杨浦滨江全新低密度洋房&花园别墅作品——興華里，即将推出：
建筑面积
约72-76㎡两房
约85-88㎡三房
洋房产品
建筑面积
约131到154㎡
花园别墅产品
其中，洋房产品价格预计12万+/㎡，花园别墅产品预计18万元/㎡，项目售楼处已经开放，首批洋房产品的样板房预计将于10月初开放参观。
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興華里的两大主力洋房产品，总价段打破了内环滨江、甚至是整个内环内的地板线。
洋房首层大堂效果图↓
虽然面积不大，但是开发商通过大胆的产品创新，将内环内洋房产品带来的低容积率优势以及地块的面宽优势发挥到了极致。
在户型设计上，興華里打造的39套建筑面积约72㎡起两房、43套建筑面积约85m²起三房洋房，非常符合年轻首置客户的刚需、三口之家改善“入门级”需求。
很多开发商都想要在90㎡以下小户型做创新，基本也都是格局微调，少有真正能够从空间感上做文章的，但興華里这一次在极限探索小户型的功能性上面，确实做得非常出色。
興華里建筑面积约72㎡的洋房产品，在入户处设计了一个舒适尺度的玄关，为小户型的家庭也增加了入户的仪式感。
在户型布局上，该户型罕见同时做到了南向大面宽客厅以及南北通透。
传统的70㎡级新房产品，受制于地块的面宽及进深要求，主要分为两种：
● 两开间朝南但南北不通透的全南户型
● 一开间朝南的南北通透户型
而興華里的70㎡级产品，则是将大横厅、U型厨房大面宽阳台LDKB一体化的设计搬入了内环滨江，这种设计往往在120㎡以上的户型才能做到，朝南约4.9米阔绰开间面宽大大增加了70㎡级产品的采光感受；同时厨房、餐厅、客厅、阳台四个空间的联动带来了舒适的体验感，扩展空间尺度。
在建筑面积约86㎡3室2卫的产品上，興華里采用最为经典的飞机户型设计，私密空间、空间感、可成长性、收纳面积...全部满足。
做到了3房的同时，居然还做到了2卫，真的很佩服设计师，一分一厘的空间都不肯浪费。
首先进门后，左手边是南向次卧和客厅，右手边是厨房，向前直行则是套房主卧和北向卧室，这样一来，入户就形成一条十字洄游动线：
主人采购归来，先到厨房放置食材，再一身轻松回到客厅沙发；访客到来，入眼就是豁然开朗的阳光客厅；若是太晚归家，直接进入各自主卧，丝毫不影响其他家庭成员。
其次，客餐厨阳台LDKB一体化布局，客厅开间充足，对于追求自由的青年家庭来说，完全可以摒弃传统的客厅壁挂电视，直接扩展打造百寸投影，提升观影体验。
更难的是，这个户型还做到了高进深的外跨阳台，相当于户内的百变功能区，极大地提高了小户型的收纳率。清理吸尘器、洗涮拖把、洗衣烘干......家务收纳再也不用满屋乱转；亦可莳花弄草，打造专属阳光下的生活仪式感。
在约86㎡户型中，主卧也做到了套房设计，独立卫浴拥有采光，极大提高通风性与生活舒适度。
如果说小户型洋房是興華里给到购房者功能的创变，那么興華里的联排产品，则是都市家庭生活在城市中一次关系和情绪的改善。
在131㎡的花园联排户型设计上，興華里拿出来的，是空间上的改善，更是优质生活私享：预留电梯井，独门独户、友邻不扰，地下一层、地上三层空间，上下动静分离，满足三代同堂的家族式居住体验。
还有面积超14㎡的高附赠私人庭院花园，外部以高约1.8m的实体围墙围合，可以种植你喜欢的花草树木，放一些休闲座椅，它们都是你的独享。
对比目前市场上同面积段的风貌别墅，非常之罕见了。
（注：户型数据仅供参考，可能与实际情况存在误差，实际数据以开发商公布为准）
地下一层，灵动空间，作为一楼客厅的延伸，可根据生活习惯打造成健身房、茶室、酒窖、书房......独成一方休闲空间；或是作为家庭储藏空间，婴儿车、购物车、行李箱等大件物品都可以合理收纳，而且，南北双通风采光天井设计得很巧妙，保证室内明亮通透。
地上一层，是家庭的公共活动区，餐客厨一体化整合到一个明敞空间下，非常利于家人间的交流互动；同时，独享围合式私家庭院，作为家庭的第二会客厅，既延展了生活的宽阔尺度，又体现了生活的质感。
地上二层，整个二层打造了朝阳双卧，与楼下动静分离，作为家庭、亲子休憩和活动场所，配备了大尺度卫浴，满足了居者的品质生活需求。
地上三层，是奢华至极的超星级套房主卧，进深纵跨南北，独立的男女主人双衣帽间+豪华卫浴一字排开，除淋浴区外，靠窗还能放置一个按摩浴缸，堪称超豪华配置；
休憩室与星空露台相连，作为日常生活的延续，有天有地，可以是空中花园，也是都市中悦己归心的一方独享私域。
总结而言，興華里在产品上做到了：
● 两房产品做到了大横厅大面宽南北通透，LDKB一体化，是整个内环内的首创。
● 三房产品做到了经典的三面宽飞机户型，面积控制在90㎡以内。
● 小户型低总价的花园别墅产品也是内环内首秀，可以享受到有天有地，接近200㎡的使用面积，以及入户花园。
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从二手房角度来说，興華里的产品类型在上海内环内几乎很难找到对标。
在2房产品方面，楼典统计了在链家挂牌的房龄15年以内的80㎡的以内的两房产品，上海仅有四个小区在售，且挂牌价格比興華里总价段高出20%-30%，户型均为一开间朝南，且南北不通透：
● 阳光城檀悦101 870-950万 70㎡
● 苏河融景 980-1060万 71㎡
● 铂锐滨江 1400万 75㎡
● 中山润园 1020万 78.75 ㎡
而90㎡以内的3房产品方面，房龄在15年内，整个上海内环内的二手仅有5套二手挂牌，包括圣骊河滨苑、保利香槟苑、金融街融府以及中海汇德里。
二手市场挂牌稀少反映的是上海内环内一手小户型优质产品的供应不足，楼典分析了上海内环内过去12年的供应数据，发现：
● 90㎡以下的三房产品，整个上海内环内12年仅有283套一手供应，占整个三房供应的1.08%。
● 70㎡级别的两房产品，整个上海内环内12年仅有398套供应。
● 160㎡以下的别墅产品，整个上海内环内12年仅有4套一手供应。
興華里的产品创新恰好是填补市场此类产品的空白。
而在未来，内环滨江的小户型产品则更为稀缺。
上海自2006年起开始执行的“7090”政策在今年8月正式退出历史舞台。所谓“7090”政策，源于2006年《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》。其中明确，商品住房总面积中，套型建筑面积90平米以下住房面积所占比重必须达到70%以上。
而在今年8月27日下午，上海市房屋管理局正式发布了《关于优化本市新出让商品住房用地套型供应结构的通知》，通知将上海多层、小高层、高层建筑的商品住房中小套型住房建筑面积标准分别调整为100平米、110平米、120平米，且中环以内区域中小套型的比例从不低于70%改为了不低于60%。
大政策方向的改变，意味着未来上海内环内，尤其是滨江区域，小户型的产品供应将会持续减少。
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相对于内环滨江动辄四五千万的豪宅购买群体来说，小户型产品对于购买群体家庭是更为重要的决策，往往要掏空“六个钱包“才能满足其落户上海内环的梦想，所以興華里对于产品的品质尤为看重。
在户型创新的同时，興華里洋房产品在装修标准上也是诚意满满，皆以不低于4000元/㎡的高规格装标，室内采用节能低耗的空调+地暖两联供的“天氟地水系统”，室内新风采用了双向流的全热交换器，并配置了PM2.5过滤功能，保证空气循环与洁净度。
興華里的住宅外墙则严苛遵循当前主流的近零能耗设计要求，采用保温结构一体化施工+内保温，选配三玻两腔中空LOW-E玻璃系统窗，隔热降噪，居住舒适度大为提升。
许多开发商宣传的近邻能耗产品，往往货不对板，同时因为墙壁较厚，影响项目的得房率，导致购房者对近邻能耗产品理解不深。
近邻能耗更加注重的是一套房子在全生命周期内的舒适度与节能性，可以大大节约项目在夏冬季节的制冷采暖费用，且具有较好的保温性，解决传统住宅在夏冬，传统空调降温升温较慢的弊端。
近零能耗住宅与传统住宅对比
整理自上海各类居住建筑节能规范
興華里通过空调、新风系统的节能设计、提高围护结构热工性能、利用可再生能源等近零能耗措施，一方面大大提升了使用者的居佳舒适度，大幅度地降低了建筑运营期的电耗和气耗，另一方面也会明显感受到生活能耗费用的降低。
興華里的开发商作为国企表率，将打造一个合格的近邻能耗绿色建筑，实际降低业主的能源使用成本；同时发挥洋房产品的优势，将项目的舒适性和类别墅的空间感与高层住宅拉开差距。
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一套房屋的价值，不仅仅在于项目本身优质的设计与交付兑现能力，更重要的是大区域的规划能级与兑现能力。
興華里的入市以及交付时间恰好能享受到杨浦滨江配套跃升的时间点，无需等待，所见即所得。
杨浦滨江目前建成的优质办公楼110万㎡，相当于约11万个优质工作岗位，未来2年内，还将建成约97万㎡的优质办公总部大楼，相当于两年内优质岗位数翻倍。
尤其是哔哩哔哩与美团两大总部的落成，将会为区域增加大量高收入、高学历以及年轻化人群。
杨浦滨江入驻企业一览
杨浦滨江未来5年总部办公供应
数据来源：楼典
历经数年的开发，杨浦滨江内环内的住宅土地资源已经基本去化完毕，目前一手土地市场仅有3幅土地仍未出让，总住宅面积仅约9.6万平方米，即将进入断供状态。
小户型产品从土地供应端与大政策方向来说，已经步入倒数计时。
就在1个月前，杨浦滨江的住宅土地价格刚刚创下了新高，未来的新房价格有着很稳定的支撑。
近几年杨浦滨江土拍地块成交价格
数据来源：楼典
同时，杨浦滨江在未来3-4年中，会有大规模新增就业岗位，住宅产品整体处于供需失衡状态。
興華里交房的时间点，恰好是杨浦滨江初步建成的时间点，产品类型又属于区域紧缺的小户型洋房及花园别墅，哪怕在当今不明朗的市场上，也能保持较强的竞争性。
希望打造杨浦滨江品质标杆产品的興華里，即将推出
建筑面积
约72-76㎡两房
约85-88㎡三房
洋房产品
建筑面积
约130到154㎡
花园别墅产品
其中，洋房产品价格预计12万+/㎡，花园别墅产品预计18万元/㎡，项目售楼处已经开放，首批洋房产品的样板房预计将于10月初开放参观。
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