近期，广州传出喊停超高层建筑。
事缘是，有负责人在广州土地推介会上表示，未来广州土地容积率下调将是趋势。
有人说，这是近十年来广州推出84宗4.5容积率以上宅地的续集。
这么做，是要从源头上减少住宅供应，稳定供求关系。
有人说，这是减低住宅疏散和救援难度、提高居住品质的大招。
小K想说，too naive!
若是为了平衡供求关系，减少源头供应，那么不卖地就是了。
既然是要推介土地，重点自然是放在“推”这个字上。
这一切，都是为了卖地做准备！
广州要“控量”？！
现在，是广州“控量”的关键时期。
为啥？它既要控制供应，稳住市场；但官方自己土地收入的痛感也愈发明显。
小K前不久才提过，今年广州土地出让金只有70亿元，不到去年同期的1/10。
与此同时，土地收入减少的负面影响涌现。
如公共服务费用的上涨、事业单位发不出工资…矛盾日渐凸显。
所以，任凭如何稳住市场，任凭如何加大商品房收购力度，也得搞些宅地出来。
毕竟，没有什么渠道，比卖一宗宅地更省事，来钱更快。
想卖地是主观动作，但客观上讲，地能不能卖出去又是另一个问题了。
于是我们可以看到，广州为了卖地，做了两层铺垫。
一个，就是刚刚所说的减少“超高层”。
也就是那些总高度超过99米，且内部包含两层或更多避难层的住宅楼。
这一动作，意味着如今那些知名超高层小区，或将成绝版。
另一个，就是对部分存量过高的板块，缩减宅地供应。
比如，花地大道中西侧的坑口村留用地块，最近就从二类居住用地调规成为商务兼容商业用地。
还有国际创新城，将506地块用地由商务用地/二类住宅用地，调整为新型产业用地。
还有科学城的005地块，由二类居住用地调整为村庄建设用地（商业用地兼容商务用地），容积率从3.0调整为2.5。
这些板块都有一个特性——楼市内卷。
所以，广州这两个大招都有同一个目的，就是压力较大的板块，要去库存。
“控量”的同时，广州显然已经看清楚了一个现实：
房企的拿地意愿不大。
Wind数据显示，2024年前八个月，全国土地成交金额1.42万亿元，同比下降了31%，只有2021年同期的三分之一。
同时，今年前八个月，TOP100企业的拿地金额同比下降40%。包括央国企在内的房企大幅度减少拿地。
这两天，还有小道消息传出，某央企要统一采取“以价换量”策略，据说是史上最夸张的一次。
所以，广州要新增供地的前提是，这些地能卖得出去。
这点，操盘手早就计算得明明白白。
来看看，今年好卖的项目（成交金额最高，来源：中指院）：
3月底，中海大境火速开盘，首开一举拿下33.6亿“战绩”。
3月，琶洲南二期推出约199套，但开盘之前就累计登记超400组，算下来基本每套房都有2个人抢；
这些项目都有一个特性——第一梯队的地段、周边没有太大bug。
再反过来看一眼接下来要卖的宅地：
广州大道中地块，位于广州大道中以西，中山一路以南，虽然地处越秀老城，但一路之隔就是珠江新城，广州最繁华的CBD。
它还是越秀去四年来抠出的唯一一块宅地，稀缺性很强，关注度也颇高，
就地段而言，基本都是供应稀缺的核心地段。
就产品而言，全都是豪宅产品。
无疑，以上地块一旦挂牌，实力房企们怎么忍得住不来竞拍。
看到没？这就是土地财政的新打法，走的是高质量发展路子。
未来的楼市红利，在哪里？
现在的土拍，都像一轮鱿鱼游戏。
房企朋友们用真金白银下注，一旦押错，不仅招致亏损，甚至让自己陷入深渊，却又不能退出游戏。
但实际上，这个游戏要能玩得下去，就不能让场上只有一个赢家，不能输打赢要。
上一轮行情中，土拍就有些玩过了。
房价持续攀高，各地均在搞概念、造新城，土拍也一发不可收拾。
拍出的宅地一批又一批、被埋的房企一个又一个、维权一阵又一阵。
截至8月31日，广州全市可售新房合计10.11万套，可售新房住宅库存建面合计1137万平，需要约22个月才能消化完以上库存。
图源：遐与猜
市场走冷，各个区域、板块不仅要面临房价下跌，还要承受天量供应带来的冲击。
最终，开发商手里的新房子去化困难，买房人手里的房子难以出手。
所以，要让土拍的新打法能够持续下去，同样要“控量”。
供地可以，但大批量的供地不行。
即便是在核心地段卖地，也要注意“量”的控制。
如果一下子多出个5、6块宅地，那么再牛的地段也得歇菜。传递到二级市场，买房人的预期也会大大下降。
因此，今年官方为了控制供应，在刻意减少土地的出让。去化周期36个月的城市甚至需要暂停土地出让。
随后不久，广州也发布公告，下架第一批住宅用地出让清单中的14宗地块。
其次，新房的价格仍需要“克制”。
比如保利华创·都荟天珺平均售价不超过9-14万/平，而附近的二手盘13-15万/平；
这些热销的项目一是在于它们的核心地段，二是因为它们的价格确实够实惠。
投资客认为有套利空间、改善客觉得有性价比。
想让土地财政的新打法能够持续下去，就必须让开发商和买房人都觉得这些商改住的地有利可图。
而想要真正有利可图，就必须做到“控量和控价”，要做到的仍是“克制”二字。
说到底，房产投资以后就是少数人的游戏了。
大部分普通人与投资二字，将会彻底分割开。
最后，你对于广州土拍怎么看？欢迎评论区聊聊！
