城市:三季度供求环降2成,四季度政策推动企稳回升
产品:中高端改善需求的旺盛,高性价比楼盘成焦点
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总结与展望 | 2024年三季度中国房地产行业总结与展望(上篇)
◎ 文 / 克而瑞研究中心
2024年三季度全国商品住宅供应较二季度稳步回落,2022年以来地市显著缩量加剧新房供给约束,叠加行情低迷,房企推货积极性不高,也使得整体供应量延续低位,与一季度持平。据CRIC监测,7-8月115个重点城市新增供应2651万平方米,较二季度月均下降20%,同比去年7-8月降幅也达到31%,前8月累计同比降幅也为31%。
2024年三季度楼市成交延续筑底行情,因供应缩量叠加传统营销淡季,同时受高温天气影响,整体成交量回落至年内低位,尤其是核心一二线城市517新政利好效应持续衰退,也使得成交增长略显疲态。据CRIC监测数据,7-8月115个重点城市商品住宅成交面积3361万平方米,较二季度月均下降17%,同比降幅为20%,前8月累计同比降幅收窄至35%。
下表我们罗列了三季度各城市部分热销项目基本情况和热销原因,可以看出,热销原因无外乎以下几点:一是开发商产品设计独具特色,软实力较强的部分项目。二是房企推出特色营销战略,实现聚集人气,提升销量的作用。三是性价比较高、折扣力度较大的刚需盘,同样迎合了部分首置价格敏感度较高的客群需求。四是区域板块内供应稀缺,一般是处于城市核心改善盘,部分甚至出现了一二手倒挂迹象,僧多粥少,因而使得短期内热度较高。
2024年三季度,16个重点监测城市二手房累计成交面积预计为2008万平方米,环比二季度下降8%,同比增长20%,较去年下半年季均增长13%。前三季度二手房累计成交5781万平方米,持平于去年同期。
从CRIC监测的2024年前5月重点城市新建商品住宅成交统计均价看,一线及东部城市房价仍遥遥领先,泉州、拉萨、上海等涨幅排名靠前的主要是受供给结构影响。
2024年三季度,狭义库存波动下行至阶段性底部。据CRIC监测数据,2024年8月末百城商品住宅库存量不足5亿平方米,同环比均降1%。
三四线城市整体库存形势较为严峻,半数以上城市库存消化周期超过36个月。除了东营、宝鸡、阜新等内陆城市之外,还有珠海、汕头、北海、昆山等前期热度较高类城市,伴随着投资需求退潮,这些前期明显炒作、需求透支的城市也面临去化难问题,即便打折促销也难拉动销量。
三季度房企供货相对保守,虽然7-9月逐月递增,但是总体供货绝对量仍不及二季度,预期四季度或将稳中微增。主要基于一方面四季度房企冲刺全年业绩也会客观上加快推货频率;另一方面9月末中央频繁发声降息降准、维稳地产,四季度预期核心一二线也将有具体细则出台,预期也将对整体市场也有很好的加持作用。
各能级城市分化还将持续加剧,“以销定产”模式之下,短期内热度较高的核心一二线城市仍将是房企推盘的重点区域,譬如上海、成都、西安等,而青岛、济南、昆明、福州、南宁等弱二线城市,新房供应或将延续低位;三四线预期供需两淡,基于去年基数较低,供应跌幅仍将持续放缓。
目前来看,整体三季度延续筑底行情,9月成交基本持平8月,成色一般。预判四季度,我们认为,因9月末中央频繁发声,降息降准到核心城市“四限”松绑等政策正在酝酿和落地期,随着政策持续发酵,新房成交存在一定的回升空间,四季度环比三季度有望稳中有增20%左右,维持弱复苏,全年成交降幅有望收窄至3成以内。
预判二手房市场后续走势,我们认为,短期内仍将好于新房,四季度以价换量仍将延续。主要是基于当前成交惯性,二手房因挂牌量增价跌,持续分流新房刚需客群,而因地价成本并未显著下降,后期入市新盘价格下行空间有限,因而对比新房市场,二手房价格优势也将更加明显,因而对于刚需客群的吸引力仍将不断上升。
2024年三季度,房地产市场在前期利好政策的影响下,整体保持了平稳的态势。市场对“好房子”的需求日益增长,房企在产品端积极发力,通过提供更优质的产品来吸引购房者,满足市场居住升级的长期需求。
未来,第四代住宅将有望在多个核心二线城市陆续开盘,甚至有望落地一线城市,成为房企产品创新的重点方向;同时,对豪华住宅的强烈需求也将持续推动高端住宅产品的持续迭代。
(1)房型:四房户型的受欢迎程度逐渐上升
(1)得房率破百成常态,高性价比楼盘成焦点
图:西安保利天瓒建面约243㎡户型(偶数层东户)
图:长沙希望绿城江屿湖建面约169㎡户型
图:南京观云润府129㎡户型图&样板间客餐厨空间实景图
图:佛山保利和著儿童样板间转角1㎡收纳示意
图:佛山保利和著儿童样板间1㎡收纳示意
(4)空间视野从“大景”向“全景”进化
第四代住宅的发展在很大程度上依赖于政策支持。2024年,厦门、福州、苏州、武汉、成都、合肥、南京等多个核心二线城市陆续出台相关文件,推动第四代住宅的落地。如今,第四代住宅不仅代表着建筑技术层面的发展,更是房企产品创新的重点发力方向。
(略)
排版 | Jenny
以上代表克而瑞研究中心团队观点,仅供参考
转自:克而瑞地产研究(cricyjzx)