正文

最近有一条消息，虽然炸裂，但却没有引起什么关注。

那么，是什么消息呢？

取消公摊面积。

自从楼市进入矮矬穷的境地，这取消公摊的消息就时不时的冒出来！

比如今年5月份，广东肇庆市颁布两条新政策。

1、从2024年5月1日起，实行按住房套内面积计价宣传销售;

2、积极有序推行商品房现房销售。

再比如，衡阳宣布从2025年开始，销售的房子按套内面积计算

再比如，张家口也明确取消公摊面积。

.........

一时之间，备受诟病的[公摊]面积，似乎要被“正法”了~

那么，公摊能取消吗？影响又是什么？之前那些30%公摊，70%使用率的房子还有价值吗？

来，看今天的文章。

01

中国楼市从2008年到2015年，从2019年到 2021年，这楼市的行情起起起落落，限购政策也松松紧紧，

但从来没有一座城市颁布“套内面积销售”，也就是取消公摊面积的。

那么，最近这段时间，连续出现多个城市颁布[取消公摊],其意义肯定是重点的！

对！意义重大。

过去20年，中国房地产行情迅猛发生，但在其发展中，有三个问题备受诟病。

哪三个问题？

分别是：

——房地产项目主体工程进度达到70%，就可以获取《商品房预售许可证》进行公开销售！

——建筑面积平均使用率仅为70%，就是公摊面积过大，一般占比30%;

——使用年限70年！

而我认为，中国楼市最大的问题，其实只有两个：就是预售与公摊

至于70年使用权为什么不算问题，改天再说，今天的文章就取消公摊的消息，说说中国楼市的量大诟病……

第一个被诟病的问题：公摊面积

什么是公摊面积？

网友调侃，就是公开贪污的面积？

为啥是公开贪污呢？

因为买房170，进屋一量110，面积缩水了！

那么，这公摊面积怎么计算的呢？

我明确的告诉大家，就没有人能说得清楚！

之前有些较真的业主，买房之后对公摊面积存疑，就找机构重新测绘。

虽然测绘出来的面积与房企交付的面积存在差异，但如果真打官司，却未必能赢。

为啥？

因为就没法说清！

为什么没法说清楚呢？

一来公摊的计算方法复杂，而测绘本身也有误差；

给大家举个例子。

比如变电室、电梯间、设备间、公共墙体这些地方的测量本身就存在难得，很多时候一个小区十几万平米，到底做多少个设备间，谁都不知道。

而开发商通过设计更多的设备间，然后变革为”物业用房“或者”物业员工宿舍“。

这些情况都比较隐蔽，普通购房者很难发现。

其实，如果真做物业用房也就算了，很多时候这些“设备间”都变成了出租商铺、会所，变现成为开发商谋利的载体。

二来标准难以统一，存在诸多“说不清，道不明”的情况；

为了让大家更清楚，我给大家举个例子吧！

比如会所或者架空层会所

这些年品牌开发商比较少搞这些“小动作”，但小开发商的“小动作”就非常多，把架空层就变成私人花园的情况很常见。

更有甚者，以名义是业主会所，但最后却变成了开发商的私人会所。

我这里的举例并非孤立，都是十分普遍的现象。但这普遍存在的问题，如果要普通购房者去探查虚实却难上加难。

因为房地产项目开发建设过程中，是一个非常、非常粗糙、粗放的过程。

是的，建筑行情在过去40年，相比科技、文化等产业的进步，除了给更多好处之外，没有任何进步。

所以，开发项目的图纸按规矩需要8套，但很多房企连“五图合一”，也就是五套图纸都做不到，更不要说“八图合一”了。

所以，“取消公摊面积”的呼声就未曾停歇。

但现实却是”呼声年年有“、落实无一人！

所以，当我看到今年接连有城市，颁布按照套内面积销售商品房的时候，我还是很意外的。

毕竟，这些都是“小”城市，能有这觉悟，太不容易了。

不过呢，我还是要把话“留半句”，不着急表扬这些城市。

为什么“留半句”？

因为取消公摊面积之后，这房价怎么算才是关键！

来，我通过图文，给大家说清楚“算账”这件事。

——以前

以前没有取消公摊面积，如果100平米按500万计算，那么等于用500万购买了70㎡

——现在呢？

取消公摊面积，但怎么算价格的细节并没有出来。

但我认为，如果不出台政策落地执行的细节，很有可能会出现下面这种情况。

尽管会按照套内面积90㎡或者70平米计算面积，但却是总价不变，单价提高的“戏法”。

所以，取消公摊面积，按照套内面积销售确实是历史性的转变。

但请不要让这种历史转变，变成历史转嫁，不要把公摊成本转嫁给购房者。

但我们都很清楚，这件事，咱们都说了不算！

所以，文章看到这里，一个新的问题就衍生出来了：假设全面取消公摊，那么之前70%使用率的房子，会怎么样？

文章写到这里，就不得不说：好房子，也就是未来的主力产品！

来,往下看!

该如何贷款买房，该如何认识按揭买房这种负债行为？可以看文章《这样买房，多赚200万（3）》

02

什么是好房子？

按照2023年12月22日，全国住房城乡建设工作会议中提出的好房子概念，是：好房子、好小区、好社区、好城区（原文）。

在四好房子维度，还给出了相对应的标准。

比如强化科技驱动好房子的建造技术、提高住宅建设标准包括隔音、绿色、智能、无障碍等等。

那么，这样的定调，意味着什么？

意味着很多房子会被淘汰;

意味着老旧房屋会进一步贬值;

意味着未来的新房会更好、更贵、更值钱。

在中国，买房就是镌刻到基因里的信仰，只不过有钱人购买更大、更好、更贵的房子，没钱就购买小一点、偏僻一点的房子。

这个逻辑，在过去20年的楼市发展中，是共识，也是事实。

但从2024年开始，这种共识将荡然无存！

因为如果我们将近期涉及“产品”的政策放到一起看，我们就会发现：中国楼市出现了不可逾越的鸿沟！

首先是设计新规。

我没有全面搜索相关资料，但从已知的信息看，广州、天津等城市都出台了新的设计新规范。

什么是设计新规范？

就是对户型使用率70%的另类创新。

换句话说，就是不违背建筑面积、套内面积底层逻辑的基础上，提高户型得房率，变相取消公摊面积！

——我以广州为例，给大家说说设计新规。

按照广州市建筑工程容积率计算办法（征求意见稿）显示的内容看，新规主要针对阳台和飘窗两个功能模块进行了调整。

这个政策出来之后，很多中介宣称某某项目户型使用率是100%，我告诉大家，这种宣传并不准确，甚至违规。

^为什么？

因为使用率是使用率，得房率是得房率，这是两回事情。

从法定角度看，使用率由建筑面积和套内面积计算所得，也就是说[公摊面积]这个破玩意，还在。

同时，中国不存在使用率100%的户型。

但通过调整设计规范，可以做到“阳台占比扩大到20%，飘窗尺寸扩大到0.8米，让户型的得房率达到100%。

^{这句话是专业术语，所以给大家做个解释。}

就是你购买房子之后，产权证上面写着的建筑面积和套内面积计算的使用率并不是100%。

但通过开发商对阳台、飘窗的设计创新、外加一些“操作”，可以让你真实的使用面积，也就是得房率到达100%。

换句话说，100%得房率可以有，106%的得房率也可以有，但100%使用率在法定的红本产权证上是没有任何体现的。

好了，说完使用率和得房率的区别，接着说说政策对于购房者有哪些影响。

因为调整容积率是户型“设计”维度的内容，只有文字很难说清。

我呢，结合广州容积率调整的内容和图片给大家一并说清楚。

——飘窗宽度由之前的0.5放宽到0.8。

普通购房者对飘窗放宽的调整并不敏感，大家也搞不清楚这到底意味着什么。

来，看下面的图。

在过去，紧凑型小两房、小三房最通行的做法，就是把“不要钱的飘窗”+“要钱的建筑面积”连接成一张床。

购房者实际“得到了”可以做一张床的空间，但不需要支付“一半床”的费用。

现在飘窗由0.5变成0.8，也就意味着购房者可以“得到的免费空间“更大了。

飘窗在地面上可以做床，如果在棚顶呢？

是的，飘窗可以在棚顶。

来，看图，就变成了层高3米减60厘米，可以得到2.4米高度的投影空间。

与此同时，飘窗还分真飘窗、假飘窗。

什么意思呢？

就是真飘窗你装修的时候不可以”敲平“，但假飘窗在后期装修的时候可以”敲平“。

——阳台与住宅套内水平投影面积的占比由之前的15%变成现在的20%；

设计新规调整，对于购房者最大利好的内容，就是这一条。

大家看下面的图。

最简单粗暴的理解，就是新规之后，你家房子的阳台可以变得更宽了。

变宽，有什么影响？

最简单的理解：阳台只算一半面积，也就是说你只需要支付50%的价格就可以得到更大的阳台。

...........

目前各个城市最新出台的设计规各不相同，但政策的切口都很明确：提高得房率。

也就是从得房率角度，变相取消了公摊，但物业管理费什么的，还是按照建筑面积支付！

那么，对之前的开发的，使用率75%、或者得房率85%的产品带来的影响是什么？

来，给大家算账。

假设A户型，之前20年的老设计。

使用率75%，100平米、三房两厅两卫、100万总价，单价1万/㎡，首付30万，按揭70万

当B户型出来，也是三房两厅两卫、得房率100%的设计新规出来之后的最新产品。。

当A和B户型对比，这价格变化就太大了

这种变化至少有三种：

1、首付角度

A户型首付30万，

B户型只需要70㎡就可以做到三房两厅两卫。

这意味着，假设A和B的单价一样，那么B户型的总价只要70万，首付就只需要21万；

2、月供角度

同样的逻辑，A户型贷款70万，B户型只需要49万。

利息我就不细算了，不过呢，按照利息和本金1:1的大致范围看，30年按揭贷款，A户型就需要比b户型多付20万利息！

.........

文章看到这里，一个问题跃然纸上：未来20年，到底是之前的房子跌成白菜呢，还是新建设的[好房子]贵成金子呢？

我告诉大家，只能是[好房子]贵成金子，打底30%价格差距！

因为之前20年，这些有公摊、使用率75%的房子大概占居民财富700万亿的65%，也就是450万亿！

换句话说，从银行抵押物的角度，这450万亿的房子，也不能"贱如白菜”，但有些房子，地段、户型、物管等等都不好，肯定只能越来越贬值的。

所以，他们制定玩法的时候就想明白了：只能让[好房子]涨幅增大，与之前的[老房子]拉开价格差，不能让[旧房子]侵蚀金融系统。

当然，砸你手里，你亏钱除外.

文章至此，楼市的鸿沟是什么大家也能清楚一二了。

所以，未来的趋势是什么？

不是保障房+商品房

而是保障房+好房子+老破小+破刚需。

未来的房子，不再按照属性和品类划分，而是按照不同人群对应不同产品来划分。

文章至此，或许有伙伴会问：那么，是不是意味着刚需盘和老破旧会不值钱啊！

我告诉大家，在“新市民的保障房+中产好房子+贫民的老破小+小市民的破刚需”的格局下，房子涨跌的逻辑是这样的。

——上行周期

[好房子]领涨，贫民的老破小和小市民的破刚需只能涨一点；

——下行周期

[好房子]不跌，贫民的老破小和小市民的破刚需跌跌不休；

当然，好房子包括顶奢豪宅！

2024年楼市行情可以看文章《全面救市开启，2024年楼市会重演2015年的暴涨吗？》

03

最后说几点吧~

（1）脉络很清晰

看不懂社会就会被这个社会毒打，看不懂信号就会买房踩坑。

如果近期政策梳理成“一条主线”，那么这条主线就两个字：保价

当前这些举措，什么取消公摊、设计3.0、第四代住宅，其底层逻辑都是保住商品房价格！

因为只有这样，地价才能“涨势如虹”

所以，未来这些[好房子]一定是涨幅最大、最快的！

（2）购房者该怎么办？

首先不用焦虑。

因为焦虑没有用,

所以，大家呸他们一口，继续哈啤酒、撸串串、过自己的日子

不过呢，尽管很残忍，我还是要说：买房，本身就是资金量、回报、风险、认知相对等的事情，尽管大家知道趋势是什么，也只能在自己承受范围内、认知范围内做选择。

其次，概念与落地。

推动一个行业全面地提升，不是一日之功。

不过呢，更高绿化率、更高层高、更多赠送面积、更高的入户大厅，这些对房企而言，没有难度。

最后：

一张纸的背后，是转折，是趋势，也是一部血泪史，也是一首时代之歌。

一张纸的背后，是产品,是信号，也是财富分化的鸿沟，也是历史的真相。

想投资买房的伙伴扫描下方二维码，我会在私域直播中给大家分享趋势和资产配置的底层逻辑~

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原创不易 

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