注：如无特别说明，本文中住宅成交数据均为备案口径，土地成交地价为名义地价。近1300套，约29.27%——这是今年上半年大成都叠拼产品的新增供应量，以及对应去年全年叠拼供应量的占比。楼市整体供销规模收缩已是共识，但相较于受众更广、去化难度更小的高层住宅，此前关注度与市场规模双双高涨的叠墅产品，其供应力度更是明显减弱。2023年，大成都共计供应叠墅4400套左右，达到自2019年以来的最低值。而今年上半年的叠墅供应量还不及去年全年的3成，持续低位供应已然是事实。以主城区上半年住宅供应量最大的高新区为例，新增的近3400套房源中，叠拼仅百余套，占比不到4%。![]()
但另一方面，叠墅产品的需求始终是存在的。从统计数据来看，从去年至今年上半年，无论是整个大成都，还是市场更为活跃的主城区，叠墅始终处于供不应求的状态。从体量来讲，墅类产品一直都不属于最主流的产品；但从市场需求出发，以“改善”为重要标签的叠墅，无论是当下还是未来，都一定是市场中不可或缺的重要组成。同时，当下的市场分化也在持续加剧。刚刚结束的第二十届三中全会审议通过了《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》，其中，关于房地产，《决定》中再一次强调了将继续完善住房“双轨制”，即加大保障房供应，让工薪阶层居者有其屋的同时，也要满足改善性住房需求，让商品住房回归商品属性。在这个大前提下，未来新房市场住宅产品深度改善化趋势不可逆。而需求端，近两年高端住宅的资产属性越发受到关注，加上高净值客群整体基数稳定，购买力强，当前成都豪宅市场的热度确实远高于行业。2024年上半年，成都住宅市场成交规模同比下降约4成，房价小幅盘整，但与此同时，处于城市核心的主城区，其产品表现持续高端化——去年主城区总价600万元以上的住宅备案近3800套，较前一年大幅增加了约67.5%；今年上半年主城区成交住宅的套均面积，已从去年的约142.5㎡，上升至约147.2㎡……![]()
大量的改善需求中，差异化是必然存在的。在大平层占主流的当下，仍然有相当一部分客群，追求立体的居住空间，和“有天有地有院子”的生活方式。尤其是多子女家庭和多代同堂家庭，对于居住空间的隐私性会有更高的要求。而以上，在当前用地条件允许的情况下，最适合的产品，就是拥有竖向垂直空间的叠墅。锐理数据统计显示，今年1-6月，成都主城区叠墅产品供销比仅为约0.8:1，持续供不应求。![]()
今年上半年，主城区叠墅产品的供应明显减少，新增仅约278套，而去年主城区新增叠墅超1200套。这其中，高新区的增量最多，占比近半，但也只有百余套。锐理数据梳理发现，登上上半年高新区叠墅销量榜首的，是位于新川片区、为高新区补货现房叠墅的中旅千川阅，该项目是高新区上半年的叠墅认购套数、备案套数以及备案金额的“三冠王”，基本上高新区每成交3套叠墅，就有1套来自中旅千川阅。
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在成都，高新区楼市是公认的供销两旺，尤其是改善需求，撑起了高新楼市的半壁江山。近几年来，“卷上天”的产品层出不穷，也使得客户越来越“挑剔”。当前高新区在售的叠墅项目虽不多，但中旅千川阅并非唯一选择。作为当前楼市中的“非主流”产品，中旅千川阅能取得“每4个到访就有1个成交”的战绩，最关键的，就是“确定性”。当市场回调，楼市间的竞争从圈层进化到核心板块，那句经典的“地段、地段、还是地段”再次得到印证。当前新房交易最活跃的区域，不外乎高新新川、大源、锦江金三、林家坝和城西的青羊蔡桥、金牛国宾等，归根结底，锁定核心地段的“核心资产”，正成为当下的置业目标。筹建于1988年的成都高新区，是全国首批国家级高新区，后获批成为中国西部首个国家自主创新示范区，是四川省全面创新改革试验区和中国（四川）自由贸易试验区核心区。无疑，这赋予了高新区挑大梁角色定位的同时，也意味着其财富、人口等资源聚集得天独厚的优势。以电子信息、生物医药和数字经济为主导产业的高新区，是高端人才与高净值客群的绝佳孵化器。作为城南门户的交子商圈，孵化出了金融城这个城南乃至成都最知名的高端居住板块，区域内代表性的成都文儒德、银泰中心等项目近期的二手住宅成交价已高达约6-7万元/平，领跑全城；天府软件园则为大源板块输送了大量的居住需求，区域内复地雍湖湾、保利心语花园等二手房挂牌均价达到了4万元/平左右。直到今天，高新区已然成为成都融入全球的窗口，路网高度发达，轨道交通密度持续增加，大型商业综合体年年出新，而楼市则依旧表现得韧性十足。究其原因，高新区经济与产业的活跃度、人口的流入情况等，都对稳定购房者的预期有着积极的影响。根据统计，2023年高新区实现GDP约3201亿，占成都总产值约20%，居于首位；截至2023年末，高新区常住人口达到约132.88万人，同比上年增加了约2.49万人，增量仅次于天府新区成都直管区。![]()
2023年成都GDP十强
一方面，经济持续发展，产业人才持续流入，加上随着家庭结构变化/居住观念变化带来的地缘改善性置换需求，高新区的居住需求尤其是改善需求仍在持续增长；另一方面，金融城、大源等板块的开发早已趋于饱和，持续增长的改善性居住需求与不断减少的核心区域土地，共同推动着高新区楼市价值一路走高。截至目前，大成都成交楼面价TOP20地块中，有9宗诞生于高新区，占比近半，其中7宗地楼面价达2w+；同时，这20宗地中，7宗地为楼市“高热”时诞生的双限地，就有6宗位于高新区，其中5宗地清水住宅限价33000-36000元/㎡，36000元/㎡也是成都清水住宅限价的最高纪录。
住宅市场表现同样出色。今年上半年，高新区28234元/㎡的住宅成交均价超越青羊，居于第二；区域内最高单价超70000元/㎡、建面约232-345㎡、套均总价超1300万的交子金融广场（JFC），开盘当天即认购约8成，认购金额超30亿元……当然，这其中对于竖向垂直居住空间（即叠墅）的需求量也是不小的。但目前高新区的叠墅供应占比极小。统计显示，近两年高新区叠墅供应面积仅占比5%左右，核心位置的供应更是稀缺。![]()
核心区土地日益减少，物业价值居高不下，墅类产品供应稀缺，这就是高新楼市的现状。作为高新区最后一个能统一规划、成片开发的区域，新川就是高新区发展至今，聚集优质资源、承接更多需求的最佳载体。新川位于天府大道东侧，占位高新核心，北接金融城，南连天府新区万安与中央商务区，西衔天府软件园，是承接周边外溢需求的最佳区域。
新川科技园诞生于产城一体化的规划畅想，预留的住宅用地在其中占比仅约15%，更多的空间则是留给产业、生活配套等，如公园绿化的配比就能达到约17.5%。而作为核心的产业方面，也已取得瞩目成果。高品质产业园区如AI创新中心、成都前沿医学中心（一期和二期已完工，三期正在建设中）等已经建成，吸引了百余个项目入驻。同时，美敦力、爱奇艺、超图等数十个重磅项目也已竣工。此外，还有十余个项目正在建设中，5G科创中心和5G互联科创中心预计将于今年交付……目前已建园区产业达160万㎡，汇聚新兴产业200余家，聚集产业人才约1.7万人，在建园区项目总面积约261万㎡。得益于“产城人”前置规划理念，定位为创新、生态、人文高度融合的“世界交融之城”的新川片区，各项配套则已逐步完善。最突出的当属生态资源，除了800余亩的新川之心中央公园之外，还有十余个湿地公园、社区公园和街心公园；整个片区已经形成以天府大道、梓州大道、成自泸高速、新通大道、新川路等城市主要干道，以及地铁1号线、6号线等共同组成的立体便捷交通路网；北部的陆肖TOD片区中，华润置地的万象天地已在建设中；而园区内还规划有35个公建配套项目，包括22所学校、8个邻里中心、1个养老院和4个运动场……![]()
新川片区主要交通、学校以及公园配套示意（部分）
同时，得益于大量土地的集中供应，新川短时间内便吸引了众多开发商入驻，仅2022年以来，高新区共计拍出约1575亩地，其中新川板块就占据约941亩，占比过半。2023年，新川板块以6800余套、约97.3万方的住宅成交量，高居各大板块之首。![]()
中旅千川阅项目用地就成交于2020年底，彼时该地块被争抢至了最高溢价。地块属于新川4组团，是区域内较为核心的组团，也是开发更成熟的组团。到目前，中旅千川阅地块周边，已实现100%开发：以北是已建成的住宅区，以西为省教科院附属实验中学、实验小学以及附属幼儿园，以东紧邻占地约174亩的新川湿地公园，即将交付投用的5G互联科创中心以及网易研究院亦与千川阅为邻。![]()
换句话说，中旅千川阅所处区域已基本上完全呈现，对于一个仍处于强开发期的区域来说，这样的呈现度是非常难得的。除了区域发展带来的确定性之外，中旅千川阅项目自身也是“稳字当头”。项目开发商中旅投资，是中国旅游集团八大重点战略业务之一，也是国务院国资委确认的以“房地产开发和运营”为主业的16家中央企业之一。三十余年以来，中旅投资已布局北京、上海、广州、深圳、苏州、杭州、宁波、成都、西安、青岛、厦门、武汉、三亚、海口等重点城市。中字头央企加持，项目的兑现以及后期服务将更有保障。中旅千川阅的叠墅组团规划在北地块东侧，直面新川湿地公园，且拥有独立的动线，占据整个地块最优越的位置。![]()
组团内的红石峡谷会所，是由参与了麓湖设计的知名室内设计机构GBD杜文彪执笔，灵感来源于世界知名的地质公园“羚羊峡谷”。这是区域内唯一一个拥有标准室内恒温泳池的会所，会所面积高达约1900㎡。![]()
除此之外，还配置有雪茄吧、健身房、瑜伽室、阅读区、儿童活动区等空间，功能齐全。如今，峡谷会所已即将投入正式运营，为业主提供更丰富的生活服务。![]()
回归到最为关键的产品方面，千川阅的叠墅同样“稳定输出”。项目叠墅为上中下三叠。不过，得益于独立庭院入户、独立地下空间、独立花园庭院的“三独立”系统，产品在隐私性、舒适度方面得到了保证。中旅千川阅叠墅“三独立”示意
由此打造出来的三层垂直生活空间，能更好地满足需求。顶层是休憩区，最大约50㎡的行政主卧将仪式感拉满，休息时少打扰；中间层是社交区，LDKB客厅+最大近10米面宽的入户庭院提供了多元化的交互体验，L型的空间布局带来各功能空间观景性的提升，与入户花园相连的长辈房方便老人出入；下层是超大尺度的活动区，私密性强，使用场景丰富，无论是收纳还是娱乐，都能容纳更个性的居住需求……由此，中旅千川阅成为高新叠墅“三冠王”当实至名归：占位国际城南最核心且高度开发的稀缺地段，配套齐全，呈现度高；由中字头央企开发，确定性进一步增强；仪式感与居住舒适度都有所保障的“城市墅”完美解决高新区高改客群的需求痛点……更重要的是，中旅千川阅叠墅是区域难得的实景现房，建筑面积约209-237㎡，面积段纯粹，也意味着更纯粹的圈层氛围。确定性，是这个“三冠王”最为突出的标签，也是当前楼市最需要的标签。免责声明| 本文仅代表本公众号观点，并不意味着本账号对此做出任何承诺和安排。文中涉及的项目介绍仅为提供楼市资讯，对项目周围环境、交通、商业中心、学校、公园、酒店、医院及其他公共设施等的介绍，旨在提供相关信息，不意味着对此做出承诺。相关宣传内容不排除因政府规划、规定等原因而调整，一切图文资料、规划设计均以政府最终批准文件、商品房买卖合同之约定及实际交付为准。图文素材如有侵权，请及时告知，联系删除。
