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正文
2024年下半年，广州楼市大招频出。
从全面取消限购、降首付、降利率、降契税、到购房可落户，再到取消普宅非普宅标准，毫不夸张地说，广州几乎每天都有一个重磅利好。
政策密集落地远超市场预期，在这样的背景下，市场成交量也开始攀升。
但是我想告诉大家：广州楼市的未来，必定是割裂的！
为什么这么说？
今天就从影响房价的因素：地铁，确切的说是广州地铁的规划，带大家看看广州房价的趋势！
今天的内容有些干，如果大家不喜欢看规划内容，可以直接拉到文尾看结论！
01
首先，以时间为轴，给大家单独的呈现一幅广州规划蓝图。
——9月20日，《广州市国土空间总体规划（2021-2035年）》获得国务院批复；
——10月18日，《广州市国土空间总体规划（2021-2035年）》正式印发；
——10月18日，《广州市轨道交通第四期建设规划（2025-2031年）》启动第一次环评公示，这意味着广州地铁第四期已经进入了流程。
这些文件意味着什么？
意味着影响广州未来10年到20年房价的方向性规划，已经十分明确！
在这些规划中，普通人看得懂、且与房价密切相关的文件，就是两份文件，分别是地铁三期工程和地铁四期工程！
四期工程——
11月14日，广东省政府采购中心发布《关于为【广州市城市轨道交通第四期建设规划（2025-2031年）省级初审】公开选取【工程咨询】机构的公告》。
公告透露出，广州规划线路共8条线（段），线路全长175.5公里，总投资约1720.8亿元。
三期工程——
11月18日，印发的《广州市综合交通体系规划（2023-2035年）
对公文理解比较多的伙伴看到这里就会发现：我去，这广州的地铁四期启动流程竟然比广州三期方案要快？
此前官媒报道，广州地铁三期预计要2025年才能达到70%的进度，然后才能开始申报广州地铁第四期。
根据2022年年底获批的广州市城市轨道交通第三期建设规划调整方案，广州市轨道交通三期规划投资规模约2640亿元，想要报批新一轮规划至少要完成1850亿元以上投资，但目前三期投资额尚未达到1500亿元。预计广州市要到2025年才能完成70%的投资进度，进而才能具备第四期建设规划报批条件。（来源：中国经营报）
众所周知，地铁报批需要一系列复杂的审批流程。
每次上报都需要经过市、省、国家三级发改委及多方专家的反复博弈，互相来回拉扯，长则耗时两到三年。
但是，这次不一样，从近期的动态来看，地铁四期的流程速度明显比想象快得多。
那么，广州四期地铁工程的审批速度为啥加速了呢？
来，接着往下看！
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02
我从四期地铁规划对比前几期的什么变化、以及未来利好哪些区域房价的维度回答上文“为什么的问题”。
我们先来回顾一下前几期地铁的规模。
二期建设规划（2012～2018年）：7条线（段），总长度约228.9公里；
三期建设规划（2017～2023年）：10条线（段），总长度约258.1公里；
目前，透露出的消息显示，广州地铁四期（2025-2031）：8条线（段），线路全长175.5公里。
显然，广州地铁四期的规划里程对比二三期已经大幅缩水了！
也就是说未来广州地铁的覆盖率提升速度会放缓。
换言之，四期地铁规划涉及的板块，其房价会有更好的支撑，而无地铁覆盖的区域板块房价估计要进一步承压了。
我们常说刚需三件套“学铁商”，可见地铁的通达性，已经成为了严重依赖地铁出行的刚需们必须考量的因素。
但是话又说回来，是什么因素导致广州地铁四期大幅缩水呢？
还是基于国家52号文，全国都开始开始严控地铁建设了，而广州也身处其中！
原文[国家52号文指出：“部分城市对城市轨道交通发展的客观规律认识不足，对实际需求和自身实力把握不到位，存在规划过度超前、建设规模过于集中、资金落实不到位等问题，一定程度上加重了地方债务负担。”]
缩减地铁线规模的情况不是广州一家独有，而是四个一线城市，北京、上海、深圳共性的现实！
其实呢，一线仅仅是减少，很多二线城市天津、重庆、西安、成都、苏州等城市都是“直接砍掉”——缩减线路！
由此可见：国家对地铁等项目的管控，审批将会越来越严格，是大势所趋。
从楼市角度看，地铁规划的缩水会让房价产生变化，即：
1、地铁沿线的房子、和非地铁沿线的房子的价格差距会越来越大；
2、未来广州地铁四期的延续物业叠加广州最新规划100%使用率的产品，其价格涨幅会明显高于75%使用率、非地铁沿线的房子。
换句话说，在地铁规模缩减的背景下，不是地铁沿线物业，未来四期工程也没有覆盖的75%使用率的房子，会加速贬值。
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03
那么，未来广州地铁四期（2025-2031），将会往哪些区域布局呢？
我们先来看看最新的《广州市综合交通体系规划（2023-2035年）》，以下简称“规划”。
《规划》提出：重点提升南沙、东部中心内部及其与市中心之间通勤走廊上的轨道服务效率。依托城际轨道、城市轨道快线A，强化广州城市轨道网与周边城市衔接，推动广州都市圈一体化发展。
《规划》还提到，整体规划形成共计 55 条线、总里程达到2013公里。
城市轨道快线A，可实现广州中心城区至南沙新区、东部中心、外围综合新城及佛莞中心区直达，实现广州与其他周边城市中心直达。
也就是说，快线A主要承担连接广州外围区域和周边城市。
——例如22号线地铁线，从广州的北端花都，一路南下，经过白云、越秀、荔湾、番禺、南沙，未来还会延申至深圳，这就是城市轨道快线A。
城市轨道快线B，主要服务广州市域内出行的客流，共计规划12条、662公里，形成“放射”状总体形态。
城市轨道普线，共计规划37 条、1004公里，分别在中心城区、南沙新区、东部中心、北部增长极等区域形成“网格”状布局。
简单地说，未来广州要打造三种轨道线网，共同形成市内和市外的交通联系，打造成为“轨道上的广州”。
而广州地铁四期，呼声最高的，有6号线东延/北延段（黄埔-增城）、10号线东延段（天河）、15号线一期（南沙）、19号线一期（海珠-黄埔）、23号线一期（天河-增城）、26号线一期（番禺-白云）、32号线一期（南沙）、广佛线东延段（海珠-黄埔）。
由此可见，广州黄埔基区位优势，成为地铁四期最大的赢家。
从起始站-终点站可以看出，线路主要还是以往东和往南方向走，没错，这也是广州一直以来坚持的“东进南拓”战略方向。
这么多条线路中，要数26号线的上报成功率最高。
为什么呢？
因为就在广州地铁四期建设规划启动环评之后，广州地铁26号线佛山段紧接着也开始了环评公示。
这就意味着26号线最有可能进入四期建设规划，广州段与佛山段或同步推进。
而且，我们都知道广州地铁3号线是全国最拥堵的地铁线之一，又被成为“死亡”3号线，单日客流量霸榜全国第一。
作为“死亡3号”线平行线的26号线一期，纵向连接广州白云、海珠、番禺，便肩负上了疏解3号线客流拥堵的重担。
总而言之，广州地铁四期规划流程应该会比前两期有所加快。
毕竟，一线城市商务区与居住区分离的规划方式，极度依赖地铁运力对人口的运送。
同时，地铁也是基建投资，也能拉动经济增速。
但是，这种地铁基建投资不再像以前那样大规模全面铺开，三期应该是广州地铁建设的巅峰时期了，未来地铁线路规划也会更加审慎。
因此，广州地铁四期的建设规模大幅“缩水”也是不争的事实，未来地铁规划的区域将会更有竞争力！
那么，哪些区域从地铁角度看，更有竞争力？
人口密集的中心区域、一直号称湾区C位的南沙区域、“东进战略”中的黄埔、增城区域仍是未来广州轨道建设的潜在重点区域。
11月，广州土拍供地的地块，好巧不巧都在26号线地铁沿线.......
面对这种情况，我只能感叹：嗯，指挥棒的力量，就是可以指挥产业、地铁，然后人口就会跟着产业和地铁走，然后土地就可以热拍了。
该怎么形容这种情况呢？
中国楼市就是政策市，这个政策不仅包含货币、救市政策，也包括地铁、医院、学校等等~
所以，中国楼市只有想不想，没有能不能！
最后说几点。
1、支撑
一个城市的未来藏在规划里，一个区域房价藏在地铁里，地铁交汇越多，站点越多，人口越密集，房价也越有支撑力！
2、一体化
看深圳、广州两个城市的地铁规划，我们会发现：15年以后，大湾区一体化才是主旋律。
3、淘汰
广州楼市的卷是现象，不是原因！
真正的原因之后一个：主动更新换代，淘汰一切。
广州楼市就是一个“更新换代”的淘汰局。
城市东进南拓把很多区域“搁浅”；产品3.0户型100%率把之前20年的房子淘汰了；
现在地铁规模的缩减，进一步压缩非地铁延续房屋的价格。
所以，广州楼市的割裂，势必伴随着涨跌两极化！
准备投资买房，大家添加我的微信，我会在私域直播时告诉大家，我看好哪些城市的房产。
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