万科中興傲舍为什么首开爆卖50亿？

万科在静安的全新作品The Author中興傲舍一期50亿清盘之后，即将推出二期3＃楼新作，预计11月中旬认购，直面约4500㎡央景景观，户型为建筑面积约180-321㎡公园艺术奢宅。

中兴城这个板块从万科推出中興路一号开始，话题不断，一直延续到中興傲舍的推出。话题讨论的关键点就是：中兴城这个板块到底好不好？中興傲舍能不能买？

许多唯出身论会说，中兴城并不是百年前上海的上只角。

“上只角”为什么是上只角，最重要的标签不仅仅是造几幢漂亮房子，更是一种生活方式与社会文化习惯的塑造。

上只角的形成来源自高品质的建筑空间，吸引了一群有品味、有态度、有钱的人入住，随后，他们的生活方式又反向塑造了建筑空间与商业业态的迭代，最后形成了高尚地段与城市界面。

从静安2035城市架构来看，南京西路是定位于千亿级的国际时尚中心与高端服务业中心，但南京西路板块的住宅土地资源已经基本枯竭，年均供应量在百套数量级，远远无法满足市场需求；

但静安整体的产业导入每年都在稳步推进，拥有大量新增高收入岗位，大量高端置业需求溢出，而中兴城的区位和品质，有望成为静安新的国际时尚住区，与南京西路的产业能级进行互补。

居住在中兴城板块的人，觉得这个区域一大核心优势就是“去哪里都很近”。

“去哪里都很近”的感觉来源于，中兴城板块周边分布着上海大部分的核心商务区与优质甲级办公楼，以及其背后代表的高密度高收入工作岗位与城市资源。

如果我们将上海的超甲级办公大楼单独列出，其代表的是上海最高阶的金融、服务产业积聚，无论过去与未来，它们都在一个非常小的核心圈子里——南京西路、外滩、陆家嘴、新天地、苏河湾、北外滩。

中兴城板块周边6个CBD航拍实景与项目效果图

这6个CBD目前拥有约300万㎡的超甲级办公楼存量，还有约100万㎡仍然在兴建中，相当于共能提供约40万个超高收入岗位。

中兴城板块周边CBD超甲级办公楼体量

数据来源：楼典

而上海的这6个核心商务区CBD，与万科中兴傲舍的距离都在约3公里范围之内。

在高收入工作岗位分布的情况下，楼典又研究了下

楼典将上海过去10年以及未来10年上海建成、以及将要兴建的所有豪宅项目进行可视化落位，发现它们形成了两大超级豪宅聚集区，代表的是上海高净值家庭未来的居住方向。

它们分别是黄浦江与苏州河交汇处的一江一河超级豪宅区以及新天地到陆家嘴超级豪宅区。

这两个区域的3大标签是

● 约3000万-2亿元以上的优质豪宅密集兴建

● 高净值家庭的密集入住

● 高收入工作岗位的密集增加

一江一河超级豪宅区由静安苏河湾、中兴城、黄浦外滩与北京路以及虹口北外滩、瑞虹组成，沿着黄浦江与苏州河一字排开。

两大超级豪宅聚集区豪宅布局

数据来源：楼典

高净值家庭愿意入住这两大板块的核心原因还是，这个区域是上海中央活动区范围内现状高收入工作岗位以及未来新增高收入岗位最密集的区域，也是上海核心城市资源最密集的区域。

在静安2035与两大超级豪宅区的框架下，楼典把内环内所有板块的售价做成了可视化网格图，在一手房领域，中兴城板块的目前的新房售价小于等于瑞虹、东外滩板块；比起陆家嘴北滨江、世博的均价约17万、黄浦滨江的均价约16万有较大幅度价差，在整个内环内都属于洼地。

内环内核心板块的一手房价总览

（单位:元/平方米）

相比于同样能级的豪宅板块，中兴城板块的特殊性就在于

● 成片的开发带来的城市活力迭代机遇

● 10分钟生活圈样板带来的生活方式方式重塑

● 国际化多元化的产品带来的未来发展空间

成片开发是上海一直推崇的城市开发模式，也是能够极大提高区域居住价值的路径，黄浦的新天地与“翠湖天地”，虹口的“瑞虹新城”与瑞虹天地以及前滩的成功，都是受益于成片的高能级高密度开发。

作为上海生活方式最国际化的静安区，在过去10年，除了南京西路的城市更新之外，最密集的开发区域就是苏河湾与中兴城。

中兴城在万科定下的基调下，成为了时尚品质豪宅集中区，整个中兴城板块目前的旧里已经全部拆除，有近20个地块在城市更新的不同阶段，处于城市界面集中焕新时期。

12家品牌开发商参与共建，预计2028年整个中兴城包括待拍土地均会交付， 中兴城将成为静安当前最具活力、浓度最高的住宅组团，居住氛围浓厚。

中兴城城市更新板块地图

数据来源：楼典

在静安2035规划中，规划将曾经的上海站轨道打造为上海全新的高线绿地公园，缝合南北，打造又一个多维公共空间体系，整个中兴城的城市界面有望再度跃升。

楼典觉得，万科与中興傲舍对于区域的最大改变，除了兴建高品质的建筑物之外，就是对于整个板块生活方式的重塑。

中興傲舍鸟瞰图，仅供参考，以实际交付为准

整个板块内大约有200万平方米规模的国际高端住宅聚集区，其中最核心的约100万方住区由万科主导开发，通过与政府、街道联合进行城市界面改造，焕新城市街道，把中興路一号、雅宾利1至3期、中兴公园，与中興傲舍及公园社交型商业、代建学校、商务印书馆第五印刷厂等等串联起来，打造国际静安最理想的10分钟生活圈样本。

百万方中兴城规划版图

万科改造城市界面—一个人的美术馆

万科改造城市界面—艺术化街道家具

以上仅供参考，以实际交付为准

在商业方面，除了中興傲舍与中興路一号提供的丰富商业配套之外，项目临近拥有大宁久光百货、凯德虹口商业中心、今潮8弄、静安大悦城四座超大型商业。

而陆家嘴、南京东路、南京西路、新天地四大商圈的距离均在约3公里范围内，通过轨道交通以及城市道路快速连通。

项目周边商圈分布图

数据来源：楼典

教育方面，项目周边有芷江中路幼儿园、静安区闸北第三中心小学、市北初级中学、市北中学等等。最近，《上海静安》发布一则消息，宝山街道将新增一所小学，位于中兴社区C070202单元325街坊，总建筑面积约21000平方米，规划建设30个班级，暂拟引入静安一中心小学名校教育资源品牌。

该学校由负责北京奥运会鸟巢设计的中国工程院院士、著名建筑设计师李兴钢操刀。项目计划于2025年6月30日动工，2027年4月30日完工，成为中兴城新的优质教育资源。

学校效果图，仅供参考，以实际交付为准

新房学区不做承诺,以交付后教育局划分为准

在医疗资源领域，中兴城板块覆盖了两座三甲医院——上海中医院与第一人民医院。

通过10分钟生活圈的打造，中興傲舍将居住与轨道交通、商业、办公、教育、医疗、文化等所有城市功能融合，打造了一座微缩版的理想城市。

静安最大的标签就是国际化与时尚的汇聚，在住宅领域，万科有能力打造一座代表静安下一个十年的封面豪宅。

中兴城今年的明星项目——万科中興傲舍，凭借先锋的产品理念，一期完成了50亿的热销。

热销背后是中兴傲舍的国际化产品视野，楼典认为，中兴傲舍的国际化产品视野体现在以下几个方面：

1. 首先是先锋的产品理念，这个理想城市生活圈的理念，源自于各大全球城市的最新实践。

从悉尼Barangaroo的大师云集地标建筑设计，到东京Azabudai Hills的办公、豪宅、公园、商业、学校混合开发；从纽约Hudson Yard由Heatherwick 打造的Vessel公共空间塑造，到伦敦Battersea的豪宅与商业街区的融合，这些世界级的城市开发案例，都能在中興傲舍找到它们的影子。

中興傲舍一共找了17家国际新锐设计大师，用不同国家、不同文化背景的设计经验与领先的生活灵感，打造了从住宅、商业、办公、景观、室内、灯光…不同的专业分项设计。

2.其次是万科打造的三重立体公园体系，项目直面约3.5万㎡的中兴公园，漫步走出公园，中興傲舍的办公与商业共同合围了一座约4500㎡商业森感中央公园，而在森感中央公园之上，则飞架了一座6000㎡住宅私享高线公园。

这种楼下商业和公园的设计理念，在上海较为罕见，但在别的卓越全球城市的豪宅开发中，较为常见。

中興傲舍三重立体公园示意图，仅供参考，实际以交付为准

3.上生新所团队打造约3万方公园社交型商业，万科为项目打造了一座约3万方的全自持公园社交型商业，由上生新所招商团队负责运营及招商。

无论是东京的Azabudai Hills与伦敦的Battersea区域，还是上海最火的新天地、蟠龙天地、西岸梦中心、上生新所、鸿寿坊，随着人群消费习惯的更替，可以Walk-in的街区，也是上海未来商业的一大发展趋势。

商业街区效果图，仅供参考，实际以交付为准

据悉，中興傲舍的商业部分已经与20+家潮流品牌完成意向签约，比如上榜了黑珍珠的滇FU·云南Bistro、電力宠物百货、电动滑板车品牌PURE ELECTRIC等等。

意向签约品牌

位于项目商业东北角的米其林食集预计在今年12月底开放。这座“米其林万科体验中心”由鸿寿坊设计团队操刀，希望能够塑造一座有地标效应的精致烟火生活中心。

“食集”效果图,仅供参考，以实际交付为准

4. 美术馆风格的艺术会所是中兴傲舍国际先锋气质的实景呈现，从烟火气的商业氛围到高级的中興傲舍艺术会所自然过渡。

中兴傲舍的会所特色太鲜明，业主在这里可以享受艺术展览、日咖夜酒、健身、社交、游泳、理疗等多功能服务。每个空间，都是万科对于代表静安生活方式的浓缩——文化与时尚，烟火气与精致，活力与运动的交叠。

中興傲舍会所实景图

5.中興傲舍配置了3个地上礼宾大堂，共计约750㎡以及超1700㎡地下入户大堂；在每栋住宅的首层，配备了5个架空层空间，面积约1700㎡，涵盖了会客厅、化妆间、茑屋图书馆、私人画廊、游戏室等。中興傲舍用超过4200㎡的超尺度公区，塑造了项目归家的仪式感与功能性。

参观过中興傲舍的人会觉得它的架空层现在是上海顶级豪宅的标配，中興傲舍的公区功能设计其实是完全按照客户群的生活方式进行匹配，是作为居住空间的一大扩展。

中興傲舍架空层实景图

这样的国际化产品吸引的客户画像就非常有辨识度：一群善于探索、创新、具有锐利、独到艺术见解的世界先锋人士。他们大多是在美学、艺术有追求的新质生产力行业，富有活力与创造力。

所以，回到开头提出的问题，好的建筑空间与住宅产品与好的生活方式结合，才是“上只角”。

中兴城地段迭代的背后，是万科非常系统化的城市功能与生活方式重塑。

最后聊一聊中興傲舍即将推出的3#楼央景楼王，它是整个项目产品精神的缩影，拥有近70米的超大栋距，直面楼下约4500㎡的商业森感中央公园。在中央公园的中心处，汲取纽约Hudson Yard Vessel公共艺术空间的灵感，中興傲舍打造了一座树屋商业中心地标，从3＃楼推开窗望下，即是整个中興傲舍的景观视觉中心。

树屋商业中心效果图，仅供参考，以实际交付为准

中央景观核心广场效果图，仅供参考

实际以交付为准

11月即将推出的3#楼共包含4个全生命周期主力户型：

● 建筑面积约180㎡的三房

● 建筑面积约200㎡的全套房产品

● 建筑面积约250㎡收纳体系完整的四房

● 建筑面积约276㎡的强功能4+1房

中興傲舍的整体户型设计非常自洽，就是给喜欢中興傲舍生活方式的人打造的。

二期的3#楼产品全部采用了客餐厨阳台一体化设计，塑造了一个大尺度无柱式空间，可以承载非常多元化的社交活动，符合中興傲舍的客户画像与生活场景。

在整体理念类似的情况下，不同大小的户型面积段又呼应了不同家庭对于空间的差异化需求。

多元化户型说到底，也是多元化生活方式的延续。

建筑面积约170、180㎡三房，总价段约2000-2500万。

客厅及主卧面宽超4米，客餐厨阳台一体化，约270°弧形观景阳台，双主卧尺度，全卧飘窗设计，性价比高。

建筑面积约187㎡样板房实景图

建筑面积约200㎡大三房，双主卧套房设计，南向主卫带豪华卫浴四件套，北次卧邻次卫，准全套房户型。

建筑面积约250㎡四房，主卧和客厅面宽5米+，其实本身可以做一个三开间朝南的户型，但为了主卧与客厅的尺度感，做成了一个非奢华的两开间朝南，适合对于空间要求更高的家庭，同时4个房间的配置，也能满足从新婚夫妻到2孩家庭的全生命周期需求改变。

建筑面积约249㎡样板房实景图

建筑面积约276㎡全功能户型，4+1房配置，带独立储藏间和家政间，主卧双衣帽间+双台盆，可根据家庭结构更改室内功能性，空间宽敞、方正。

作为边套户型，它的客餐厅阳台一体化空间拥有270°采光，大幅度增强了社交感与尊贵感。

建筑面积约279㎡样板房实景图

除了央景与户型设计，物业服务方面也做了升级，不仅延续了在中興路壹号受欢迎的外墙清洗、宠物代遛、护校服务、会所的泳池及健身等定制化的服务，这次更为业主提供了类酒店式的高端物业服务体系。

从社群服务方面，更推出了上海豪宅首个成熟化的社群运营。

万科将上海先锋新锐主理人、雅宾利、中兴路一号业主与中兴傲舍的未来业主整合了起来，打造业主共治、共享、共建的国际文化社区。目前已成立骑行俱乐部、疗愈吧、萌宠荟、公益社、户外、艺造社、潮趣社、品酒社等8大社群，未来预计发展到20个社群。

从产品的打造上，中興傲舍在上海很难找到一个对标的案例，是个孤品。

从一期50亿的清盘来看，它找到了能与之共鸣的客户群体。

万科眼中的未来豪宅不仅仅是硬件的独一无二，而是整个区域的文化底蕴与生活方式，中興傲舍想做的就是通过设计与业态建设，把整个区域的活力都激发出来。

步行可达的各个设施，高尚的居住社区、商业配套、绿色空间、历史文脉、文化教育设施的融合所带来的整个区域的城市复兴与能级提升，才是中興傲舍与整个中兴城规划为静安和上海所留下的资产，这是世界城市区域复兴中的上海样本。

最后，回到本文最开始对于“上只角”的争论。

有些人选择了传统“上只角”的平庸产品，而有些人则选择了未来“上只角”的先锋产品。

中興傲舍希望做的是后者。