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研究生毕业于香港大学，擅长趋势研判与资产投资。
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从今天开始，我的文章会以专栏的形式呈现给大家，这是我以专栏形式撰写的第11篇文章《2025年，楼市才6万亿？（一）》。
作者|混哥
开篇先说观点：2025年，中国商品房总销售额会降至6万亿到6.5万亿
这也是文章标题，6万亿的由来！
那么，2025年中国商品房降至6万亿上下，对所有买房人而言，意味着什么？
01
每年年尾，或者年初，我都会推演次年商品房的总交易量。
今年也不例外！
正式推演2025年商品房总销售额之前，先和大家说说2023年、2024年连续两年的情况~
——2023年
在2023年初，我预期2023年全年的交易总量大概在10万亿到11万亿
而后，统计局公布的2023年商品房交易总额是11万亿，剔除工抵房外，真实的市场成交量在10万亿。
2023年商品房的总成交量，我的推演的数据是准确的！
——2024年
我在2024年1月份的时候推演的2024年商品房总成交量是8万亿。
写今天这篇文章的时候，我看了一下国家统计局的数据，截止于2024年10月份，商品房总销售额是76855亿元。
也就是7.68万亿！
按照过去10个月的成交额推算，2024年总成交额大概在8万亿到9万亿之间。
剔除工抵房的成交量，2024年的商品房总成交量大概在8万亿上下。
所以，2024年的销售总额也推演对了。
文章看到这里，很多黑粉要说：呸，不过就是瞎猫撞到死耗子——蒙对了！
其实吧，销售总额的预判本质上不算“预判”，而是数据推演！
之所以能推演正确，是基于我对房地产行业的了解、对未来趋势的敏感性，所以：
如果只有一年准确，说明我是“瞎猫碰到死耗子——蒙对了”，可事实是[2023年、2024年连续两年都是准确！]
所以，这是本事，不是运气！
那么，我为什么每年都要推演次年的商品房销售总额呢？
原因有二：
1、存量时代
虽然我一直看多楼市、看涨房价，但非常客观的讲，中国楼市的增量时代结束了。
什么是增量时代？
就是从2003年房地产被确定为中国支柱性产业，中国商品房总成交额持续攀升：
[在2023年成交总额是0.34万亿，2008年是2.5万亿、2015年是8.7万亿、2019年是15.9万亿、2021年是18.3万亿].
直至2021年，商品房总销售额达到了巅峰的18.3万亿，房地产增量年代结束了。
我认为，从2022年到2035年 ，甚至更久远的2050年，随之而来的是中国楼市的存量时代；
那么，什么是存量时代？
是不是就是商品房销售额不断下降呢？
我告诉大家，存量时代有两个特征：
第一个特征——
就是商品房销售额不断降低，直至保持在一个“量级的范围内”，比如6万亿或则8万亿；
第二个特征——
就是二手房交易总套数大于新房成交总套数！
换句话说，我认为未来10年甚至20年，中国房地产的格局是以二手房成交量为主，新房成交量为辅！
所以，相对增量时代而言，存量时代就是未来10年或15年，中国商品房总成交不再增长，停留在一个区间范围内。
正因为新房总量减少，所以二手房成交量
占比超过50%、甚至70%。
担心大家不理解，举例给大家说明。
北京——
2023年商品房成交5万套、二手房成交18万套。
新房仅仅是二手房总成交量的27%
上海——
2023年商品房成交8万套、二手房成交18万套。
新房仅仅是二手房总成交量的44%
从二手房和新房成交占比来看，上海和北京的房地产已经呈现存量格局！
事实上，从2019年开始，四个一线城市的房地产就已经呈现存量格局了。
比如，上海在2020年商品房成交7.2万套，二手房却成交了30万套！
那么，一线城市房地产存量格局意味着什么？
卷，和涨跌没有关系，就是特别卷！
英国是在1980年进入存量时代，美国是在1970年之后进入存量时代（成屋销售），从这些国家进入存量时代的楼市行情看：
1、一二房的价格差距逐年拉大。
换句话说，二手房和新房的价格差距越来越大，新房的保值、增值特征更突出；
2、供需失衡
二手房价格虽然便宜但老，但新房供给少但贵，所以整个市场范围内，真正的“好货”很少。
这点大家想想美国、英国那些一百多年、二百多年很多老鼠的老房子就明白了！
这两种特征，会带来两种社会现象：
就是贫民窟和城市内部格局分化。
我不知道大家是否还记得，我在之前就告诉过大家，我们之前的土拍是“掺沙子”模式
就是无论城市核心地段，亦或者郊区外围，每一块土地，必须包括保障房+商品房+写字楼+商业几种功能。
这带来的好处就是：商品房的有钱人和没钱的保障房人群“融合”了，最大限度的避免贫民窟的出现！
但现在的逻辑已经改变：
从2022年开始，我们取消了商品房土地的限价，也取消了商品房+保障房的融合的土拍模式。
从2022年开始，推出的土地不仅位置更好，也都是住宅用地，这带来的后果只有一个：
非核心区的老旧房屋会加速贬值，最终，这些区域会成为贫民窟！
所以，在存量房时代，一线城市的很多老旧小区，即不能更新改造、也不能追赶新房，除了修修补补，只能等着价格逐年降低！
这点，大家想想日本的一户建，再想想美国城市远郊的小区，黑人为主的小区价格都很低.........
所以，存量房时代意味着普跌分涨的超卷!
也就是说，以前是做大蛋糕，所以大家都有“活路”，未来是‘分蛋糕’，是拼刺刀的。
有些房子还能卖得出去，有些房子则会烂大街.
之前很多人问我：老破小还能涨回来吗，15年楼龄还值得买吗？
我告诉大家，只要你所在的城市已经是二手房交易量大于一手房新房，呈现存量格局，那么大概率：
老旧房屋、20年以上的高层双塔、单塔的高层，都会逐年贬值！
就算万物皆涨，通货膨胀来袭，这些“货”也属于“货比货得扔”的破玩意！
在货币超发与城市分化的背景下，随便买房的逻辑已经发生了改变，资产配置推荐阅读文章《房地产双轨制，用一套房借鸡生蛋，让资产增值的方法是什么？》
02
截止目前，除了四个一线城市呈现存量格局外，像杭州、苏州、武汉、长沙、郑州、无锡、重庆、成都等城市仍然是新房主导的市场格局！
但二线城市中，南京、厦门也呈现二手房为主的存量房格局。而重庆、天津二手房与商品房成交量接近1:1。
换句话说，虽然中国楼市逐步进入了存量房时代，但中国各个地方城市的节奏却各不相同。
文章看到这里，有伙伴要问：2025年，商品房总交易额6万亿，你是怎么计算出来的？
2024年1-10月，我国房屋新开工面积约61227万平方米（约6.1亿平方米），月均0.61亿平方米。
用月均0.61亿平方米x12个月计算，那么2024年的房屋新开工面积大概就是7.3亿平方米上下。
而2023年我国全年房屋新开工面积约9.54亿平方米，同比下跌了20.4%。
那么在2024年供地节奏进一步放缓的情况下，2025年开工建设的规模肯定会比2024年更少。
按照2024年新开工面积7.3亿平方米预测值和2023年的开工缩量20.4%的幅度折算，
2025年新开工建设的规模在6亿平米上下浮动！
这个数据，对未来楼市的影响有2点：
1、供应量
按照土地18个月的建设周期，2025年最大供应量在6亿每平米，相比2024年土地总供应量减少25%；
换句话说，假设2025年成交量和2024年一样，也有8万亿的购房需求，但2025年供应却只有6万亿平米，
2、总额
基于土地供应限制，按照全国商品房销售均价1万元计算，那么2025年商品房总销售额就是6万亿，仅为2021年巅峰时期的三分之一！
换句话说，从大趋势维度，全国都已经超跌了
在货币超发与城市分化的背景下，随便买房的逻辑已经发生了改变，资产配置推荐阅读文章《房地产双轨制，用一套房借鸡生蛋，让资产增值的方法是什么？》
03
最后，说几点！
1、一个问题。
大家是否有想过，现在是3.0产品淘汰2.0产品，
那么未来老破旧、20年以上房龄的房子，银行估值仅为新房的7折，然后按揭贷款需要5成首付呢？
换句话说，通过银行贷款，让所有老破旧、和存量房加速贬值呢？
大家不要忘记，3.0产品是如何淘汰2.0产品的！
来，给大家简单举个例子。
广州之前的 2.0产品，售价5万元/平米，100㎡的三房两厅购入总价500万！
现在3.0产品，只需要79㎡或者83㎡，就可以做三房两厅，售价4万元/平米，总价才320万。
那么问大家：10年之后，你说哪种产品价格会上涨呢？
反之，没有上涨的产品，是不是跌呢？
2、存量房时代
未来的楼市，会出现一条街A项目上涨、B项目跌的情况，所以大家买房要注意避坑！
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