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在过去，只要提及财富，那么答案一定是金子、银子、钻石、珠宝；

时间来到现在，所有普通人的财富都是以银行账户余额形态存在的。

曾经的财富代表金子、银子、钻石、珠宝早已经变成了首饰、装饰，其重要性、财富存储能力远不及从前！

那么，是什么改变带来了财富存储方式的变迁？

答案是城市

那么，代表城市财富的又什么？

答案是居住、商务、游憩、交通。

从个人资产保值、增值的角度看，资产的财富密码就藏在居住、商务、游憩、交通这四个维度当中！

今天的文章就从居住、游憩来说说公园对资产价格的影响！

01

首先，什么是公园？

自古以来，山、水、园林、绿地对于人的意义，不仅仅是景观的享受，也是对于资源的占有，更是权力的象征。

纵观历史，但凡将“”山、水、园林、绿地”围合成园，变成私家园林，皇家园林的情况，都是为了社会权贵阶层服务的。

但随着时间的推移，“皇家园林”、“私家园林”开始向“公共花园”发展，到了唐宋时期，公共园林逐渐向公众开放。

这期间的公共园林多是开放性的山水、池沼形成的公共游览地，再有就是宗教文化之下的寺管园林、宗祠园林！

虽然这时候的园林，也就是我们当代语境下的“公园”，已经可以被普通人看得见、瞧得着，但其存在的价值仍然不以“服务普通人”为目标。

直至近代，英、法租界的“混球”们想赚钱，就把租界内的皇家园林、私家园林变成了“卖门票”的工具。

换句话说，旧时王谢堂前燕，可以飞寻常百姓家了，但是百姓得花钱买“游园证”   

然而，也不是所有的皇家园林，私家园林都对普通人开放的，在1901年，上海法国公园就曾挂出过这个有着极重侮辱性的牌子。    

可以这么说，如果以历史为时间轴，向上追溯三千年，这山、水、池、沼、花、树等等美好事物集合的园林，都不曾在真正意义上向普通人开放！

换句话说，山、水、池、沼、花等等游憩的场所，都不曾为普通人所有！

这种情况在1905年，出现了改变！

——1905年，中国近代史上第一座由国人筹资兴建的公园——锡金花园”，又称“公花园“，免费对公众开放。

这是中国最早的近代城市公园。

无锡“公花园“旧址

一直到1949年新中国成立之后，我们的城市规划《雅典宪章》为纲领，将公园作为工业城市和居住的配套！

然而随着经济的发展，城市与公园的融合，公园与城市的交织成为地方城市经营城市的理念！

在这样的理念之下，城市绿地、城市公园的数量与日俱增，

截止于2023年，上海有832座公园、深圳有1260座公园、北京有1050座，广州1000余座

文章看到这里，大家要问了：说了这么多公园的事情，它和资产、财富的关系是什么？

先别急。听我往下说。    

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02

其次，公园的意义!

在的历史长河中，公园对于人们来说一直都是极其稀缺的资源。在中国历史上，能够拥有一座公园，那代表拥有着财富，也拥有着权力。

在当代，当我们拥有一片公园绿地，那又意味着什么呢？

稀缺！对，就是稀缺！

以一线城市为例。

——别看深圳人居绿地面积是14.94㎡、上海8.8㎡、北京16.5㎡、广州23.35㎡

可在现实场景中，在钢筋水泥的大城市中，想家家户户推开窗，满眼绿意涌入心头，推开门湖水涟漪，看岁月静好都是不容易的！

因为从国际经验和中国各大城市的现实情况来讲，地铁、公园、商务交易、交通这些城市的组成部分，就是核心资产的重要支撑。

什么是优质资产？

指的就是拥有这种核心资源的资产。它不可复制，也不可替代。

而公园，就是其中之一。     

在世界范围内，城市公园以其独特的魅力，成为了各自城市的标志性景观。

——例如，纽约中央公园；

美国纽约的中央公园为例，

其内部规划布局精妙，涵盖了草地、丘峦、湖泊以及大小不一的花园、广场、喷泉、露天剧院等多元化设施，是承载城市形象与精神的标志性集会场所。

那么，中央公园于纽约这座城市而言，意味着什么？

对拥有资产的人而言，这是家门口的绿地，是家门前的世外桃源

对没有资产的人而言，这是钢筋水泥城市中，普通人难得的自然空间！

恰恰因为如此，纽约曼哈顿地区平均房价在8-15万美元/㎡，是美国房价最贵的区域。

而中央公园周边的公寓价格就能达到20-80万美元/㎡，也就是贵上加贵！

是的，你没看错。

想要在中央公园周边购置一套35㎡的小公寓，至少需要有700万美元的预算。

——来，再看看法国巴黎的卢森堡公园

巴黎卢森堡公园俯瞰图

卢森堡公园，它位于巴黎第六区。

始建于1630年，是时任国王的亨利四世的妻子美迪奇王后命人建设，后赠与儿子奥尔良公爵。

其后几经易手，但始终作为贵族的官邸使用。    

直到法国大革命期间（1789-1794年），革命政府将卢森堡公园接管，成为了面向公众的公园，随后200多年不断翻新改建。

现在每天都有人前往公园晒晒太阳，学生放学后到草坪上野餐。公园也成为法国巴黎标志性景观之一。

目前卢森堡公园附近房价在13550欧元/㎡，而巴黎市区的平均房价在9000-10000欧元/㎡。

文章至此，问题来了~

为什么公园附近的房价明显高于周边其他区域？

这就是我们前文提到的现代城市财富密码——“核心资产”。

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03

文章写到这里，我带着好奇搜索了一下，看看谁是中国公园第一城。    

按照大数据计算，中国公园第一城竟然是土地面积最小的一线城市：深圳！

2019年9月，深圳成为第一个官宣已经建成各类公园超过1000个的城市，随之拥有了一个霸气新名字 “千园之城”。

截至2023年底，深圳已建成1290个公园。

也就是说，一天逛一座公园，逛遍深圳所有公园需要3.5年。

深圳，名副其实的“公园里的城市”。    

那么，城市“核心资产“这个财富密码，在深圳也成立吗？

来，以深圳香蜜湖片区为例，给大家说说。

香蜜湖片区位于深圳福田区，是一个片区。

但为什么叫香蜜湖片区呢？

因为香蜜湖，也就是香蜜湖公园。

换句话说，深圳只有一个香蜜湖，而香蜜湖片区拥有他的全部！

所以，在深圳，只要有人说：我家住香蜜湖，大概率这人就住在“豪宅”里面。

那么，为什么居住在香蜜湖片区，大概率就是豪宅呢（最低也是高阶置换客）

因为香蜜湖，因为香蜜湖也是个公园。

从福田的法定图则可以看到，香蜜湖片区规划是以香蜜湖公园为中心，周边规划居住和商业用地。

那么，香蜜湖片区的房价怎么样呢？

来，看看该片区二手房实际成交数据。

楼龄超过20年的老旧住宅区，整体成交均价仍然超过10万/㎡。这还是非一线园景的区域。

再来看一下法拍房数据：

——香蜜湖水榭花都别墅

经历250次出价后，最终以27万/㎡的价格成交。

—— 香榭丽花园

小高层项目香榭丽花园，经历10次出价后，最终以10.2万元/㎡的价格成交。

大家要知道，这些法拍房的成交价格，还是在房价处于“低谷磨合期“的2024年。

而根据经验，法拍房的成交价一般在正常市场价格的7-8折。

换句话说，如果这些小区正常成交，价格在15万到20万都是正常现象

由此可见——

拥有核心资产，牛市可以坐享增值收益；熊市可以抵抗风险，

所以，什么是城市核心资产？

从资产价值角度看，就是可以穿越周期，抵御外部风险的房产。

从房子占有资源的角度看，就是靠近需求公园、景观的房产

说完深圳核心区域福田，再来看一下光明新区

根据十四五规划，整个光明新区采用“公园＋文化＋产业”的发展方向。规划建设公园数量达365个之多。    

在这365公园中，光明科学城片区的科学公园，占地208亩，公园内的规划科技馆、美术馆、艺术中心、体育中心、书城等。    

大家看看下图，有没有点“中央公园的意思？”

科学公园规划图

大家要明白，时代发展到今天，公园已不再是公园本身，它代表的是资源的倾斜。

在资源倾斜这个维度，再看看围绕科学城公园的地铁配置：

地铁6号线全长49Km，设站27座，然而围绕科学公园，就有三个站点（光明、科学公园、楼村）。    

来，看看科学公园旁边的实际均价：3.9万元/㎡，远高于其他板块。

所以，在钢筋水泥的城市中，大多数人买房更关心学校、地铁、商场，因为这些是“生存”的必须！

但从生活的角度出发，在城市发展叙事中，公园是隐匿于繁华深处的财富~

所以，买房不仅要看生存维度的学校、地铁、商场，还需要看生活维度的隐匿财富：公园或自然景观

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