房地产，月度跟踪
本月观点：9月末中央多部委打出房地产政策“组合拳”，重点城市积极跟进，政策效果突出。10月以来楼市新房、二手房均明显回暖，环比成交增幅高于517新政后同期水平，其中，一线城市提振成效更为明显。参考517新政经验，楼市量的改善可能在未来1-3月内持续，后续改善的持续性需要关注货币化安置的落地进展。
新房市场方面，在全国层面，10月楼市成交环比显著改善。参考517新政经验，本轮政策后市场提振效果更为明显，后续持续性需要货币化安置带来的增量需求加码。
从成交量来看，2024年1-9月，全国商品房销售面积累计同比下滑17.1%，较1-8月收窄0.9个百分点；10月以来，32城商品住宅日均成交面积环比上升51.3%。其中，一线、二线、三四线城市分别环比上升84.5%、44.5%、24.3%。与517新政相比，6月一线、二线、三四线城市商品住宅日均成交面积环比增幅分别为33.9%、16.9%、23.2%，均显著弱于10月环比增幅。
从成交价来看，2024年9月，70大中城市新建住宅价格指数环比下降0.7%。其中，一线、二线、三线环比分别下降0.5%、0.7%、0.7%，价格改善相对滞后。
在重点城市层面，10月以来，所有重点城市楼市成交环比均改善。其中，深圳、广州、福州、北京、成都、上海商品住宅日均成交面积同环比超40%，尤其是深圳放宽核心区限购年限要求，与517新政后的效果相比，其销售改善幅度在重点城市中最为明显。杭州此轮政策效果不及517新政，主要是由于517新政期间区域限购政策等优化力度亦较大。
二手房市场方面，在全国层面，二手房单月成交量达年内各月及近5年同期峰值。从成交量来看，10月以来，12城二手住宅日均成交面积环比上升43.1%（9月环比上升2.2%），月度成交面积为近五年历史同期的最高水平（9月处于60%分位数）。从成交价来看，70大中城市二手住宅价格指数环比下降0.9%（8月环比下降0.9%）。在重点城市层面，10月以来，重点9城二手住宅日均成交面积环比均上升。其中，上海、深圳、杭州、青岛、厦门环比均超50%，成都、北京二手房成交亦相对活跃。
土地市场方面，2024年1-9月，杭州、上海、成都、广州、合肥、福州、长沙土地成交规模相对较大，且溢价率高于22城整体水平，但区域分化显著，底价成交地块数量、金额占比进一步上升，房企在核心城市非核心区拿地更趋谨慎。10月以来，品牌房企布局区域中，广州市天河区、成都市天府新区、深圳市宝安区土地成交溢价率在30%以上，杭州市拱墅区和上城区，广州市白云区土地成交溢价率在10%以上。
房企信用方面，民企地产债信用利差收窄，市场情绪好转，预计地产债风险基本见底。1-9月，全口径销售百强房企销售金额同比下滑40.9%，其中，央企、地方国企、未出险非国企同比分别下滑30.1%、42.8%、38.9%。同期，权益拿地金额百强房企拿地金额同比下滑38.0%，降幅较1-8月收窄2.1个百分点。9月以来，保利发展、绿城中国、招商蛇口、中海地产、华润置地维持较大拿地力度，万科地产下半年以来首次拿地。地产债信用利差小幅收窄。截至10月30日，境内地产债信用利差（比较基准为同期限国开债）中位数分别为1020.1、83.9bp，较上月末分别变动-15.5、0.6bp，未出险民企地产债价格均有提振。
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