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近日，江门市自然资源局出台了多项编制规划通告和专规设计导则，干货满满，对于未来供地、城市建筑设计，都有很大的关联！其中，《江门市重要交通廊道及滨水地区城市设计导则》凤凰君认为十分值得深思探讨！
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未来江岸住宅会有新变化？
其实，关于江岸住宅楼宇天际线的问题，早就有在业内传开，不过一直未见官方有正式文件进行公示。如今，《江门市重要交通廊道及滨水地区城市设计导则》草案正式公示，披露了更多关于滨水地区、交通廊道设计方向的细节。![]()
根据公示稿内容，这导则的使用范围包括有三区四市，而新会则以主城区为主。滨水地区，指江湖河涌海沿岸500米进深的城市建设区域，各县（市、区）可根据实际情况调节。涉及西江、潭江、天沙河、东湖、葵湖等等。重要交通廊道沿线地区，指高快速路沿线地块、高速出入口、客运铁路、轨道站地区红线周边500米进深地区。涉及广中江高速、珠三角环线高速、江门大道、五邑路、江门站等等。![]()
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滨水居住用地距岸线小于200米时，天际线应满足一下（1）（2）（3）三条其中之一：（1）垂江界面天际线控制：滨水建筑高度应为“前低后高”分层次界面，临江第一层次商业或公共服务建筑的高度应控制在24米以下，第一层次居住或办公建筑高度控制在40m以下，且塔楼视廊通透率K≥0.25。
（2）沿江界面天际线控制：沿岸线高层塔楼视廊通透率K≥0.40，当沿江宽度大于300米时，高层塔楼应高低错落，高差不小于20%，较低的塔楼不少于两座。
（3）连同相连地块开展街区城市设计，经城市规委会审议同意的。以凤凰君理解，第一、二项条例是鼓励开发商以“高低配”设计沿江建筑，对第一梯队建筑有一定的“限高”以及楼间距要求，确保滨水项目低密以及舒适式，也能呈现出高低起伏的江岸风景。不过，还有第三项条例给开发商多个选择，“开展街区城市设计”这句话凤凰君的理解是配合城市建设，可能是建个天桥、修绿道之类的，也是有机会获得规划审批同意的，懂得都懂。此外，对于楼间距、塔楼面宽、以及其他建筑物构筑物都有一定的条文规定。而在一般条文上，也给出了更全面的规划要求，当中有一点表示，临江地块高层建筑宜以点状的塔楼组合为主，避免连续板式组合。![]()
或者有的朋友不太懂何为塔楼？何为连续板式组合？先看看度娘的解释。
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通俗来讲，塔楼多是我们常见工字楼、蝶式楼，而板楼就多是一字楼。
这是否意味着，未来临江沿岸将不会在出现清一色一字板楼的项目呢？这里暂时还没有确切的答案。
另外，一般条文上还包括了地块尺度、天际线的可视位置，城市地标设计，建筑色彩，夜景照明等等。![]()
还有步行过江通道、堤岸类型，慢行入口、人性化设计等等等等，对于文物历史、生态保护也是考虑得相当周全。![]()
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现在的江景豪宅，会成为绝版吗？
为什么凤凰君觉得这份文件有必要拿出来和大家分享一下呢？
当然是因为，当下的江景房实在是太火爆了。
一来，江景壮阔，看着就让人心情舒朗，比楼看楼真的强多了；二来，“水为财”，倚水而居，对广东人来说寓意甚好。
而这一份设计导则，很有可能会以指导形式，影响之后江景房的规划设计和项目配套。
凤凰君认为，未来这些条例或有可能在滨水区域的地块挂牌规划条件上出现，而且，临江项目“高低配”或会成为主流。
一方面，未来或出现更多临江低层低密住宅，居住舒适度高，视野、楼距各方面都会更有保障，稀缺的产品，自然有更高的价值。
另一方面，亦意味着，现今一些已规划建设的临江高层、临江板楼项目，可能真的买少见少了。
事实上，现在江门市区临江多个项目都有相当不错的销量。
比如海悦天玺，1-9幢开盘7个月完满售罄，无论是销售金额或是去化速度，都霸屏TOP1，继而项目会所、配套全面升级，加推10/16幢，建面约172-284㎡，一经开盘热销3.8亿元。
比如绿城滨江·潮闻东方，头排江景楼栋也受到一众富豪青睐，最近二排高层洋房推出回馈优惠，建面约109-143㎡，优惠单价8K+，带装修，单周就成交了27套，销量喜人。
再如粤海城，地处北新区，临近西江，自配的甘醍商业街已火速兑现，高层住宅也是全现房，无论是建面约95-222㎡江岸洋房，还是低总价江景公寓，都深受市场欢迎，常常登上销量榜。
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另外，新会的保利西海岸，一线潭江江景的生态大城，有别墅有高层，商业配套已全面兑现，新加推的保利4.0产品更是实用率爆灯，项目都常居新会销售榜TOP1。
可以见到，好产品再有江景加持，销量自然事半功倍。
为了更好地规范项目规控，为了更好打造江门江岸城市界面，《江门市重要交通廊道及滨水地区城市设计导则》的营运而生，也是有迹可循。
那么，对于这份城市设计导则，大家有什么想法？你对此的见解又有什么不同？欢迎评论区和我们一齐讨论~
凤凰君深耕江门楼市超10年
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