政策：三季度靠后发力，四季度加大落实
行业：三季度销售重回年内低位，四季度或将小幅回稳
土地：成交同比量价齐跌，政策面利好促热度预期改善
◎ 文 / 克而瑞研究中心
2024年三季度，中央政治局会议首次定调“促进市场止跌回稳”，季度末信贷政策迎来多项调整，主要包括LPR及房贷利率、首付比例、存量房贷降息等方面。存量住房收储进入落地期，保障性住房再贷款支持加码，各地房源征集公告密集发布，多城已开启首批保障性住房配租、配售。地方需求端调控继续放松，全国145个城市出台192次新政，政策出台频次与二季度基本持平，蓉甬等按区核算限贷套数、郑州等取消限价，供给端政策调整，上海放开70/90、24城出台计容新规“降公摊”。
三季度，中央着力于推动房地产行业中长期平稳健康发展，部署了住房养老金试点等工作，季度末央行等三部委打出政策组合拳，继续托底短期楼市。
三季度，房地产信贷政策迎来多项调整，主要包括LPR及房贷利率、首付比例、存量房贷降息等方面。
第三，全国层面二套房最低首付比例降至15%。9月24日央行行长潘功胜表示，全国层面的商业性个人住房贷款将不再区分首套房和二套房，最低首付比例统一为15%。各地可以在此基础上因城施策，自主确定辖区内是否实施差异化的首付比例下限安排。商业银行根据客户风险状况和意愿，与客户协商确定具体的首付比例水平，15%只是一个最低的首付比例。
2024年三季度，地方需求端调控继续放松，全国145个城市出台192次新政，政策出台频次与二季度基本持平，但较去年三季度下降2成。三季度，信贷方面政策调整最为一致且密集，多数城市将限贷套数核算范围由全市缩小为区，对于挂牌出售、出租的房屋予以套数核减，允许提取公积金付首付、放宽二套贷款限制等成为标配。
除了增量支持外，推动落实存量贷款降息、保障性住房再贷款、融资白名单等现有支持性政策也是重要的施政目标。比如存量贷款降息的操作细则还有待落实和明确，怎么降、降多少、后续支持跨行转按揭等，以期尽快减轻居民财务负担，并缓解提前还贷潮。
我们认为，广州是一线城市中最有可能率先全面放开限购的城市，其次是深圳，京沪全面放开限购可能性不大。此外，一线城市限贷、限售、普宅标准等政策也有望迎来优化调整，比如北京在近期宣布将适时取消普通住宅和非普通住宅的区分标准，此举将进一步减轻住房交易税费负担。
供给端政策方面，一是推进高品质住宅建设，优化计容规则提高得房率，适度调降高品质项目预售资金监管留存比例，鼓励优质优价，不再实施新房价格指导。二是推进现房销售试点，比如开展优质商品住宅地块现房销售，延迟现售项目城市基础设施建设配套费等规费，提高现房销售项目开发贷额度、延长开发贷期限、降低开发贷利率等。
2024年三季度,全国新建商品房销售重回年内低位，主要源于高温天气叠加传统营销淡季房企推盘积极性较低、517新政效应衰退，仅上海豪宅市场独秀难以支撑整体成交规模增长。新开工、竣工低位徘徊，房企投资开发热情不及上半年，开发投资额累计同比降幅持稳10%。
1-8月份，房地产开发企业房屋施工面积709420万平方米，同比下降12.0%。房屋新开工面积49465万平方米，下降22.5%。其中，住宅新开工面积35909万平方米，下降23.0%。房屋竣工面积33394万平方米，下降23.6%。其中，住宅竣工面积24393万平方米，下降23.2%。
前三季度房地产开发投资额累计同比降幅低位持稳：1—8月份，全国房地产开发投资69284亿元，同比下降10.2%，降幅与1-7月持平。
考虑到近期政策端的多重利好，以及下半年以来各地加强了低密宅地的供应力度，房企取证积极性将明显回升，供应回升成交维稳带动下，部分优质土地热度或有一定程度地提升。
1）各能级城市量价同比均降跌，一线成交规模同比下降三成。
受楼市成交低迷的影响，土地市场依旧处于低位。截止9月25日，前三季度经营性土地成交建面为5.02亿平方米，较2023年同期下降20%，较上半年同比降幅扩大4个百分点；成交金额为1.35万亿元，同比下降36%，同比降幅较上半年扩大了3个百分点。价格方面，因多个重点城市实施“提质缩量”的供地策略，譬入南京、苏州等城市均供应了多宗低密优质宅地，使得成交均价较上半年上涨5%，增至2687元平方米；不过与去年同期相比，楼板价降幅高达20%。
3）“低密度、小体量、高频次”供地策略下，三季度流拍现象明显好转。（略）
行业信心仍在低位，各城市供地也越发谨慎，大部分城市前三季度土地成交规模较去年同期出现大幅下降。以重点监测城市来看，2024年前三季度仅西安1个城市的成交建面超过1000万平方米，较2023年同期少2个。成交金额来看，也仅有北京1个城市超过千亿元，较2023年同期也少2个。
三季度企业投资力度和意愿并未有显著回暖，在市场销售萎靡、现金流承压的双重因素影响下，百强企业投资规模仍下降近四成。即便是仍在拿地的央国企，其投资步伐也大幅放缓。此外，投资聚焦高能级城市的同时，企业对于地块的要求愈发严苛，核心城市优质地块尚能引起企业关注、甚至溢价拿地，对于位置相对一般的次核心、郊区等地块多数处在无人问津的境地。
三季度拿地金额持续低位，同比降幅近五成
拿地销售比低至0.15，企业投资意愿仍无起色（略）
资源集中头部企业，销售10强企业货值集中度过半（略）
央国企投资金额占61%，城投数量多但金额占比仅29%
仅七成房企前8月投资额同比下滑，央国企同样投资放缓
从具体房企的角度看，8月末仍有近六成销售百强房企尚未拿地，仅13家房企拿地金额超过百亿。
从三季度核心城市各别地块溢价成交、多数土地底价成交或城投托底来看，企业对于投资拿地偏好更集中、更“挑剔”，倾向于核心城市优质地块，尤其是那些具有高流量和溢价潜力的区域。短期“优中选优”的趋势不会改变，优质地块竞争或将愈发激烈。房地产企业在拿地方面应该更加注重质量和效益，关注核心城市政策和市场变化的影响。
排版 | Jenny
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