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YY | 2024年土地市场、政策效果和拿地主体复盘

财富   2024-12-24 07:18   广东  

摘要

岁末，又是一年复盘之时，本文聚焦土地市场。2024年房地产市场尚未企稳，房企投资数据下滑，土地市场延续疲态。2024年4月自然资源部发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，提出根据商品住宅去化周期，合理控制新增商品住宅用地供应。本文首先总结土地市场整体概况，其次对政策效果进行分析，最终统计拿地企业变化情况，得到以下结论：

（1）截至12月17日全国土地市场表现

土地供应规模延续下滑趋势，其中涉宅地块跌幅更深。截至12月17日共推出土地和涉宅地块规划建面 33.42和9.03亿平方米，分别较 23年全年下滑 20.61%和30.01%。

土地成交方面，成交量显著下降但涉宅地块楼面均价稳定在高位；各能级城市涉宅地块成交量价齐跌，成交楼面均价一线涨，二线跌，三线持平。截至12月7日，土地成交规划建面  25.19亿平方米，获出让金 32,091亿元，分别较23年下降26.56%和 32.44%；涉宅成交规划建面 6.12亿平方米，获出让金 22,151亿元，分别较23年下降35.94%和  37.73%，为近 10年同期最低水平；但涉宅成交楼面均价  3,618元/平方米，较23年仅下降2.77%。一线/二线/三四线城市涉宅出让金同比下跌 30.88%/46.36%/32.77%，但一线和三四线成交楼面均价同比分别上涨21.16%和2.70%。

土拍热度方面，流拍率年中冲高后逐步下降，平均溢价率维持低位。截至12月17日涉宅地块流拍率  27.01%，较 23年上升5.91pct；溢价率4.04%，较23年回落0.44pct。

（2）24年1-11月土地供应政策效果

样本城市中，二线城市的去化周期均值超过36个月且呈上升趋势，其余能级城市去化周期均值未超36个月且基本呈下降趋势。除一线城市的土地供应和成交较为平稳，各能级城市都在24年10-11月大幅增加土地供应。整体来看，未发现政策对土地供应有明显影响。

根据政策发布月（24年4月）去化周期数据，样本城市中，去化周期超过36个月的城市中仅安庆市符合规定且去化周期稳步下降，其余供应规模大的城市去化周期维持高位，供应规模较小或大幅减少的城市去化周期呈下降趋势；去化周期介于18-36个月的城市中仅青岛市、苏州市和厦门市去化周期下降至18个月以下，但土地供应规模与去化周期不存在一致联系；去化周期低于18个月的城市中仅土地供应规模最多的西安市去化周期明显增加，其余城市保持稳定。

（3）24年1-11月拿地主体构成变化

中指前100拿地企业权益拿地金额下降至0.74万亿元，土地市场继续降温。

央国企仍占据拿地主力，城投托底现象仍存，民企拿地占比再度下滑。央国企权益拿地金额占比59%；城投占比从23年的17.3%大幅上涨至24.5%；民企占比由2023年的18.7%小幅下滑至16.6%，为近五年的最低值。

中指前100拿地企业中，央企参与者较为稳定；国企共31家，其中24家为新进榜单主体，新进主体区域分布相对集中，非新进主体中仅有金隅集团和象屿地产排名位次上升；29家城投企业皆为新进榜单主体，涉及25个城市，分布较为分散；民企仅14家，其中6家为新进主体，仅滨江集团拿地金额同比上升。
整体而言，我国土地市场热度仍处于低位，宅地供应规模和成交量同比下滑；土地供应政策落实效果分化，部分地区供应规模下降后去化周期有所缩短；民企拿地意愿仍较低。在销售端尚未实质性回暖的情况下，全国土地市场整体回温时刻尚需等待。

目录


1. 全国土地市场回顾 
1.1土地供求情况 
1.1.1 土地供应情况 
1.1.2 土地成交情况 
1.2 土拍热度回顾 
2. 各城市土地供应政策落实情况 
2.1 各能级城市去化周期和土地市场整体情况 
2.2 不同去化周期区间城市的对比 
2.2.1去化周期大于36个月的城市 
2.2.2去化周期介于18-36个月的城市 
2.2.3去化周期小于18个月的城市 
3. 拿地企业变化情况 
3.1 拿地企业构成 
3.2 拿地主体变化 
3.2.1 央企 
3.2.2 国企和城投 
3.2.3 非国央企 
4.总结

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