、万祥紫庐可以继续称霸经开区。20宗土地中，7宗政府平台托底，13宗由开发商拍下。开发商中，郑州地铁拍下了4宗土地，成为2024年的郑州地主。郑州地铁这一年出尽了风头，6号线、7号线、8号线开通让郑州地铁运营里程冲到前十，联手香港地铁打造地铁商业，接连拍下郑州4宗土地……这并不是郑州地铁看好郑州楼市的表现，郑州地铁长期亏损，需要运营地铁商业、开发地铁上盖项目进而补贴郑州地铁，故未来还有很多地铁口的住宅土地要被郑州地铁拍下。除了郑州地铁，还有信达、金茂、中建方程、招商、华润（郑东建投华润联合体）5位央企开发商各拍下1宗土地，通达、海义（郑汴建设海义联合体）、正弘、亚星4位民企开发商各拍下1宗土地。2024年的成交土地中，有9宗位于三环内，11宗位于三环外。甚至出现了大石桥地铁站、黄河路地铁站、医学院地铁站、大学中路地铁站这些一环二环的土地，搁以前想都不敢想。而三环外的土地中还有正弘可口可乐、华润超级总部中心润府二期这样核心位置的土地，整体土地的位置比往年强很多。2024年成交土地有一个非常明显的趋势，即容积率越来越低，容积率4.0以上的土地仅有1宗。双湖科技城成交了一块容积率1.7的土地，而隔壁的高新和锦莲序容积率2.5。前两年的恒大云玺容积率还是5.1来着，没想到恒大云玺的后期土地容积率直接降到了2.5。拉了下郑州近五年土拍成交的平均容积率数据，2024年数据非常出色。2020年开始，连续四年土拍成交的平均容积率都在3.0以上，2021年最高达到了3.5的容积率。到了2024年，整体容积率下降明显，土地平均容积率首次拉到了3.0以下，按照这个趋势，以后得郑州将越来越宜居。土拍楼面价受土地位置影响比较多，无法取2024年的平均楼面价，故选择了同一板块的土地做对比。金茂刚刚拍下的北龙湖土地，楼面价21970元/㎡，金茂隔壁的三宗土地于2019年成交时楼面价分别为23495元/㎡、22914元/㎡、22858元/㎡。10月时中建方程以4574元/㎡的楼面价拍下了一宗容积率1.7的低密土地，一路之隔的高新和锦莲序南北土地楼面价分别是4656元/㎡、4654元/㎡。结果土地容积率更低的土地，反而土地楼面价更低。简单总结一下，对比往年2024年土拍成交宗数明显减少，但出让地块的质量有所提高，核心地段、低容、低密土地占比更多，未来楼盘也更加偏向舒适改善化。土地素质提高的同时，土地楼面价却降价，拍地门槛降低，对开发商更友好了。2025年将延续这一主旋律（目前挂牌的恒大云玺北侧土地、紫荆山附近土地、司法警官学院土地、热电厂土地都是这样的），供应核心地段土地、提高土地素质吸引开发商抢地。预计2025年持续减少三环外土地出让，主力供应三环内。但在市场预期还没迎来好转之前，开发商仍将呈现谨慎、聚焦的特征，三环内优质住宅土地或许能有开发商争抢，三环外普通基本还是城投平台托底。【1】2024整体土拍成交量少，但其实在2022年、2023年拍的地块有很多还未开发，2025年的新房市场竞争压力依旧不小，去库存仍是重头戏。【2】当下的住房需求，已经不再是有没有，而是好不好，高品质住宅已成为市场主流需求，明年开发商对产品的重视程度只增不减。【3】改善全面爆发，主城区优质土地扎堆供应，明年将诞生不少300万以上的改善项目。过去三环内的优质土地，容积率都在3.5以上、甚至5.0以上，但现在容积率＜2.5、限高＜80米，颠覆了过去的土地素质，曾经的改善项目如果没有特殊卖点，则要被明年的新项目打趴下。
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如果你关注以上地块，想了解即将入市的项目有哪些？规划如何？可以识别下方二维码添加小助理，回复【新入市】，领取一份资料合集。包含了正弘序、招商迎宾瑞景园、朗悦公园府七期、华润天宝府、亚星观樾居、金桥电建壹号湾等十几个纯新盘项目的规划图、效果图、部分平层图......![]()
