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正文

开篇先问大家一个问题：数据重要吗？买房要看数据决策吗？

很多憨货经常会说：“中国有6亿㎡房子”、“2023出生人口下降54万”、“房价下跌30%”.........

似乎把这些数据列出来，这中国的房子就能像他们期望的一样：“房价如葱”

我明确的告诉大家，数据根本就不重要！

——如果数据重要

美国国会就不会是参议院、众议院的两会制度。

因为按照数据逻辑，人口总量越多，代表民主性越强，那么人数很少的小州就应该没有投票权、；

——如果数据重要，

这个世界，有钱人永远都是少数，穷人永远是多数，

如果按照数据逻辑少数人服从多数人，那么少数有钱人的钱，就会变成穷人实施正义的瓜分目标。

——如果数据重要，

按照第七次人口普查，中国的房子都应该免费发给大家，

而不应该实施商品房加保障房的双轨制，更不应该采取土拍制度！

看我这样说，大家就要问：不看数据，怎判断？

我明确的告诉大家，数据不分大小、数据没有对错，数据只分立场！

换句话说，如果你的心智看到“数据上涨，就去买房”、“看到数据下跌，就去卖房”，那么结果只有一个：被割！

文章看到这里，有朋友要问：那么，数据的作用是什么？

我认为是洞察规律，或者说从数据中看到趋势。

我呢，就是一个房产+财经的野生博主，这数据的历史观、格局观、政治观不是我想说的。

我想说的只有一个：房地产维度的数据，也只是趋势的一部分。

那么，怎么看房地产数据的趋势意义？

分三个阶段

——第一阶段

在东大，只要政策转向，那么趋势就会发生改变，所以趋势的第一阶段应该看政策。

——第二阶段

当政策转向之后，楼市的交易数据是否出现持续、叠加的变化。

如果出现了持续、叠加的变化，那么就说明趋势正在发生。

至于什么是持续、叠加的数据变化，你把今天的文章看完，就明白了。

——第三个阶段

就是你听你妈说‘你家这栋楼的隔壁老王，把房子卖了，然后价格涨了’、或者你发现你家楼下，看房的人多了。

此时，你才知道，房价涨了！

这时候，趋势已经形成势能！

所以，三个阶段简单归纳就是：改变、发生、形成！

所以，在买卖房产这个维度，数据表示的是过去，表达的却是未来。

01

来，先看数据。

——上海

11月份，上海二手房成交总套数为2.7万套，创年内新高。

新房成交16434套，成交量环比增长16%；

——深圳

新房：

截止于2024年11月28日，深圳商品房住宅认购量9485套，相比10月份的1.3万套是降低的。

但从全年整体成交量看，11月份的成交量仍然处于高位。

另，从网签数据看，11月商品房成交了8076套。

二手房：

二手房网签7125套数，高于10月份的6118套。

——北京

北京二手房成交了18763套，创20个月来的新高。

新房：

北京11月份新房成交4888套，环比10月份缩减55套；

将北京新房和二手房相加，我们会发现：11月份成交23671套，比10月份成交的22310套，多了1361套。

也就是说，北京楼市的总成交量在上涨！

——广州

目前广州还没有机构整理出特别完整的数据，我查看了一下，有2家机构的数据。

第一家：中介协会

中介协会的数据统计是2024年10月24日至11月25日，给出的11月份成交量是11418套，比10月上涨10%

第二家：冰山指数

二手房：

这组数据截止于11月24号，成交量13122套。

按照冰山数据推算，11月份广州二手房成交量应该在1.5万套到1.6万套之间。

从数据走势看，广州的二手房成交量仍然处于年内高位。

文章看到这里，或许有朋友会疑惑：这个数据为啥都截止于24号？

因为这轮行情的起点是9月24日。

在这天，央行表态降准、降息、降低首付、利率，同时买卖国债作为基础货币的锚。

这样统计，便于观察政策前后、环比上涨的趋势，也就是我前文所说的：数据持续、叠加的趋势。

从趋势维度看，广州楼市2024年下半年的成交量明显高于1-6月份的上半年

新房：

广州阳光家园网数据显示：11月新房住宅网签录得7155套。

因为11月的6日、7日、21日、22日，这4天阳光家园网系统故障，无法录得数据，推算11月广州商品房网签超过8000套,低于10月份，但高于年内均值。

在货币超发与城市分化的背景下，随便买房的逻辑已经发生了改变，资产配置推荐阅读文章《房地产双轨制，用一套房借鸡生蛋，让资产增值的方法是什么？》

02

其次，趋势是什么？

数据既枯燥、又乏味，很多人看数据就会困，所以呢，我给大家做个总结：

1、成交量涨了。

四个一线城市的成交量有低于10月的、有高于10月的，

但从10月和11月二手房成交量上涨和下跌的浮动看，四个一线城市的二手房成交量都超过了荣枯线。

换句话说，相比9月之前，四个一线城市的二手房成交量都是上涨！

2、二手主导的市场

文章看到这里，问题来了：相比二手房成交量的全线上涨，为啥新房有涨、有跌，成交量也不高呢？

因为新房贵！

所以，四个一线城市，都是二手房主导的楼市行情！

二手房属于涨跌自由的市场，四个一线城市的二手房成交量要么是新房的2倍，要么就和新房平分秋色！

从交易套数占比来看，四个一线城市都是二手房主导的市场行情！

换句话说，二手房的成交量、挂盘数的信号灯

那么，新房扮演什么？

扮演价格的“擎天柱”,这点你们都懂，我不多说了

3、趋势是什么？

从四个一线城市10月和11月的数据看，二手房、新房的成交量都高于2024平均值，且都是年内新高。

那么，这两个月的数据算持、叠加的趋势吗？

虽然我看多中国楼市，看涨中国资产，但客观的讲：两个月的数据叠加，还不能算趋势。

只能说市场确实变热了，但2个月的数据并不能说明趋势已经形成

只能说，改变正在发生！

那么，怎么才能确定上涨的趋势已经形成了呢？

需要追踪3到6个月的数据。

也就是说，2024年的10月、11月、12月，以及2025年的1月、2月、3月份，6个月的数据涨跌震荡区间必须在荣枯线之上。

但我们都知道，2025年1月份和2月跨了春节，这两个月成交量因为季节性原因，肯定走低。

那么2025年的二手房成交数据就需要看3月、4月、5月。

那么，四个一线城市的二手房成交量能否连续6个月，都在荣枯线之上震荡？

我认为肯定能。

那么，为什么这么肯定？

大家还记得我前文和大家说的三个阶段吗？

就是政策带来改变，数据变化让我们看到改变发生，然后就是势能的形成！

所以，咱们看看未来6个月发生什么 ，就知道了。

12月，大会召开，一定有利好房地产和经济维度的政策落地；

2025年3月，又一个大会，一定会落地财政刺激；

2025年3月到5月是传统的小阳春，之所以有这个小阳春，就是因为中国的上学制度和开学报名时间。

所以很多家长会在这段时间买房！

2025年6月份之后，地方城市收储商品房的钱和35城扩大到300城的城中村改造也会陆续启动。

同时，各个地方城市也在降低土地供应，平衡供需关系！

文章写到这里，再重申一次，我说过无数次的观点：买房要看趋势做选择，要顺势而为。

那么，什么是势？

就是跟着国家队走！

这个维度，举2个简单的例子。

——地方城市收储商品房，这房子就变成了国有资产。

那么，这个国有资产的价格对地方城市而言，是高有利，还是低有利呢？

——城中村改造35城扩大到300城，拆迁释放出来的土地，也会收归国有。

那么，对地方城市而言，是高有利，还是低有利呢？

我想答案不用我说，大家都很清楚：

所以，一线城市的楼市行情，肯定不会拉垮。

在货币超发与城市分化的背景下，随便买房的逻辑已经发生了改变，资产配置推荐阅读文章《房地产双轨制，用一套房借鸡生蛋，让资产增值的方法是什么？》

03

我一直都是周期论者，既不看空，也不看多。

这点在之前的文章就多次说过，我的观点也一直没变，经济走势也好、房地产涨跌也罢，都是周期现象而已。

之所以要解读政策，是因为咱们应对周期的做法，一直都是“政策烫平”周期波动，包括运营用货币、行政政策、金融举措、重构供需关系等等。

之所以要分析数据，是因为要了解市场对于货币、行政政策、金融举措的反馈，从而做出判断。

在《周期》这本书有这样一段原文，让我记忆深刻：

“要说历史大部分是通货膨胀的历史，我认为毫不夸张，一般而言，通货膨胀就是政府为了自身利益而精心炮制出来的。

也只有政府这个机构，能把白纸印成钱来花，又能让烂印的纸币变得一文不值。

无论何时何地，价格和通货膨胀一样，都是一种货币现象。”

回顾历史，我们当下存在的所有问题，在过往和历史中都能找到答案。

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