8大类28个城市更新经典案例（上）-建筑更新、老旧小区、完整社区和活力街区四类城市更新类型典范案例借鉴

主要聚焦于对既有建筑的低碳化改造，如北京市中国建筑科学研究院建筑光伏零碳改造项目利用光伏技术实现零碳运行；海南省琼海市博鳌零碳示范区项目则通过智能化管理和多种先进技术集成应用，实现区域存量建筑的节能降耗与零碳目标，为既有建筑在能源利用和环保方面提供了创新示范。

案例 1：

北京市中国建筑科学研究院建筑光伏零碳改造项目

项目类型：既有建筑更新改造
项目概述：位于北京市朝阳区，原为建于 20 世纪 70 年代的中国建筑科学研究院空气调节研究所办公楼，总建筑面积 3000 平方米。2021 年通过利用光伏主导的低碳技术全面改造，实现零碳运行目标。
项目借鉴：

1. 对建筑单体实施一体化改造：保留原有外观风貌，针对热工薄弱环节进行全楼门窗幕墙改造，更换一级能效采暖、空调设备系统，改造后实测全年碳排放量较改造前减少 15% 左右。

2. 探索光伏主导的低碳技术：采用屋顶附加式、一体化水平铺设等方式安装碲化镉薄膜光伏幕墙，实测建筑光伏系统全年碳减排量 192 吨。

3. 基本实现能源全年自平衡：采用自发自用、余电上网模式，光伏发电与建筑用电基本同频、同步，光伏消纳比例高，多余发电供给园区，每年可节约电费 22 万元，投资回收期 6.5 年。

中国建研院环能院原办公楼（改造前屋面）中国建研院环能院光电建筑（改造后全景）

案例 2：

海南省琼海市博鳌零碳示范区项目

项目类型：既有建筑更新改造

项目概述：位于琼海市博鳌镇东屿岛，占地面积约 1.78 平方公里，总建筑面积约 16.6 万平方米。2022 年 1 月，住房城乡建设部与海南省决定共建，打造展示中国绿色低碳发展理念、技术和实践的窗口。通过对区域存量建筑节能降耗和减碳降碳改造，实现区域零碳运行目标。
项目借鉴：

1. 实施智能化零碳改造：通过智能化零碳管理平台，监测与调控建筑用电等零碳城区建设要素，提高系统运行效率。

2. 集成运用先进技术：运用多种评估手段，集成应用人工智能能源管理系统等先进技术和产品。

3. 探索市场参与机制：打通技术和运营环节，引入社会资本，社会投资占比达 76%。

亚洲论坛会议中心及酒店屋顶光伏系统（图源：规划中国）

针对老旧小区存在的年久失修、基础设施不完善等问题，重庆市红育坡片区老旧小区改造项目通过吸引社会资本、多方共商共建和建立长效管理机制，实现小区可持续运营；北京市昌盛园社区老旧小区改造项目注重营造共治氛围、拆除违建和整合物业管理；辽宁省沈阳市牡丹社区改造项目强调社区体检、居民参与和养老服务提供，切实提升老旧小区居住品质。

案例 3：

重庆市红育坡片区老旧小区改造项目

项目类型：城镇老旧小区改造
项目概述：位于九龙坡区渝州路街道，涉改项目房屋年龄大多在 30 年以上，存在诸多问题。2020 年启动改造，涉及 88 栋楼、3476 户居民，总建筑面积 12.6 万平方米，2022 年 7 月完工。
项目借鉴：

1. 吸引社会资本参与：由国有企业和社会资本共同成立项目公司，争取银行贷款等资金，挖掘各类资源 “造血点”，实现可持续运营、盈利还款。

2. 多方共商共建：形成 “居民提议 — 大家商议 —  社区复议 — 专业审议 — 最后决议” 的五议工作机制，共同确定建设、管理、运营方案。

3. 建立长效管理机制：引入专业物业服务公司，构建小区自治领导小组，组建志愿者队伍，会同物业公司共建共治共管。

图片来源：网络

案例 4：

北京市昌盛园社区老旧小区改造项目

项目类型：城镇老旧小区改造
项目概述：位于昌平区城南街道，社区楼宇建成于 20 世纪 90 年代，有 40 栋住宅楼，涉及 21 个楼院，存在管理等问题。2020 年 7 月启动更新改造。
项目借鉴：

1. 营造社区共治氛围：发挥骨干组织体系作用，用好 “三会一书” 问需于民、问计于民，针对拆违问题登上《向前一步》栏目，赢得居民理解支持。

2. 坚持先拆违建后提升：采取多种工作方式推进拆违工作，为社区改造清除障碍。

3. 整合引入物业管理：动员产权单位移交土地管理权，组织业主表决将楼院合并为一个物业管理区域，引入物业服务企业统一管理。

  居民健身广场改造前后对比

雨水花园改造前后对比

童心苑改造前后对比

案例 5：

辽宁省沈阳市牡丹社区改造项目

项目类型：城镇老旧小区改造
项目概述：位于沈阳市皇姑区三台子街道，包括 2 个小区的 60 栋住宅楼，覆盖 3094 户、10187 人。社区建于 20 世纪 80 年代，设施缺乏、老旧等问题突出。2019 年启动更新改造。
项目借鉴：

1. 开展社区体检：由社区 “人民设计师” 与网格员组成体检小组，查找社区短板问题，制定建设工作方案。

2. 居民广泛参与：召开议事会，完成调查问卷，根据居民意愿定制 “需求清单”，组建居民义务监督小组监督工程进度和质量。

3. 提供养老服务：配置养老食堂等设施，引进专业机构提供助餐等 12 项服务。

浙江省杭州市滨江区缤纷完整社区更新项目通过凝聚基层治理合力、统筹规划建设、存量资源利用和提升治理效能，打造一体化运营的可持续社区；重庆市九龙坡区民主村完整社区建设项目以党建引领、体检先行、内外兼修和数字赋能为手段，完善社区功能；上海市临汾路 380 弄社区更新项目整合资源、数字治理并完善全年龄服务设施，推动社区向完整化转变。

案例 6：

浙江省杭州市滨江区缤纷完整社区更新项目

项目类型：完整社区建设
项目概述：位于杭州市滨江区西兴街道，辖区面积 46 公顷，涉及 3 个建制社区、5 个小区，住宅 5487 套，居民 20824 人，是滨江区最早的一批拆迁安置小区。2021 年初全面启动完整社区建设。
项目借鉴：

1. 凝聚基层治理合力：成立联合党委，组建综合执法和运营维护队伍，整合物业公司，采用统一招标方式确定服务企业。

2. 统筹规划建设：集中统筹小散空间，整合配套服务空间，打造多个服务设施，形成 “5 分钟、15 分钟生活服务圈”，完成小区内相关改造，安装电动汽车充电桩等。

3. 存量资源变废为宝：挖掘利用小空间，通过居民 “自治 + 众筹” 等方式改建成温馨空间。

4. 提升社区治理效能：打造 “一滨办” 窗口，提供全天候一站式社区服务，开发小程序组织活动。

缤纷社区改造前

改造后的缤纷社区

缤纷社区楼廊提升前后

案例 7：

重庆市九龙坡区民主村完整社区建设项目

项目类型：完整社区建设
项目概述：位于九龙坡区谢家湾街道，界于杨家坪步行街和万象城两商圈之间，面积 0.24 万平方公里，共 3962 户、8744 人，60 岁以上居民占比达 30%，现存 9 栋 20 世纪 50 年代苏式红砖房，其余楼房建于 90 年代。2022 年启动建设。
项目借鉴：

1. 党建引领基层自治：形成以街道党工委等为框架的党建网格化组织体系，打破行政社区管理界限，打通服务群众的 “最后一米”。

2. 体检先行群众参与：构建体检指标体系查找问题，实施 “五议工作法”，采纳居民意见，群众满意度高。

3. 内外兼修提升面貌：结合老旧小区品质提升工程，更新设计相关设施，社区整体环境提升。

4. 数字赋能智慧管理：打造社区数字化平台，涵盖多项线上功能和智能功能，助力社区服务规范、管理智慧。

案例 8：

上海市临汾路 380 弄社区更新项目

项目类型：完整社区建设
项目概述：位于静安区临汾路街道，下辖 4 个自然小区，总建筑面积 0.19 平方公里，共有 47 个楼组、1864 户，常住人口 4771 人。2022 年以来推动 “四个家园” 建设。
项目借鉴：

1. 存量资源整合利用：拆除围墙联动改造 2 个小区，实现公共服务设施和空间共享，挖掘整合利用共有资源和闲置房屋，因地制宜增设公共服务设施。

2. 数字赋能社区治理：依托居民数据信息库，构建需求预测模型，调整社区服务计划，拓展数字监控，实时动态监控应用场景。

3. 完善适应全年龄的社区服务设施：建成综合服务中心，提供多种功能，每年供餐达 18 万人次，为一老一小提供相应服务。

鸟瞰图废弃幼儿园改建成综合为老服务中心社区“宝宝屋”

北京市首钢老工业区（北区）更新项目借助冬奥契机，保护工业遗存并创新政策，实现老工业区转型；广东省深圳市元芬新村城中村有机更新项目引入社会资本，满足青年需求并争取各方支持；重庆市戴家巷老街区更新改造项目保留建筑、统筹运营并带动居民自发改造，重新激发街区活力。

案例 9：

北京市首钢老工业区（北区）更新项目

项目类型：活力街区打造
项目概述：位于长安街西延线北侧，紧临永定河，背靠石景山，规划范围 291 公顷，2010 年首钢主厂区全面停产。2015 年底北京冬奥组委落户后开始全面更新转型发展。
项目借鉴：

1. 注重重大活动带动：借冬奥契机，推动 “体育 +” 产业及相关配套服务业发展，提升综合服务能力。

2. 注重以 “保” 定 “建”：坚持 “能保则保、能用则用”，分层分级保护利用工业遗存，引入企业承诺制，创新工业建构筑物改造审批模式。

3. 创新政策实施路径：优化片区规划指标统筹实施方式，探索规划指标片区整体统筹、地块弹性控制工作路径，探索灵活供地方式。

改造前后对比

改造前后对比

改造前后对比

案例 10：

广东省深圳市元芬新村城中村有机更新项目

项目类型：活力街区打造
项目概述：位于深圳市龙华区大浪街道，占地约 10 万平方米。改造前楼体破腐陈旧等问题突出，2018 年通过市场化趸租改造和一体化整村更新，完成改造 100 余栋公寓。
项目借鉴：

1. 引入社会资本开展长期趸租：在政府主导综合整治工程基础上，民营企业与元芬社区股份公司合作，参与整体规划，投入资金进行楼栋安全改造等，并提供专业物业管理与运营服务。

2. 确保青年人宜居可支付：优化户型配置，利用闲置空地增设共享空间，打造 “10 分钟学习圈、健身圈”，确保租金不上涨、服务品质不下降。

3. 广泛争取各方支持：与国家开发银行等开展合作，完成融资评选工作，与燃气公司合作开展光伏发电试点，联合深圳市住房公积金中心开展创新试点业务。

案例 11：

重庆市戴家巷老街区更新改造项目

项目类型：活力街区打造
项目概述：位于嘉陵江岸悬崖之上，占地面积约 45 亩，现存建筑建于 20 世纪 70—90 年代，街巷狭窄，房屋老旧破损，安全隐患突出。2018 年统一规划、分步推进崖壁步道等更新，导入优质业态运营，带动居民自发改造房屋，2021 年建成后成为打卡新地标。
项目借鉴：

1. 充分保留既有建筑：在保留街区风貌前提下，对存量建筑进行微改造，完善配套设施，拓宽阶梯巷道，引入新业态新功能，保留建筑面积大，拆除建筑少，容积率降低，空间环境品质提升。

2. 实施主体统筹运营：政府出资新建崖壁步道等，区属国企出资征收改造部分房屋，引入业态自持运营，打造商业名片，国企牵头与商家联合组建 “商家联盟”，统筹商业业态运营等工作，实现年产值超亿元。

3. 带动居民自发改造：随着街区环境品质等提升，带动居民自发开展底商及二层以上房屋改造，引入特色小店，临街底商租金提高，居民收入增加。