前言
政策端持续加码，季度末效果显现：1-3季度政府从房企“白名单”帮扶、推进配售/配租型保障性住房等方面入手，市场端陆续出台“124新政”“517新政”，随后在9月底持续加码释放利率、购房补贴、公积金等利好措施，政策短期内市场反馈强烈；
重庆市场整体量价齐跌：市场整体成交845万方，区县市场份额升至61%，为成交主力，但各区县的成交量和成交价格普遍下降，多项目放折扣拉低市场均价下降3%；
各大区市场支撑力不同：中心城区和主城新区以价换量持续领跑重庆，渝东南和渝东北依靠典型项目支撑成交，拉动内生需求；
中心城区供求收缩：2024年1-3季度新房成交量约333万方，区域供求端收缩30%以上，热点区域项目通过各类优惠降价政策来稳定市场，但转化率仍保持在较低水平。优惠到实处和优质产品成为吸引客群购买的重点；
新房靠创新产品抢市：“四代宅”依托高赠送的户型创新，提高产品性价比，今年多个“四代宅”有量有价；
新房刚需面临多重竞争：二手房降价抛售，配售型保障房4折入市，极刚客群被多维拦截，后续刚需新房竞争压力大；
新房二手房竞争加剧：二手房市占率涨至86%，卖家8-9折降价抛售，抢收80-115㎡购买需求的刚需和入门刚改客群。
行业变化一：金融端积极支持企业，维稳行业发展
行业变化二：多维度盘活存量资产，减少库存压力，促进房地产市场健康发展
行业变化三：配售型保障房加速入市，但由于购买资格、转手等限制，市场反响冷淡，对商品房价几乎无影响
行业变化四：国资入场收购烂尾项目，推动项目复工建设，提升城市形象
2024年宽松政策频出，政府端通过降息、降首付比例、放宽限售等举措利好购房群体，市场短期内反馈热烈
量价：多项目持续放大折扣，季度末新政出台拉动一波成交，但作用时间有限，整体重庆住宅成交量同比下降31%；均价同比降3%
区域变化：近六成区域量价涨幅低于市场均值，主城区仅3个区域量跌价涨，“内生型”区县量价更稳固
区域成交量：中心城区和主城新区成交量占比近八成，但成交量同比降三成，市场收缩期对“内生型”区域影响更小
区域房价：中心城区依靠核心板块热销项目支撑基本持平，主城新区全线降价，均价同比降10个百分点，渝东南凭借文旅康养等高价项目拉动价格上涨5%
供应：新房供应同比降56%仅1.9万套，政策利好叠加客户抛售因素，二手房新增挂牌同比涨20%，且各类产品挂牌量普涨，与新房形成全面竞争
成交：超75%二手房项目降价销售抢市场，新房二手房价差拉大至4000元/㎡，新房低供应且客户购买力降级，整体成交量下降33%
新房供求价存：新入市项目减少，供应规模收缩41%，供销量跌幅超三成，房价由核心区高价项目支撑表现稳定，低去化量拉长存量去化周期，市场持续承压
区域成交：成交量TOP10板块总市占率达到43%，同比上升4%，解放碑、观音桥、弹子石核心板块成交量逆势增长，需求聚焦核心趋势明显，刚需及豪宅价格小幅上涨
案场转化：案场来访量小幅下跌，转化率为5%左右，多项目价格普降但转化率并无明显回升，季度末新政出台后案场来访及认购有所改善
开盘加推：推案量整体走低，认购率低位波动，高去化首开项目以产品差异化和性价比受市场认可
二手房成交：9月新政刺激当月新增挂牌量上涨52%，降价10%-20%成交现象普遍，老旧房龄房源因降价幅度大市占涨7%
产品升级：四代宅凭借加赠送面积，提升得房率，一季度市场反馈积极，普遍超出板块均价10%，且去化率更高，但随着更多四代宅的供应，其产品同质化导致开盘去化率下降，四季度新推目前蓄客量有限，四代宅产品竞争愈发激烈
市场供应端：市场存量充足，各项目以去库存为主，预计四季度的供应量将继续保持低位。同时国企积极推进配租型保障房和配建型保障房的建设，助力市场结构调整。
市场需求端：四季度因9月末新政对市场需求的加持，存在一定的回升空间，四季度有望稳中有增，同时购房者意向主要集中在刚需和刚改产品，配售型保障房也成为购房群体新选择。
企业投资端：销售业绩不佳和回款减少带来的现金流紧张，企业新增投资仍将处于低量保质的阶段，企业对于投资偏好区域更集中、更“挑剔”， 短期“优中选优”的趋势不变但投资形式将更加多元化。
产品营销端：多施行“以价换量”策略，维持高额折扣，以“第四代”住宅为切入点进行产品升级。
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内容节选自《2024年前三季度重庆房地产市场盘点》
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