总结与展望 | 2024年三季度中国房地产行业总结与展望(中篇)

楼市   2024-10-05 09:05   重庆  

城市、产品

城市:三季度供求环降2成,四季度政策推动企稳回升
产品:中高端改善需求的旺盛,高性价比楼盘成焦点


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总结与展望 | 2024年三季度中国房地产行业总结与展望(上篇)


  文 / 克而瑞研究中心




肆、城市篇



三季度供求环降2成,四季度政策推动企稳回升


2024年三季度,整体楼市重回年内低位,供求同环比齐降,不及上半年季均:一方面房企推盘积极性一般,三季度供应量较二季度环比下降2成,累计同比降幅仍在3成以上,尤其是二三线城市跌幅显著,仍以去库存为主;另一方面,三季度成交稳中有降,年中冲刺季之后需求进入疲软期,京沪杭等新政利好效应持续衰退,也使得成交增长相对乏力,金九成色一般。相较而言,二手房因业主降价、挂牌量上升因而性价比凸显,对刚需吸引力更强,因而持续分流新房客群。

预判四季度,我们认为,在中央利好政策加持下,成交总量规模将低位回升,预期成交量较三季度或将稳中有增2成左右,全年成交同比降幅将进一步收窄至3成以内。一线城市或将在“四限”松绑下迎来波段性复苏行情,宁汉津经历了前期调整后有望地位复苏,而弱二线和广大三四线城市成交规模将延续筑底行情,降无可降。二手房因价格优势市场份额仍将继续增长。



总 结


01
新增供应:Q3同环比齐跌不及上半年季均,二三线显著回落累计降幅超3成(本节有删减)



2024年三季度全国商品住宅供应较二季度稳步回落,2022年以来地市显著缩量加剧新房供给约束,叠加行情低迷,房企推货积极性不高,也使得整体供应量延续低位,与一季度持平。据CRIC监测,7-8月115个重点城市新增供应2651万平方米,较二季度月均下降20%,同比去年7-8月降幅也达到31%,前8月累计同比降幅也为31%。

依30城数据预估百城9月供应约1513万平方米,以此推算三季度预期环比下降22%,同比下降38%,较今年上半年季均下降9%,从前三季度累计数据来看,降幅达34%,供给延续缩量走势。

结合重点30城9月预估数据不难看出,“金九”迎来传统营销旺季,房企推盘积极性稳中有增,9月供应环比上升12%,不过三季度整体供应量仍不及二季度,较今年上半年季均下降9%,前三季度累计同比降幅为34%,整体供应仍处阶段性低位。

分能级来看,受“以销定产”模式影响,二三线环比降幅显著高于一线,苏州、宁波、青岛、济南等跌幅均在4成以上,低迷的市场行情导致房企推盘积极性一般。不过少数城市诸如北京、广州、天津、昆明、常州、福州、徐州等环比不降反增,一方面源于二季度基数较低;另一方面,京穗津等迎来小波段行情,市场略有复苏,也使得供应量出现了小幅回升。


02
新房成交:Q3同环比下降约2成、一线韧性较强Q3较上半年季均微增3%(本节有删减)



2024年三季度楼市成交延续筑底行情,因供应缩量叠加传统营销淡季,同时受高温天气影响,整体成交量回落至年内低位,尤其是核心一二线城市517新政利好效应持续衰退,也使得成交增长略显疲态。据CRIC监测数据,7-8月115个重点城市商品住宅成交面积3361万平方米,较二季度月均下降17%,同比降幅为20%,前8月累计同比降幅收窄至35%。

根据30城环比数据预估百城9月数据,9月成交预期达到1531万平方米,而三季度预期同环比齐跌,跌幅均在2成以上,较今年上半年季均下降10%,从前三季度累计数据来看,跌幅仍在不断收窄,延续弱复苏走势。

9月恰逢传统成交旺季,但成交复苏不及预期,环比不增反降。据CRIC监测数据,30个监测城市成交规模为859万平方米,环比微降6%,同比下降34%。三季度同环比降幅均为22%,前三季度累计同比降幅持续收窄至34%。

分能级来看,一线市场韧性显著好于二三线城市,三季度同环比分别下跌13%和12%,而三季度成交量也略好于上半年季度均值,累计同比降幅收窄至27%。广州、深圳三季度同比转增,且较上半年季均增幅均在10%以上,除了源于去年基数较低之外,三季度利好政策加持也使得市场行情有小幅复苏迹象。值得关注的当属上海,8-9月多个豪宅盘入市成交热度不减,高端盘需求相对旺盛。

二线城市中,短期内市场热度较高的当属成都、西安等中西部大市,三季度成交面积分别为282万平方米和175万平方米,且累计同比降幅仍在3成以内。当前热点城市个数减少,跌幅较为显著的主要集中在两类城市:一是杭州、宁波、长沙、合肥等城市基本面尚佳,需求面临阶段性瓶颈,目前仍处于调整期的城市;二是青岛、重庆、无锡等弱二三线城市,因购买力持续降级,短期内楼市成交暂无明显起色。

值得关注的是,当前房企推货“提质缩量”,市场热度主要依托改善盘支撑,整体去化率明显优于刚需。若界定首开去化率超70%项目为热销项目,那么三季度热销项目占开盘项目比例约26%。

下表我们罗列了三季度各城市部分热销项目基本情况和热销原因,可以看出,热销原因无外乎以下几点:一是开发商产品设计独具特色,软实力较强的部分项目。二是房企推出特色营销战略,实现聚集人气,提升销量的作用。三是性价比较高、折扣力度较大的刚需盘,同样迎合了部分首置价格敏感度较高的客群需求。四是区域板块内供应稀缺,一般是处于城市核心改善盘,部分甚至出现了一二手倒挂迹象,僧多粥少,因而使得短期内热度较高。


03
二手成交:Q3环比转降8%、同比增20%,京深成交持稳、厦杭回落明显



2024年三季度,16个重点监测城市二手房累计成交面积预计为2008万平方米,环比二季度下降8%,同比增长20%,较去年下半年季均增长13%。前三季度二手房累计成交5781万平方米,持平于去年同期。

按月来看,7-9月二手房成交渐次回落。7月,二手房市场热度延续,成交规模升至年内新高,总成交面积达到755万平方米,环比增长3%,同比增长41%。8月,市场转冷叠加高温天气等因素影响,成交环比回落13%至659万平方米。9月,“金九”明显失色,成交环比不增反降,环比再回落10%,至594万平方米的年内次低位水平,同比增幅也收窄至5%。

城市维度来看,北京、深圳等市场运行相对平稳,杭州、厦门等转冷明显。杭州三季度成交高开低走,7月市场延续热度,8-9月市场逐渐转冷,三季度累计成交169万平方米,环比下降18%,跌幅居于重点城市前列,同比虽然仍然增长77%但主要是去年同期成交低基数效应所致。相比之下,北京、深圳二手房成交更具韧性,深圳市场总体保持活跃度,成交规模在上季度较高基数的情况下环比仅跌3%,同比增幅更是在70%以上,北京成交逆势增长,环比再增3%。


04
房价:一二手均持跌且跌幅走扩,佛漳芜盐等三四线加速回调(本节有删减)



从CRIC监测的2024年前5月重点城市新建商品住宅成交统计均价看,一线及东部城市房价仍遥遥领先,泉州、拉萨、上海等涨幅排名靠前的主要是受供给结构影响。

从绝对量来看,一线及东部城市房价仍遥遥领先。上海、深圳、北京位列房价绝对量TOP3,不过受市场降温影响,深圳房价同比回调2%,北京叠加结构性因素影响,同比降幅多达9%,广州、厦门、东莞、义乌、杭州位列第二梯队,房价在3-4万元/平方米区间内,三亚、绍兴跻身TOP10,房价在2.5万元/平方米以上,和二季度相比,南京、苏州跌出TOP10序列,绍兴、义乌补位。

变动情况来看,涨幅排名靠前的主要是受供给结构优化影响,涨幅排名前三位的城市分别是泉州、拉萨、上海,主要原因是新增楼盘趋向核心区中高端改善化,典型如上海,高改豪宅项目加速入市,前8月单价15万元/平方米以上房源供应套数高达2265套,较2023年同期19套有了显著增长。除此之外,西安因短期市场热度较高房价也有一定增幅。

与此同时,东南沿海三四线加速回调,芜湖、盐城、扬州、惠州、佛山、漳州等房企以价换量营销策略下,房价跌幅均在10%以上,值得关注的当属厦门,因投资退潮,房价缺乏支撑,前8月成交均价回调17%,跌幅较为显著。


05
新房库存:Q3百城取证未售面积降至5亿平以下但去化周期升至27个月新高(本节有删减)



2024年三季度,狭义库存波动下行至阶段性底部。据CRIC监测数据,2024年8月末百城商品住宅库存量不足5亿平方米,同环比均降1%。

我们以成交12个月均值测算百城去化周期,三季度整体去化周期延续增势,但增幅有放缓征兆,8月末百城去化周期达27.3个月,环比增1%,同比上涨38%。除一线城市环比持平外,二三线城市皆呈现同环比齐增态势,二线去化周期攀升至21.6个月,三四线则高达37个月,去化风险显现。

具体来看,一线城市仅上海库存仍处低位,去化周期仅为13.4个月,目前因前期优质供应已消耗殆尽,加之改善客群阶段性疲软,整体去化周期同比去年依旧接近翻番。北京、广州、深圳8月末去化周期均在20个月以上,目前随着517新政效应逐步消退,整体新房来访、认购也出现稳步回落,不过三季度末中央利好政策不断,一线限购政策有望得以调整和取消,后续成交若持续修复,整体库存风险仍处于可控范围内。

二线城市中,仅哈尔滨、大连、呼和浩特、沈阳等消化周期超过36个月,与之相对应的是,杭州消化周期不足10个月,近乎没有短期去化风险。从变化情况来看,同比涨多跌少,涨幅超过40%的城市主要分为以下两类:一类为合肥、苏州、长沙、宁波、杭州等短期市场转冷城市,还有一类为厦门、呼和浩特、济南、南昌等弱二线城市。大连、兰州等供需两淡,仍处于去库存阶段,去化周期稳中有降。

三四线城市整体库存形势较为严峻,半数以上城市库存消化周期超过36个月。除了东营、宝鸡、阜新等内陆城市之外,还有珠海、汕头、北海、昆山等前期热度较高类城市,伴随着投资需求退潮,这些前期明显炒作、需求透支的城市也面临去化难问题,即便打折促销也难拉动销量。



展 望


06
供应:Q4将稳中有增但增幅有限,沪蓉镐等核心一二线仍是供应主力



三季度房企供货相对保守,虽然7-9月逐月递增,但是总体供货绝对量仍不及二季度,预期四季度或将稳中微增。主要基于一方面四季度房企冲刺全年业绩也会客观上加快推货频率;另一方面9月末中央频繁发声降息降准、维稳地产,四季度预期核心一二线也将有具体细则出台,预期也将对整体市场也有很好的加持作用。

但总体来看,增幅有限,一方面基于土地市场持续缩量,从前三季度整体土地成交规模来看,相较去年低位降幅仍在2成以上,客观上对后续新房供应会产生不利影响;另一方面,从新开工进度来看,1-8月房屋新开工面积49465万平方米,下降22.5%,整体房企开工放缓,也使得项目上市周期客观被延长,因而四季度供应即便放量,整体增幅依旧有限。

各能级城市分化还将持续加剧,“以销定产”模式之下,短期内热度较高的核心一二线城市仍将是房企推盘的重点区域,譬如上海、成都、西安等,而青岛、济南、昆明、福州、南宁等弱二线城市,新房供应或将延续低位;三四线预期供需两淡,基于去年基数较低,供应跌幅仍将持续放缓。 


07
成交:Q4政策利好发酵新房成交预期低位回升,二手房延续以价换量



目前来看,整体三季度延续筑底行情,9月成交基本持平8月,成色一般。预判四季度,我们认为,因9月末中央频繁发声,降息降准到核心城市“四限”松绑等政策正在酝酿和落地期,随着政策持续发酵,新房成交存在一定的回升空间,四季度环比三季度有望稳中有增20%左右,维持弱复苏,全年成交降幅有望收窄至3成以内。

各城市分化行情预期延续,首先,对于北上广深等一线城市还将有一轮政策利好,广州最有可能率先全面放开限购,其次是深圳,京沪全面放开限购可能性不大,但是限贷、限售、普宅标准等政策也有望迎来优化调整,扩大购房基数的同时变相扩充居民购买力,调动居民短期内购房积极性,只要四季度供应保持充裕,这部分城市四季度成交热度还是有望延续。其次,经历了前期深度调整,市场基本面尚佳的南京、武汉、天津等城市,整体成交有望小幅微增,延续弱复苏走势。最后,弱二线和广大三四线城市,诸如南宁、昆明、福州、无锡、常州等,市场修复仍有待核心城市的热度传导,这些城市当前楼市政策已处于“放无可放”的状态,市场信心跌至谷底,加之居民购买力不足,整体楼市还将面临较长的调整期。

预判二手房市场后续走势,我们认为,短期内仍将好于新房,四季度以价换量仍将延续。主要是基于当前成交惯性,二手房因挂牌量增价跌,持续分流新房刚需客群,而因地价成本并未显著下降,后期入市新盘价格下行空间有限,因而对比新房市场,二手房价格优势也将更加明显,因而对于刚需客群的吸引力仍将不断上升。


08
库存:小幅下行延续5亿平低位震荡,成交回升后去化周期增幅将放缓(略)



附表1:2024年7-8月115个典型城市分能级新建商品住宅供应情况(单位:万平方米)(略)

附表2:2024年7-8月115个典型城市分能级新建商品住宅成交情况(单位:万平方米)(略)

附表3:2024年前8月120个典型城市新建商品住宅成交均价情况(单位:元/平方米)(略)

附表4:2024年8月末100个重点城市商品住宅狭义库存和消化周期及其变化情况(单位:万平方米,月)(略)





伍、产品篇



中高端改善需求的旺盛,高性价比楼盘成焦点


2024年三季度,房地产市场在前期利好政策的影响下,整体保持了平稳的态势。市场对“好房子”的需求日益增长,房企在产品端积极发力,通过提供更优质的产品来吸引购房者,满足市场居住升级的长期需求。

未来,第四代住宅将有望在多个核心二线城市陆续开盘,甚至有望落地一线城市,成为房企产品创新的重点方向;同时,对豪华住宅的强烈需求也将持续推动高端住宅产品的持续迭代。



总 结


01
产品成交结构



(1)房型:四房户型的受欢迎程度逐渐上升

2024年前三季度,根据CRIC重点监测的193个城市数据显示,三居室户型依然是市场上最受欢迎的选择,其成交套数占比达54.1%,与去年相比减少了1.8个百分点,降幅与上半年保持一致。四居室户型的成交套数占比较上半年继续增加0.3个百分点至28.4%。同时,两居室户型的成交占比降至12.6%。

户型成交结构持续由小户型向四房过渡,显示出购房者者偏好的变化,他们越来越倾向于选择能够长期满足居住需求的房子,避免未来的置换成本和麻烦,四房产品更符合一步到位的置业理念二手房市场的调整也进一步推动了成交结构的变化,二手房在市场调整期可能会出现更多的价格回调,这对刚需购房者来说是一个重要的吸引因素。

分城市能级看,2024年前三季度一线城市四房成交套数占比较去年提升4个百分点至26.8%,且增幅在上半年的基础上有所扩大,五房及以上户型成交占比同期也微增0.1个百分点,相比之下,其余各户型产品成交占比均回落,尤其二房产品的比重已降至一成以下。

二线城市成交结构变化主要发生在三房、四房上,前者占比较去年下降1.8个百分点至54.6%,后者同期增加1.3个百分点至27.4%。

三四线城市对大户型的需求最为旺盛,四房产品成交比重较去年大幅提升2.4个百分点至29.6%,五房及以上产品成交占比也增加0.3个百分点至0.8%。

(2)面积段:中高端改善需求的旺盛,大面积产品份额稳步提升

从成交面积结构看,前三季度大面积产品成交占比稳步提升,主力110-140㎡产品占比较去年提升0.2个百分点至38%,140-180㎡和180㎡产品成交占比同期分别增加0.7和0.6个百分点,增幅较主力面积段更为显著。

主力110-140㎡产品成交占比增幅放缓、而更大面积产品比重快速增加,显示出中高端改善需求的旺盛。由于新房市场日益倾向于改善型住宅,房企也积极调整其战略,专注于改善产品的升级和优化,更多地推出大面积、高配置的中高端产品,随着市场需求的进一步变迁,预计这种趋势将持续下去。

分城市能级看,一线城市成交结构有所分化,位居成交首位的90-110㎡产品成交占比较上年大幅下降4.5个百分点,重新回到四成以下,更高和更低面积段产品的市场份额均不同幅度的增加,其中,180㎡以上最大面积段产品占比5.8%,增幅达2.1个百分点。

二线城市主力面积段产品占比维稳,110-140㎡产品位居成交首位,占比维持在36%左右,更小面积的90-110㎡产品市场份额稳步下降,从去年的26.8%下降0.9个百分点至25.9%。

三四线城市面积需求更为集中,110-140㎡产品成交占比逐年上升,较去年水平增加1.2个百分点至43.8%,作为市场的主力,其市场份额明显高于高能级城市。同时,110㎡以下产品的成交比重已降至四成以下,刚需、刚改走弱趋势持续。

(3)三房和四房产品均向更大面积集中

(略)
02
产品特征



(1)得房率破百成常态,高性价比楼盘成焦点

2024年,房企竞争焦点转向“得房率”。在产权面积不变的前提下,通过缩减公摊、附赠空间等方式,提升居住体验。市场频现实得率超越常规界限的项目,实则多为营销术语下的“实得率”展现,涵盖了套内及诸多附加空间如阳台、飘窗等。

CRIC数据显示,上半年全国70余个项目实得率破百,西安以四代宅项目领跑,保利、华润等部分项目实得率超105%,彰显市场新风向。广州作为放宽计容标准先驱,近13个项目紧随其后,实得率同样亮眼。

随着多地建设规范放宽,新建住宅纷纷拥抱新规,实得率飙升成常态。长沙、成都、珠海等城市新盘项目实得率直逼甚至超越110%,预示着“高实得率”将成为未来楼市标配,房企营销新战场已悄然开启。

西安保利天瓒作为第四代住宅产品,其243㎡四房户型(偶数层)为端厅设计,北向有近23㎡超大阳台,南向连接的空中露台庭院进深突破5米、面宽近6米,且面积为全赠送。含赠送后实得面积约255㎡,实得率近105%。

图:西安保利天瓒建面约243㎡户型(偶数层东户)

长沙希望绿城江屿湖项目,依据最新出台的长沙建筑设计规范进行设计,优化了阳台、设备平台的控制要求以及飘窗宽度等。其建面约169㎡四房户型双套房朝南,客厅面宽约7.2米、南向总面宽约17.5米,南向观景阳台全面屏观景。包含空中花园、2个阳台、5个飘窗以及设备平台和独立电梯厅的赠送面积在内,最高实得率约105%。

图:长沙希望绿城江屿湖建面约169㎡户型

(2)产品多维度超配趋势日益显著

(略)

(3)1㎡空间微改造,样板间细节打动消费者

家,不仅作为物理空间的栖息地,更是承载个体生活方式的实体。它承载着日常生活,亦体现了居住者的审美趋向与情感需求。无论是精心设计的客厅、舒适的阅读角落,还是1平方米的个性化空间,均映射出对生活品质的注重以及对美好生活方式的践行。

样板间作为房企展示的窗口,并非产品之躯壳,更是未来美好生活预告片。特别是在1㎡空间的巧思上,不仅能够更好地诠释居住空间的功能性和舒适性,也是产品从细节处打动购房者的关键。

以南京观云润府129平方米户型为例,在紧邻玄关、通往厨房的1平方米空间中,样板间特意规划了一个水吧功能区域。该设计有效利用了通常易于被忽略的空间资源,为居住者提供了一个便捷的饮水及小型水处理场所,便于家庭成员及访客在进出厨房时方便取水,从而提高了居住生活的整体品质与实用性。

图:南京观云润府129㎡户型图&样板间客餐厨空间实景图

保利发展针对儿童房创新性地提出了“3个1㎡微创新改造”策略,旨在通过细微却高效的空间优化,最大化儿童房的使用效能与视觉美感。

转角1㎡设置了创新“钻石型”衣柜及门边超薄收纳柜。

图:佛山保利和著儿童样板间转角1㎡收纳示意

书桌1㎡顶部打造玻璃吊柜,放置不常用物品。床边1㎡则是利用榻榻米床底部增加踏步空间,抽屉分隔收纳;台阶上方设置组合书柜,分类储放书籍。

图:佛山保利和著儿童样板间1㎡收纳示意

(4)空间视野从“大景”向“全景”进化

(略)


展望


03
四代宅成为住宅产品迭代的突破口



第四代住宅的发展在很大程度上依赖于政策支持。2024年,厦门、福州、苏州、武汉、成都、合肥、南京等多个核心二线城市陆续出台相关文件,推动第四代住宅的落地。如今,第四代住宅不仅代表着建筑技术层面的发展,更是房企产品创新的重点发力方向。

第四代住宅最显著的特征是,引入空中露台,使得每家每户都能拥有私家庭院,不仅实现了居住空间的立体扩展与生态绿化的结合,更为居住者提供了全新的生活方式和更丰富的场景体验。此外,第四代住宅通过空中露台增加了赠送面积,这对购房者来说,很有吸引力。因而,随着各地政策的出台,房企积极参与到第四代住宅的建设中

在苏州、南京等城市,多个区域已经规划并推出了第四代住宅项目,其中一些进展迅速的项目已经开放了展厅或示范区。尤其是在南京,政策允许未领取销许的项目调整其建筑设计方案,有多个项目正在转型为第四代住宅,预计在第四季度,这些项目将有望集中推向市场。此外,根据最新消息,上海正在研究第四代住宅项目,可能启动试点计划,第四代住宅有望落地一线城市。展望未来,在产品端,第四代住宅第四代住宅有望成为住宅产品继续迭代的新起点
04
豪宅热度在高位,创新驱动与高端需求共绘市场蓝图



(略)

排版 | Jenny


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转自克而瑞地产研究(cricyjzx)  


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