3L O U D I A N
楼典
刚刚过去的2024年三季度，上海大宗交易市场整体波澜不惊，楼典共录得40宗交易案例，总交易金额约180亿，比2023年三季度的146亿增长约23%，但仍然处在过去15年的低位。
三季度上海大宗市场因为民营企业家高净值人士的参与，处于高度离散化状态，成交物业整体规模不大，规模亿级的独栋办公、酒店、商铺非常受到资产配置角度的民营企业家欢迎。
01
✦东南亚巨头贡献两大成交
三季度过10亿规模的交易仅有4宗，其中外资贡献两宗，分别是
GIC收购松江印象城48%股权
印尼金光家族收购星荟中心40%股权
两大外资均来自东南亚，过去几年，东南亚家族及主权基金持续增持上海优质物业，投资规模颇为巨大，预计在今年四季度，还有新的东南亚家族会投资上海百亿级核心地产项目。
02
✦ 民营企业家活跃
除了东南亚资本之外，剩余的大部分项目均由制造业、能源行业民营企业家、R机构收购，主要交易包括：
某机构收购龙华万科中心1号楼
沙驰男装收购中海中心D座部分楼层
山西能源企业家收购静安NEO
新疆能源企业家收购会景楼
瑞慈医疗收购前滩尚独栋办公
人人视频收购BU中心独栋办公
不同高净值家族收购中粮瑞虹海景壹号商铺、绿地外滩中心商铺、高尚领域商铺...
该类买家喜好的资产类型以独栋办公、街铺、酒店、困境资产为主。这类企业大部分为细分行业龙头，业务稳定，过去几年持续有现金流收入，有强烈资产配置需求。
03
✦ 商办类、困境类为交易主流
因为三季度交易总金额不大，4个过10亿交易均商办类资产，导致商办及混合类业态占据了交易金额的绝对主流，达到了88%，长租公寓、酒店类资产占据了11%，稳定现金流资产受到欢迎。
与此同时，困境类资产的交易极为火爆（包含不良资产法拍、房企纾困、外资基金折价出售、抵债资产等），成交总金额超过85亿，接近180亿总成交金额的半壁江山。
某工程方收购绿都绣云里酒店
帝欧家居收购碧桂园嘉定长租公寓
前文提到过的证大资产包、万科旗下资产
展望2024年剩下的3个月，不良类、折价类资产依然会是交易主流。因基金到期且无法延续，内外资地产基金已经开始大幅度折价出售前期收购的商办类型资产，同时困境开发商的核心资产也在持续放盘。
04
✦2024年成交额有望再破千亿。
今年前三季度，上海大宗交易金额约为580亿，展望今年最后三个月市场，市场有四股力量涌动——
一是内外资基金与开发商正在出售部分优质、大金额资产，大量地标、资产包交易目前正在火热商谈中，有望在2024年开花结果；
二是大量的不良资产、受困资产陆续上架拍卖；
三是黄浦江两岸的独栋办公预计将会在下半年有密集成交，尤其是徐汇滨江区域有多栋地标办公有望成交；
四是以煤老板、大宗商品老板、实体企业家为主的私人投资者正在积极抄底。
目前来看，上海的优质资产表现依然稳定，在全国范围内最受到投资者青睐，价格合适的情况下，不缺乏流动性，在多方合力下，2024年上海大宗交易市场依然保持活跃，虽然交易价格普遍不高，但市场的成交总金额有望再破千亿，维持历史高位。
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