导 读
☉ 文／克而瑞研究中心
榜单解读
前言：9月土地市场在上海、广州、杭州、苏州等优质地块带动下，呈现“点状高热”，楼板价较8月上涨8%。
企业投资整体保持谨慎态势，全口径销售金额百强投资总量同比下降45%，拿地销售比保持在0.15的低位运行。
随着政策不断落地，待销售业绩提升、楼市热度传导到土地市场中，企业投资拿地的意愿或将有所回升。
平均楼板价环比上升8%
核心城市优质地块受“追捧”
截止9月25日，全国300城经营性土地成交5806万平方米，同比持平。一二线城市中，上海、北京、南京、广州、杭州等5城成交金额突破50亿元。受上海曹家渡等高价地带动，本月平均楼板价上升至2918元/平方米，环比上升8%。
广州、苏州等核心城市进行土地出让引起房企竞相争夺，其中苏州园区出让一宗低密度地块，总价52亿元，是近一年来总价最高地块；广州天河区面粉厂地块经过148轮出价后溢价率33.35%成交，楼板价66957元/平方米，是广州目前楼板价第二高地块。
百强门槛同比降幅持续收窄
但投资额仍同比降42%
截止9月末，新增土储货值百强门槛值为37.7亿元，同比下降29%，降幅收窄4个百分点，新增总价百强门槛值为16.4亿元，同比下降24%，降幅收窄10个百分点。值得一提的是，新增建面百强门槛值为32.3万平方米，反超去年同期2%。
前九月有14家房企拿地金额超百亿，且这前14家房企也出现投资断层现象，保利发展、建发房产和绿城中国年内拿地金额超过350亿元，位列前三。
总量方面，1-9月新增货值、总价和建面百强的总额分别为13484亿元、6263亿元和6590万平方米，同比分别下降41%、42%和28%，降幅与上月末基本持平。
拿地销售比仅0.15，投资意愿持续低位
截止至9月末，百强房企拿地销售比仍为0.15，连续三个月维持一致。各梯队的拿地销售比也几乎保持一致，仍以TOP1-10、21-30强房企拿地销售比最高。后50强房企的拿地销售比从8月末的0.13提升至0.16，主要由于中建玖合、中建信和等企业拿地带动。
集中度同样保持高位，市场格局愈发稳定。十强房企占据56%的新增货值，11-20强货值占比8%，21-30强货值占比12%，前30强房企合计占据新增货值七成以上。
9月典型企业投资金额环比升139%
但同比降幅仍近五成
9月房企投资仍趋紧，拿地金额TOP100中有近七成企业9月未有新增土储入账。受到一线城市上海、广州等土拍带动，重点监测30家房企单月投资金额达到423亿元，环比提升139%，但同比降幅依旧较大，为47%。其中仅有保利发展、招商蛇口、建发房产单月拿地金额超过60亿元，主要集中上海、广州、杭州等核心城市，且多为溢价成交，一定程度反映了在谨慎拿地态度下房企更加聚焦优质地块，争夺也相对激烈。
仅五成销售百强前九月保持拿地
超过半数投资金额同比下跌
截止到三季度末，销售百强（全口径）投资金额约4400亿元，同比下降45%，其中有近五成房企2024年以来投资处于暂停态势。
前九月已拿地的企业中，有近53%的企业投资额同比下降，降幅超过50%的企业占到36%，以头部的央企、国企为主，诸如华润、中海、招商等，民企中仍在拿地的龙湖、滨江投资额同比分别下降69%和50%。由此可见，在销售走弱、土地供应放缓之下，规模化的央国企投资步伐也在放缓。
值得注意的是，中建壹品、城建发展、国贸地产等企业投资额较去年大幅提升，一方面是2023年基数较低所致，另一方面这些企业投资布局主要集中在上海、北京、广州、厦门等总价较高的核心城市。
楼市政策持续宽松，未来投资更应“优中选优”
月末楼市政策持续宽松、以及核心城市如广州、苏州的优质宅地高价成交，对提振市场预期有一定作用。待楼市政策效果显现，销售业绩提升、楼市热度传导到土地市场中，企业投资拿地的意愿或将有所回升。
但值得注意的是，当市场增量时代成为历史，过去积极扩张拿地并获得土地升值收益的现象难以重现。虽然有资金实力的头部房企、国央企持续在低位补充优质土地资源，但这些房企在拿地时更加强调“优中选优”，投资研判中也更加关注利润指标而非规模指标，目前低密度、小体量地块更受到房企青睐。
未来整体投资意愿回升时，房企投资也需要找到自身的优势项目类型，进行更加精准的投资。
以上代表克而瑞研究中心团队观点，仅供参考
转自：克而瑞地产研究(cricyjzx)
