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正文

2024年11月30日，多个地方城市开始上调房贷利率。

对，你没看错，就是你的月供还款又要上涨了。

——11月30日起，宁波房贷利率上涨至3.1%

——11月30日，杭州房贷利率上涨至3.1%

这是杭州自2024年11月8号第一次调高房贷利率至3%之后，不足30天内第二次提高房贷利率。

——11月30日，苏州房贷利率上涨至3.1%

这一个月内，苏州房贷利率从2.9%到2.95%，再到3%，再到今天的3.1%。

短短一个月的时间，苏州四次调高房贷利率，等于一周一次的频次在给大家涨月供；

我看了一下信息来源，发现是江苏省统一提高了首套房房贷利率，确定江苏省首套房房贷利率最低标准是：3.1%

也就是说，江苏省全境的地级市：南京、无锡、徐州、常州、苏州、南通、连云港、淮安、盐城、扬州、镇江、泰州、宿迁等

全部执行首套房房贷利率最低3.1%的政策。

这个消息出来之后，很多人说“房贷利率”逆势上扬。

我看到这样的言论感觉很可笑，因为这些人前几天还在说“楼市回暖”，今天又说房贷利率提高是逆势上扬。

既然楼市回暖，那么利率上调就是必然，何来逆势上扬的言论？

因为只要楼市有回暖的趋势，上调房贷利率就是必然！

关于这种必然，我在这之前的文章里就告诉大家了、

就像我在2022年写文章告诉大家一定会取消限购、取消限贷，降低首付、降低利率一样，能接收到信号并执行的人太少了！

绝大多少人都是在事情“反转”之后，才急急忙忙做出选择。

真正能在趋势发生之前就判断、并做出决策的人太少了。

或许，这也从另外一个维度解释了“为什么财富分配当中，永远都是20%的富人拥有80%的财富”

01

首先，利率这件事儿

利率由2.9%上调至3.1%，对购房者而言，到底意味着什么？

我给大家算一笔账就清楚了。

——之前

按照2.9%的商业贷款标准、30年贷款200万等额本息计算，月供8324.6元，30年总利息是99.69万元 。

——现在

按照3.1%的商业贷款利率、30年贷款200万等额本息计算，月供8540.33元，30年总利息是107.45万元。

也就是说，因为贷款利率调整，购房者每个月的月供增加220元，30年总利息增加7.76万元。

我知道，相比房价、相比月收入，大家能买房都不缺这220元，也不怕30年多付7.76万。

但就感觉这钱给得有点“憋屈”，

为啥憋屈？

因为明明就是你兜里的钱，但他就能伸手拿走，然后你既不能出声，也不能阻止，完事他连一句谢谢都没有.

但我想告诉大家的是：憋屈也没用，大概率他们达成了某种共识。

不知道大家注意了没有，房贷利率降至2.9%的政策，不过就执行了十多天，

然后从广州到南京、从武汉到长沙、从江苏到广东、从湖北到湖南步调高度一致：

——11月8日，苏州、广州、南京等城市至今取消了2.9%的房贷利率，或上调至2.95%、或上调至3.0%。

——11月30开始，全国一线城市、二线城市、部分三四线城市的首套房利率没有低于3.1%的。

换句话说，从2024年11月30号之后，中国960万平方公里的土地上，想房贷利率低于3.1%是不可能的。

不过可以肯定的是：房贷利率的钱，谁都不愿意给，所以怎么降低月供，推荐阅读文章《这样买房，多赚200万（3）》

02

其次，为什么短短一个月，就上调了房贷利率呢？

换句话说，之前说好的因城施政，现在怎么变成了步调一致呢？

原因无他，就是银行没利润了。

房贷利率这件事，涉及两个主体，一个是购房者，一个是银行，这两者之间是竞合关系。

也就是说，购房者要想占便宜、降低率，这银行就得吃亏、减少利润；

这银行要想盈利，就得增加利率，这购房者就得吃亏。

那么，现在房贷贷利率3.1%，银行到底吃亏没有？

换句话说，这房贷利率有可能再次从3.1%降下来吗？

来，我给大家算两笔账。

第一笔账：安全线。

大家要明白，给咱们贷款的银行都是商业银行，而商业银行自己没有“钞票”，商业银行的钞票都来自于央妈。

但央妈的钱可不是白给的、

央妈给商业银行的钱也要收利息，这个利息的标准是1.75%。

而商业银行的净息差安全线是1.8%。

在几个月之前我看银行业的净息差数据还在1.6%，但今天写文章又看了一眼：才1.54%。

也就是说，商业银行的净息差已经大幅低于安全警戒线了！

第二笔账：亏钱。

央妈给钱是1.75%，当前的净息差是1.54%，两种之合是3.29%。

也就是说，现在首套房的房贷利率3.1%，对于商业银行而言仍然低于当前的净息差1.54%的标准。

而之前2.9%的房贷利率，商业银行还给央行的利息是1.75%，息差只有1.15%

所以，很多商业银行调高房贷利率至3.1%，还一脸哭丧的说“我们不赚钱”这件事是真的。

另外，按照最新的贷款市场利率报价LPR基准来看，房贷适用的5年期贷款利率标准是3.6%

为啥是3.6%呢？

大家要清楚，无论央妈还是商业银行，其发布的每一个数据、标准都是经过极其复杂的精算的。

所以5年期房贷利率LPR基准线3.6%不是凭空想象出来的，而是精算过的。

其逻辑就和我前文给大家计算的一样。

——3.6%减去1.75%等于1.85%，刚刚好高过银行净息差的安全线1.8%。

所以，按照咱们当前在LPR基准线上调基点、下调基点从而调高、或者降低房贷利率的做法，

本质上就是让商业银行跟随市场自行调整。

所以，从这个维度看，目前首套房贷款利率3.1%确实是低的。

但是，

如果按照中国无风险之锚[中长期国债收益率]和[实际利率]来看，我们目前的贷款利率还可以下降。

先来说说中长期国债收益率——

大多数购房者搞不懂，我为啥要说'中长期国债收益率’这玩意对房贷利率的影响是什么？

我简单地和大家解释一下。

无论是央妈批发“钱”的利息1.75%，还是商业银行政策性贷款的2.25%，这些标准的由来，

本质上都是以中长期国债为标准的。

而中长期国债收益率在过去20年最低也就在2.5%到2.6之间，现却“干”到了2.2%，10年起国债收益率甚至一度创20年新低！

为此，央行还借入国债，来稳定国债收益率！

所以，如果中长期国债收益率稳定在2.5%或者2.6%之上，那么房贷利率在3.1%是大概率事件；

如果中长期国债收益率稳定在2.2%或者2.2%之下，那么房贷利率在2.7%到2.9%之间是大概率事件；

所以按照当前2.2%的中长期国债收益率来看，目前3.1%的房贷利率是略高的。

再来说说实际利率——

这个维度有点复杂，我之前写过文章，好几个伙伴私信说“看几遍都没看懂”，所以放弃严谨性，直接比喻。

——假如你去贷款一百万，年利率是5% ，白纸黑字写的，这个利率是不会根据市场变化而变化的，那么这就是名义利率。

你贷款一百万，用这100万投资，回报率是5%，剔除通胀率2%，那么3%就是真实利率。

从目前国内的真实利率水平来看，真实利率大概在1.8%到2.0%之间。

所以，从刺激经济的角度看，理论上房贷利率要贴近真实利率才当下的经济情况。

可理论永远是理论，实际情况却千差万别。

比如——

执行首套房贷款利率最低3.1%这件事，就是地方城市、商业银行、央妈结合市场行情，权衡利弊之后的“定夺”。

另外，像广州部分项目，其住宅的租金回报率都可以达到2.6%，已经超过中长期国债收益率，超过真实利率。

哦，对了，如果你认真看文章到这里，那么你会收获硬核知识：资产估值

简单来说，就是项目的租售比超过中长期国债收益率，那么这个项目的价格就属于低的状态，也就是低估值！

那么，哪里有这样低估值的项目，扫描下方二维码，我会在直播中告诉大家。

在货币超发与城市分化的背景下，随便买房的逻辑已经发生了改变，资产配置推荐阅读文章《房地产双轨制，用一套房借鸡生蛋，让资产增值的方法是什么？》

03

最后，说几点！

1、选择

银行比较鸡贼，他们也清楚这些“弯弯绕”的逻辑。。

所以，楼市上行、利率高的时候，房贷合同都签“死当”。

也就是说，不论市场如何、基准利率LPR怎么变化，购房贷款都按照“死当”的标准执行。

现在利率处于低位，所以给购房者的选择是3个月、6个月、12个月，全部都是“活当”合同。

之前很多人问我，房贷合同利率的期限到底选3个月、6个月、还是12个月？

那我问大家：你把贷款合同都看完了吗？看完了你又能怎么样？

按我的经验，高利息的时候和银行签“死当”合同容易，低利息的时候和银行签“死当”合同很难。

所以，3个月、6个月、12个月区别大吗？

只要是“活当”合同，他们从你兜里掏钱的时候就会理直气壮。

所以，省点心，直接12个月！

2、市场还是热了

银行敢把房贷利率上调，除了前文说的因素之外，还有一个重要原因，就是：楼市确实热了。

楼市如果和之前一样，他们真不敢‘嘚瑟’

可现在楼市热度起来了，他们不仅敢嘚瑟，还敢从你兜里掏钱。

说到底，楼市复苏了，他们才敢豪横地告诉大家：对，我就涨了，说不准以后还涨。

所以，过这村、没这店，涨字为先！

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