由本市各行政区（含经济技术开发区）动态认定的对本区国民经济和社会发展综合贡献率偏低的建筑物，可包括入驻率低，税收、现状功能定位、经营业态不符合各区发展要求等情况。

1. 判定特征

o 内部修缮：主要对建筑内部进行维修和养护，不涉及建筑面积、建筑轮廓线、使用功能和平面分隔的改变。

o 立面修缮：专注于建筑外立面的修缮工作，同样不改变建筑面积、建筑布局、使用功能等方面。

2. 行政管理要求

根据项目具体情况确定是否报审（△）。

3. 标准执行要求

不低于原建造标准；个别拆除重做的结构构件，执行现行标准。

1. 判定特征：

在不增加原有建筑面积、不改变建筑外轮廓线、不改动结构抗侧力构件（可局部开洞穿管）的前提下，进行内部装饰装修，且使用功能和平面基本分隔均不改变。

2. 行政管理要求：

需报审（△）。

3. 标准执行要求：

改造区符合现行标准，结构方面见注 5（结构拆改时的拟保留结构及构件，结构设计标准原则上不低于原建造标准，荷载及组合尚不低于《建筑结构荷载规范》GB50010 - 2010；整体或局部改造、局部改扩建项目，结构拆改量较大时，结构设计标准需要专门研究论证）。

1. 判定特征

o 立面改造：仅对建筑外立面进行改造，不涉及建筑面积、场地建筑布局、使用功能和平面分隔的变动。

o 整体或局部改造：在不增加原有建筑面积（包括地上和地下）的前提下，对室外环境、建筑本体、内部空间、设施设备等进行局部或整体更新，涉及建筑轮廓线的改变（O），使用功能（0）和平面分隔（0）也可能改变。

2. 行政管理要求

o 立面改造：方案 / 多规合（△）、规划许可证（△）、立项（△）、施工图审查（△）。

o 整体或局部改造：方案 / 多规合（△）、规划许可证（△）、立项（△）、施工图审查（△）。部分项目需报规划，且应同步实施相应节能绿色化改造。

3. 标准执行要求

改造区（改造项）满足现行标准，结构见注 5。涉及建筑用途转换的报批管理按照《北京市建设用地功能混合使用指导意见（试行）》（京规自发 [2023] 313 号）文件中的规定执行。

1. 判定特征

o 局部改扩建：在原有建筑基础上进行局部的扩建或改建，涉及建筑面积增加（O），建筑轮廓线改变（O），使用功能（O）和平面分隔（O）可能发生变化。

o 整体拆除新建：将原有建筑整体拆除后重新建设，建筑面积（O）、建筑轮廓线、使用功能和平面分隔均重新规划。

2. 行政管理要求

o 局部改扩建：方案 / 多规合（△）、规划许可证（△）、立项（△）、施工图审查（△）。

o 整体拆除新建：需报审（▲）。

3. 标准执行要求

o 局部改扩建：改造区（改造项）满足现行标准，结构见注 5，应同步实施相应节能绿色化改造。

o 整体拆除新建：执行现行标准，应同步实施相应节能绿色化改造。

2.1. 制定检测鉴定方案

• 根据更新项目的基本状况和更新目标、范围、内容，基于信息收集成果制定针对性的检测鉴定方案。

2.2. 结构综合安全性鉴定

• 对不同情况的楼宇进行相应的结构综合安全性鉴定，包括整体改造时不同竣工年限楼宇的鉴定要求、局部改造时的鉴定范围、抗震鉴定后续使用年限确定、缺乏地勘报告时的处理、存在地基基础问题时的检测、缺乏有效图纸时的信息查明、暂时无法检测时的初步评估及后续补充鉴定等。

2.3. 外围护系统性能检测

• 包含热工性能检测（检测外饰面材料、保温材料、传热系数等）、安全性检测（按规定对门窗、幕墙等进行安全检查、评估及专项检测鉴定）、专项检测（对外墙外保温材料进行消防安全检查、检测）等。

2.4. 机电系统检测

• 参考相关规程，结合更新目标确定具体的检测项目，如建筑消防系统、建筑防雷系统、建筑电梯设备系统、建筑锅炉压力容器等。

2.5. 建筑防水与装饰装修检测

• 参考相关规程，结合更新目标确定具体的检测项目，如建筑装饰装修、建筑防水等。

2.6. 技术评定

• 对建筑系统、结构系统、暖通系统、给排水系统、智能化系统、其他专项系统等进行评定，根据楼宇特点、更新类型和要求确定评定项目及要点，结合历史价值等要素提出 “留改拆” 原则和评定结论。

3.1. 综合策划论证

• 包括信息收集、检测鉴定和技术评定 3 个环节的成果，分析现状功能，根据区域现状优势产业基础以及产业发展定位、区位与人才情况、环境景观情况、周边零碎用地情况、需要补足的城市功能需求、三大设施支撑条件等因素，对更新项目的目标与定位、更新范围及拆改量、使用性质、功能策划及转换、关键技术方案与技术实施路径等要素进行可行性、合理性、经济性和安全性的综合性论证，形成综合策划论证报告。

3.2. 规划技术指引

• 对于不同类型的更新项目（内部装修、现状改建、新建扩建），在保障公共安全的前提下，对人防工程、建筑退线、建筑间距、日照时间、机动车停车数量、建筑高度、建筑面积、绿地率、海绵城市、交通联系、室外管线系统等方面提出相应的设计和审批要求。

3.3. 结构改造标准判定

• 对于结构安全性差或存在严重抗震安全隐患的楼宇，根据结构改造、加固费用与新建同类建筑工程造价的比例，判定是否采取拆除重建方案。

3.4. 外围护结构改造标准判定

• 分析外围护结构性能，对保温材料燃烧等级不符合要求、存在传热系数过高等问题的楼宇，采取相应措施提高安全水平和降低传热系数。

3.5. 编制实施方案

• 实施主体按照相关管理要求，完成申报更新项目、编制实施方案、参与联合审查等相关工作流程。对于涉及红线外市政公共设施或其他物业权利人的问题，协商提出解决方案，无法解决的在方案中专题说明并明确后续实施路径和技术方案。实施方案遵循经济合理、安全适用、低碳环保原则，重点对设计方案进行技术论证，确保可行性与落地性。

4.1. 遵循方针开展设计

• 遵循适用、经济、绿色、美观的建筑方针，落实上位规划要求，结合城市发展及街区控规，落实配套公共服务设施，依据审查通过的实施方案开展工程设计，并按照北京市相关规定完成设计报审报批流程。

4.2. 安全设计

• 结构安全：明确建筑后续工作年限，进行结构验算，避免过度拆改与加固，充分挖掘原结构潜力，如减少结构拆改、合理布置洞口、采用 SI 体系等。

• 消防安全：确保符合法律法规和消防技术标准要求，条件受限无法执行现行标准时参照相关规定，涉及公众聚集场所时需满足特定消防安全要求。

• 建筑防灾：采取工程或非工程措施防内涝，确保防雷接地系统可靠连接，满足电气用房和设备安全要求，如防内涝措施、防雷措施、供配电安全措施等。

4.3. 性能提升设计

• 空间与品质提升：合理兼容多种功能，提升空间性能与品质，满足新业态发展需求，合理利用地下空间，如结合更新定位兼容功能、提升空间特征、安排地下功能空间等。

• 室内环境品质提升：多方面优化室内环境，包括热湿（增设调控系统、利用天然冷源）、声（采用多层轻质复合墙体）、光（利用自然采光）、风（合理规划气流分布）环境及空气质量（设置新风系统、净化装置、监测污染物）。

• 外立面与屋面性能提升：修缮外立面并提升性能，根据屋面情况进行保温和防水改造，如采用高性能材料和技术、改善屋面保温和防水性能。

• 无障碍提升改造：综合多因素确定无障碍改造方案，不低于原标准。

4.4. 绿色化设计

• 总体要求：现状改建、新建扩建类项目符合节能标准，倡导绿色化改造，采用适宜技术，降低结构加固难度，提高施工效率，如采用轻量化材料、工业化与装配式技术。

• 冷热源系统：优先新能源供热，确定冷热源形式，合理利用原有设备，新增或更换设备满足节能要求，采取多种节能改造措施，如提升新能源供热比重、核算负荷、选择合适设备、采取节能措施等。

• 暖通空调系统：多方面改造提升节能水平，考虑卫生防疫要求，实现供热计量改造，如节能改造循环水和通风系统、考虑卫生防疫设置热回收系统、实现供热计量等。

• 给水排水系统：合理选择供水方式，完善计量和供水系统，利用可再生能源，减少热水系统热量损失，如采用叠压供水、完善水表设置、分质供水、利用可再生能源、减少热水输配损失等。

• 电气系统：确定照明标准和方式，设置监控和能源管理系统，条件允许时安装太阳能光伏系统，如合理照明设计、设置监控和能源系统、安装光伏系统等。

4.5. 智慧化设计

• 完善建筑数据，采用多种技术手段提升设计质量，提升建筑智慧化水平，改造或设置智能化系统，统筹实施时序，预留接口，如保证模实一致、采用技术手段、提升智慧化水平、改造或设置系统、预留接口等。

5.1. 施工准备

• 建设单位将施工现场及毗邻区域内地下管线相关资料移交至施工单位，施工单位排查目标更新建筑的结构安全性及各类管线，制定防护措施。

5.2. 施工安全管理

• 基本原则：参建单位严格执行国家及北京市安全生产法律、法规、标准、图集等要求，依法履行工程建设程序。

• 安全风险防控：识别并公示更新项目施工安全风险。

• 隐患排查：建立隐患清单库和排查制度，强化事故隐患排查，报告重大隐患。

• 消防安全：合理利用原有消防设施，纳入消防管理能力，落实施工动火制度。

• 危大工程：编制危大工程清单并按规定施工。

• 有限空间作业：建立管理制度，确保作业安全。

• 极端天气：编制专项施工方案，建立值班制度，排查隐患后复工。

• 施工工期：建设单位合理确定工期，压缩工期需论证并承担责任。

• 沟通协调机制：更新项目与在用房屋建筑存在空间交叉时，建设单位组织报告，施工单位公示施工信息。

• 文明施工：施工现场分类处置垃圾，争创相关奖项。

5.3. 质量控制与验收

• 施工单位进行施工过程质量控制，监理单位（建设单位）按标准进行分项、分部工程和单位工程的质量验收，包括验收合格标准、程序、组织及不合格处理，相关主体参与单位工程验收，提交规定文件，竣工验收执行相关规定，宜联合验收，及时收集整理档案并移交。

6.1. 更新后评估

• 评估与报告编制：更新项目完成竣工验收手续、正常运行一年后，实施主体开展更新后评估，编制后评估报告，内容包括项目概况、全过程总结评价、效果效益评价、目标可持续性评价、结论经验教训、对策建议等。

• 评估作用与结果应用：后评估与前期工作形成闭环，为未来更新提供技术依据，评估结果可作为享受相关配套政策的依据，经多主体评价后备案抽查。

6.2. 运营维护

• 招商引资与同步实施：楼宇更新期间开展招商引资，推动项目更新与企业（单位）先期策划运营、装修同步实施，可区分不同更新方向开展精细化运营策划。

• 加强服务与治理：采取 “楼委会”“楼宇管家” 等形式加强楼宇服务和治理，建立良好的楼宇产业指导和监管机制。

• 人员管理与制度制定：运维管理或维修人员具备职业资格证书，制定维护管理制度，利用数字化手段提升效能。

• 构建运营维护平台：基于数字资产构建运营维护平台，实现对项目更新后的空间、设备、资产、结构健康、消防、能耗等管理。