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正文

风吹大地，万物摇曳。

——在2021年的时候，我写文章告诉大家一定会放水、压缩土地供应；

——在2022年的时候告诉大家一定会放开三限，也就是放开限购、限贷、限售。

并告诉大家不要着急去二线城市买房，要等一线城市放开之后，利用窗口期去一线城市买好货！

——在2023年上半年的时候，我写文章告诉大家，一定会取消限价。

结果到了2024年9月份，国土自然部发文，16个城市取消了土拍限价！

——2023年12月份的时候，基于万亿特殊国债落地，我告诉大家中国楼市必有一轮暴涨！

.............

时至今日，上述预判都在陆续兑现！

楼市行情、政策也都出现了猛烈转向，从926[止跌回稳]，再到城中村改造由35城变成300城，救楼市已经变成经济复苏的抓手！

——在过去

我笃定的告诉大家一定‘房价会涨’，大家要趁现在周到底部，逢低买入！

但只有一小部分人听懂了，跟上了。

很大一部分人基于体感的大环境寒冷，半信半疑错过了窗口期和上车机会。

但现在——楼市已经出现明显筑底的信号。

一方面中国经济的火车头城市，北、上、广、深新房和二手房成交量全面上涨；

另外一方面10月份统计局数据显示，房价上涨的城市也由过去的“0”变成了8个！

可以这么说：中国楼市正在筑底

在这样的背景下，上海、北京、深圳这三个4万亿GDP的一线城市，同一天取消了非普通住宅和普宅的标准，也就是豪宅标准，对楼市行情意味着什么？

今天的文章就从“是什么”、“为什么”、“趋势是什么”三个维度给大家说说！

01

在说政策之前，先给大家说说，什么叫普通住宅，什么叫非普通住宅。

普宅和非普宅的起源是2005年，住建部明确了普通住宅和非普通住宅的标准，具体如下：

[住宅小区容积率高于1.0，套型面积在120平方米以下，成交价格为同级别小区成交价1.2倍以下，为普通住宅。]

[各地可根据实际适当浮动，上浮不得超过20%]

当时呢，这个套型面积的标准，房企和地方城市的实操中很难界定，所以地方城市就按照政策上浮20%，普遍采取144平米为豪宅标准！

不过各个地方城市在确定豪宅标准的时期，其实是三选二的。

也就是144㎡、容积率低于1.0、成交价同级别小区的1.2倍，这三项只要符合两项就算豪宅！

这有了豪宅的标准，国家税务总局和财政部就好制定税收标准了，我记得大概是契税是3%，营业税计算差额！

后来到来2016年，这房价暴涨之后，很多购房者“囊中羞涩”，所以就又增加了一项政策：7090.

也就是一块土地中90㎡以下的户型占比必须到达70%。

..............

上述种种，是我们的过往，也是我们的政策，更是一个时代的缩影！

不用我说，大家也瞧出来了，无论是豪宅加税、还是1.0容积率、亦或者7090的面积限制，这期间的意图很明确：

加大刚需产品供应，限制豪宅供应！

但随着时间推演，我们就会发现：形式比人强，随着大环境的变化，之前的一切都变化了

第一个变化在2021年出现的！

——2021年，恒大爆雷等房企陆续暴雷，商品房成交量萎缩，在此背景下中国楼市出现了一种特殊现象：

小房子，卖不动

大房子，卖得好；

第二个变化在2023年出现。

——2023年2月份《求是》杂志刊登了文章，首提房地产新发展模式。

至此之后，中国房地产双轨制日渐清晰——也就是商品房市场化，保障房国家化！

第三个变化就是2024下半年，也包括现在。

我们最先取消了7090限制，也就是土拍的时候不再限制90平米以下户型的占比。

随后又取消了郊区容积率1.0的现状，也就是郊区可以建别墅、叠拼等等“豪宅产品”

在这个过程中4+12城市陆续放开了土拍限价、新房销售取消限价。

直至昨天，也就是11月18日、19日，上海、北京、深圳先后宣布取消普宅和非普宅的标准.

所以，当我们把过去发生的很多事情“串”起来看，我们就会发现，从现在开始：

豪宅，才是王道！

置换，才是心尖！

换句话说，前10年的时代缩影是刚需，未来10年的时代缩影是豪宅！

文章看到这里，有些朋友或许会疑惑：不对啊，豪宅毕竟是少数，置换也是少数，刚需才是主力军啊

关于这个问题，大家接着看文章，就明白了！

楼市涨价逻辑，具体看文章《全面救市开启，楼市会重演2015年的暴涨吗？》

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02

 上海和北京取消普宅和非普宅的政策，对楼市而言作用是什么？

以上海为例。

目前上海在售房源中，户型面积在140㎡以下的商品房‘套均总价’在590万上下。

我呢，为了计算方便按照600万，第二套计算，调整之前的契税3%，税费也就是18万，调整之后契税1%，税费也就是6万元。

两项对比，相差12万！

对比600万的房子总价，12万不算多，但按照20%的首套首付比例计算，那么就是120万。

这契税减免12万，等于首付比例的10%，可以说减负明显！

假设这套”600万的房子按照1000万卖出，之前5%要给20万增值税，现在则不需要！

而且600万买入，1000卖出产生的差价个税，如果是非唯一的房源，之前需要给20万，现在只需要给10万！

也就是说，取消“普宅和非普宅”对购房者而言，将减少50万！

我刚刚也给大家计算了，按照20%的首付比例计算，会大大降低购房者的买入门槛。

因为对二手房而言，买入成本或者说买入总价=首付+税费+佣金

现在首付比例降至20%、税费大幅降低等于再次把买房门槛降低，同时也就降低了“买入总价”。

我知道，很多人解读完上面的政策就告诉大家：政策利好楼市，未来持续加温

那么，这么说对吗？

我认为只对了一半。

因为取消普宅和非普宅的标准、减少税费这件事带来的第一影响不仅是升温，还有涨价。

对，没错，就是涨价！

我知道有些伙伴不理解‘为什么是涨价’，我还是以刚刚上海600买入、1000卖出为例。

在之前挂牌价是1000万，购房者买入的价格等于1000万+50万税费+中介费。

现在呢，降税让买房成本降低了50万，房东一想“之前1050万都有人买”，现在我加价10万，你还省下40万呢。

所以，有些品质房，房东会趁机加价的。

购房的小伙伴要明白，在卖房子这个维度，房东和房企都是一个“模子”——给口仙气就敢飘啊~

而“非普宅”也就是咱们俗称的豪宅，一方面豪宅业主不差钱，另外一方面市场确实在复苏!

——上海11月前12天，成交面积就已经到底了48万平米，前12天的成交面积就已经超过9月正月！

这还不算完，11月前12天日均比10月增加67%，同时也比2023年11月前12天，日均上涨3.3倍.

所以，取消普宅和非普宅这件事，单从成本角度看，确实利好购房者。

但从真实的楼市买卖双方博弈的角度看，取消普宅和非普宅，怎么看都是豪宅业主涨价的助力！

文章看到这里，有伙伴会问：你还没有回答之前的问题呢，为什么说豪宅是王道啊！

来，大家看看下面的内容就清楚了

连云港——明确第四代住宅，放开容积率。

南通——空中花园不计入容积率。

广州——不计入容积率面积，让使用率达到100%

长沙——从2021年开始，产品升级的大平层逐渐成为销售主力，在全年的销售占比中逐年增加。

上海——10万到15万+的顶豪产品，成交占比在逐年增加！

所以，我感觉现在都已经不是信号了，而是明晃晃的、赤裸裸地告诉大家：豪宅才是未来，置换才是大势。

至于大家的问题：刚需才是主力，豪宅和置换还是少数啊

针对这个问题，我给大家打个比喻——

你想想汽车从国一到国六的排放标准，达不到标准就限行或者强制淘汰。

真的是汽车到了10年或者20年就不能开了吗？

不是！

因为汽车是大宗消费，一条汽车产业链可以激活上下游百余个产业，如果一台汽车开30年，这个产业就不可能助力经济。

真的是老破旧到了20年，30年就不能住人了吗？

不是！

因为房子这种大宗商品，本身更换频次就很低，如果不人为地推动产品迭代，那么这个产业就不会成为“支柱”。

正因为如此，“房子产品的迭代和淘汰”一直都在上演，只不过大家感受不强烈而已！

——比如，这事在之前叫棚改。

从供需角度看，这么做是重构楼市供需关系，通过拆迁产生新的购买力

但从本质上看，就是把棚户区的房子、平房迭代和淘汰，替换成高层；

——再比如，现在。

第一条主线叫产品迭代。

就是提升绿化率、提高人性化尺度、提高户型面积、提高使用率，提高采光面，家居智能化，然后冠以“第四代住宅”的名义或者3.0产品。

然后，谁有钱，谁来买。

没钱咋办啊？

往下看。

第二条主线叫城市更新。

以城市更新的名义收购老旧房屋，多层住宅，过几年这些老旧房屋就可以全部拆迁，然后重新整理成毛地出售。

从产品逻辑看，这也是产品迭代和淘汰。

另外，300个城市城中村进行改造升级，拉升房子品质。

从本质上看，这也是迭代，只不过是通过拆迁带来的产品迭代，让城中村变成大型综合体。

所以，我们会发现：

棚改，淘汰了平房——城市更新，淘汰多层、老旧小区、城中村——100%使用率3.0产品淘汰75%使用率的2.0产品

现在的指向性很明确：

1、房地产新模式之下，商品房市场化就是豪宅配土豪，新锐配置换、中产配刚需，而那些老破小、远郊大就留给“囊中羞涩者”。

2、让一线城市的行情率先复苏。

通过一线城市的行情复苏，带动二线城市行情触底，换句话说就是要烈火烹油，在一线城市成交量上涨的情况下，用政策持续加温！

而且加温的方式也是“先富带动后富”。

什么叫“先富带动后富”？

就是让一线城市中有钱的豪宅客、置换客加速进场！随着豪宅和置换客的增加，再带动“囊中羞涩”的刚需客下场！

这意味着什么？

意味着由房子传导的财富分化会进一步加大贫富差距。

这很扎心，但事实就是如此：通过产品迭代，重构楼市供需关系，推高房价。

住建部的会议不也说了嚒~

「新周期下重点将从解决"有没有“转向"好不好”」原文

什么是好？

对有钱的购房者而言，贵就是好~

03

最后说一句~

看不懂社会就会被这个社会毒打，看不懂信号就会买房踩坑。

此刻，想买房，想知道哪些城市还具备升值潜力，扫描下方二维码，我会在私域直播里告诉大家！