重庆市场进入横盘期，投资型客户减少，以自住为目的的购房者成为了新房市场的主要力量，市场焦点回归至产品本身。为此，房企更加注重产品的质量和居住体验，力求通过提升产品本身的竞争力来吸引客户。2024年9月即将入市的四个典型项目中，三个项目主打第四代住宅产品。针对客群对高品质生活不断提升的居住需求，这些即将入市新项目产品有哪些亮点？目标客群有哪些？对区域竞争格局又有哪些影响？
市场下行，新房市场中企业项目打造和客户置业需求回归至产品本身
◇市场现状：整体市场成交表现波动收窄，二手房卷价格，产品力逐渐成为新房置业客群重点关注因素。
◇客户态度：购房客户以自住为主要目的，投资需求减弱，产品逐渐回归居住属性，新房客户对优质产品需求增加。
◇新项目打造：为提升项目品质和客户体验，房企对新项目、新组团开发、产品设计不断创新；政府鼓励房企开发第四代住宅，开发商积极响应政策，第四代住宅或将成为市场主力需求。
优化功能空间结构、增加赠送面积、提升得房率
打造以居住属性为主的置换、改善需求产品
2024年9月预计4个典型项目入市，其中3个项目打造第四代住宅产品
这四个即将入市的项目，在哪些方面进行了产品升级？
项目打造“四代居”改善产品，三房、四房产品建面108-143㎡，1T1电梯入户，并以6.3m挑高空中花园作为产品最大亮点，户型规整布局合理，功能区动线清晰，国瑞在历史产品的基础上尽心产品迭代和优化，通过调整房间布局和提升采光等方法提升产品宜居度。
户型亮点：
阳台挑空增高：一般四代住宅阳台挑高6m，本案空中阳台挑高最大约6.3m，且地面预留一块下沉的覆土空间，使空间感得到提升，增加空间利用率和实用性； 得房率超150%：通过阳台、飘窗、入户花园，赠送面积达到56㎡，该户型实际使用面积超过160㎡，得房率超过150%；
户型升级
阳台进深6.6m，面宽超9m，采光面尺寸大幅提升 ； 约13.3㎡私人电梯间，隔绝楼道影响，增强私密性 ； 生活区过道并入餐客厅，增加餐客厅使用面积，减少空间浪费，使产品布局更加规整。
瞄准科学城发展机遇，以优质配套+稀缺产品吸引地缘性客户
项目客户多为含谷、金凤板块内地缘客户，职业主要为高新区迁移至区域内的政府事业单位职员、公务员及周边产业园员工，多数客户年龄在30-45岁之间，家庭结构为二代居，客群特征为看好科学城未来发展、追求品质改善，其次主城其他区域的改善客群，主要看中项目居住品质、居住舒适度、区域配套。
区域新房竞争激烈，二手房成交以刚需为主，对本案竞争较小
区域内新房项目产品均为洋房，产品主力面积段为80-100㎡、120-130㎡、140-150㎡，竞品涵盖国瑞学府壹号产品区间，且购房者有更大的选择空间，竞争威胁较大；项目打造 “四代居”产品，区域内直接竞品仅1个，产品面积户型均有选择空间，在争取改善客群时有一定竞争力；
区域二手房市场较小，2024年1-8月80㎡、80万元以下产品成交市占率为31%，次主力100-120㎡、100-120万元产品占比11%，总体以刚需、刚改产品为主，虽涵盖本案部分产品，且均价仅为7382元/㎡，但总体竞争较小。
精装产品+改善、高端兼顾多种类产品设计，打造区域内精品住宅
项目打造核心区精装高层产品，三房、四房产品建面89-185㎡，产品涵盖范围广，并以户型方正精装产品为最大亮点，在之前产品的基础上提升生活区的布置和采光，提升对注重功能性居住体验客户的吸引力。
动线清晰：户型规整，动静区划分清楚，生活区由公卫、走廊分隔，做到动静分区； 功能区设置合理：生活阳台位于进门处，可作为储物间等其他功能用房； 270°采光：餐客厅采用一体化设计，极大拓展空间感，两侧辅以7.2m、4.6m采光面，餐客厅享受270°采光。
餐客厅采用横厅设计，拥有5.4m采光面，空间采充足； 主卧面积增加约3㎡，可容纳收纳区，提升居住舒适性； 进门处设置独立房间，增加居住私密度，同时用途可随业主需求进行变换。
产品涵盖范围广，首推产品以首改、再改客群为首要目标
项目客户主要以25-55岁江北区、渝北区地缘改善置换客户为主，新婚夫妇群体为辅，目标客群看重项目地段，产品改善质量，以及区域内完善配套设置，以及大区域内首改、在改客群为主，后期推出高端大平层产品后将有效吸引高端改善客户。
区域内新房竞争激烈，扬长避短以丰富的产品应对市场竞争
区域内新房项目产品均为小高层、高层，产品面积段集中在70㎡以下、80-100㎡、110-130㎡、160-250㎡，与联发观音桥产品区间均有重合，且多为精装产品，购房客户选择多，市场竞争压力大；
2024年1-7月区域二手房成交集中在80㎡以下、80万元以下产品，其中次主力80-120㎡涵盖本案部分产品，但区域二手房均价为9395元/㎡，远低于区域新房均价，且二手房多为老旧小区，客户定位多为刚需、刚改，与本案无直接竞争关系。
产品户型设计佳，南北通透，多阳台和露台赠送，高得房率，宜居性强
龙湖西屿项目主力产品是小高层，仅一个建面121㎡的户型，规划打造为四代住宅产品，与龙湖北岛（龙湖初代四代住宅产品）相比，此次龙湖打造的四代住宅产品升级明显，宜居性更强。
①约30㎡全赠送空中花园：约6.3米挑高，约12米L形私享空中院落；②方舟主卧套房设计，270°全视野采光；③电梯入户，私享明厅入户花园设计；④大方厅设计：超级方厅约55㎡，宜居性强； 动线清晰，能满足业主日常生活所需； 南北通透，三面采光，宜居性强； 赠送面积大，得房率高达140%；
产品升级：
挑高增加，从6米调整为6.3米；
偶数层户型主卧直链阳台，采光通风性更佳；
花园采光面更广，从8.9米调整为10.7/11.7米；
西永、大学城等地缘性客群是关注主力，主城其它区域+区县外溢改善客户为补充
项目面向客群主要以西永、大学城等地缘性客户为主，金凤九龙坡等主城其它区域+区县外溢改善客户为辅，职业多为企事业单位职工、高校教师、私企职员、私营业主、产业园区职工等，年龄聚焦27-45岁，主要关注项目产品打造、居住环境、发展空间、品牌等；
项目具备稀缺产品、品牌开发商等优势，同时区域内同类型产品在一二手房市场中仅存在弱竞争，开盘后或将实现热销
区域内新房项目产品均为洋房和别墅，洋房面积段集中在115㎡以下，别墅面积段集中在121-169㎡，竞品仅与禹洲博学家的叠墅产品形成直接竞争，与竞品相比，本案具有产品力创新（四代住宅产品）、高赠送、圈层纯粹、高品质、品牌开发商等优势，竞争力强劲；
区域二手房市场较小，2024年成交集中在60-100㎡以下、80万元以下刚需产品，对本案威胁几乎可忽略不计。
产品功能性强，阳台挑高和独立玄关设计，居住舒适感佳
国瑞浩月府项目只有小高层产品，主力建面126-171 ㎡，规划为四代住宅产品，户型设计佳（花园赠送面积大、得房率高、独立玄关设计、阳台挑高和餐客大横厅设计），宜居性强，与国瑞麓林府142㎡产品相比，本案提高了户型内部空间利用率，同时设计中户型产品，降低购房门槛，削弱客户抗性。
户型亮点：
南北通透，动静分区明显 一楼约223㎡私家花园赠送，得房率高 LDKBG一体化设计，拓展生活多元聚场 约3.3米阔绰层高，宜居性强 独梯明厅入户，隐私性强
独立玄关，隐私性强
约3.15米阔绰层高，宜居性强
6.3米挑高设计，约41㎡花园赠送，生活舒适度高
动静分离度高
电梯入户设计，私密性佳
餐客一体化设计，约7米横厅设计，尺度感佳
6.3米挑高设计，约43㎡花园赠送，私享空中花园
地缘性换房改善客群是项目主力，年龄聚焦30-45岁，重点关注产品打造、地段、品质等因素
项目面向客群主要以南岸区、渝中区周边地缘性换房改善客群为主，年龄聚焦30-45岁，以主城其他区域、区县以及外省客群为补充，重点关注项目地段、产品打造、品质和未来升值潜力。
项目竞争聚焦新房市场，与竞品相比，本案具备区位优势佳、产品稀缺等优势，竞争力强劲，项目入市后有一定市场机会
区域内新房项目产品均为高层和小高层，面积段集中在99-235㎡，从产品面来看，本案与竞品项目之间的面积段均存在交叉，会分流部分客群，但与竞品相比，本案具备产品竞争力强（四代住宅产品）、得房率高、位置核心、改善型圈层纯粹、清水交付、周边配套完善等优势，竞争力较强，项目入市后有一定市场机会；
区域二手房市场容量大，但成交集中在100㎡以下、80-100万元以下的刚需产品，对本案威胁较小。
新入市项目对客户置业需求、产品提升等方面定位打造，引发所处板块内竞争格局加剧，也将影响住宅市场产品打造对居住舒适性、实际得房率等方面得到进一步提升
置业需求：重庆市场进入横盘期，购房客户对地产市场投资信心不足，投资型/过渡型客户退场或转向存量房市场，自住型客户成为新房市场主力，近期新入市项目对目标客户研判多趋于品质改善方向。
产品升级：应对客户购买逻辑转变，新入市项目纷纷加大对产品研发投入，对产品进行加码。“第四代住宅”“双阳台”“超大赠送”等高价值产品成为新入市项目标配。
竞争格局：新入市项目的高价值产品入市，从板块竞争格局将起到积极促进作用。对竞品而言，新入市的高价值产品对比常规产品优势巨大，将促进更多开发房企回归产品本身，对整体市场产品的提升存在积极的促进作用。
— END —
本文版权归克而瑞重庆所有 未经授权请勿随意转载
如需转载请与后台联系 谢谢配合！
本文仅为个人观点 不代表所在企业观点
