浦东的新房价格体系，看得让人凌乱...
楼市
2024-11-21 21:12
上海
纵观2024年的上海一手新房市场，迎来了一个非常重大的变革——价格的修复。新房的联动价虽然现在在新的地块中已经取消，但存量项目中，联动价格依然占据很大一部分的比例。联动价之前的存量无联动价格的项目+历史遗留有联动价格的项目+新出让没有联动价格的项目凑在一起，导致新房的整体价格体系非常混乱，其中浦东尤其是如此——
楼典汇总了当下浦东全域具有代表性的板块新房房价，请看下图：再具体分析会发现，整个大体上的价格体系，以新天地-豫园-外滩-陆家嘴为核心向外辐射，西北部房价要远高于东南部房价，房价有继续向南发展的态势。再从环线方面来看，全市中外环附近目前的价格相差非常大：南大逼近7万/㎡，七宝破9.3万/㎡，三林滨江在12万/㎡+，张江在9.2万/㎡......连外环外的唐镇新房都要7.5万/㎡了。横向比较，今年浦东外环内港城中环汇的开盘价格6.5万/㎡，与直接联通的周浦-三林-张江-御桥等板块的新房价格，有非常明显的价格差距。港城中环汇距离轨道交通大概600-700米，又在外环内，距离御桥的众多商业设施也不远，但它却比，外环外的张江金茂府和招商臻境还便宜。而距离港城中环汇开车十分钟，浦东未来重点发展的张江北蔡楔形绿地板块联动价在9.2w，价差都接近3万了。
而外环外的周浦板块，新房价格也都在6万上下，港城的6.5万价格一出来，把大家都卷死了。
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整个金桥的价格体系也很乱，存在无法忽视的更大价差：摩登江南去年开11.58万/㎡，开车几分钟的浦开云璟新一期8.2w/㎡；很远的金鼎睿府也要8.25w/㎡.....但在金海湿地公园旁的9/12双轨交盘——象屿联发·金海汀雲台，均价低至6.3万/㎡。今年6月，上海土地市场已经取消商品住房用地溢价率10%的上限要求，新房不设房地联动价，把市场的还给市场；近日，上海取消了普宅非普宅标准，全面降低住房交易税费成本。随着新政的引导及交易政策的放宽，浦东一手新房价格将更趋市场化。浦东相邻板块之间的不合理价格差距，目前亟需修复，让房子的价格回归它地段的本来价值。 新房定价的不合理的价差会导致1-2个盘或者1-2个板块非常火，而剩下的去化困难，非常不利于浦东整体市场的平稳发展。浦东的远郊新场、航头、祝桥目前就碰到这个问题，浦东外环周边大量5-6万单价的房源，而同样是远郊的惠南，目前新房才3万出头，让均价4-5万的远郊新场、航头、祝桥无人问津。![]()
