住房租赁政策体系逐步完善，保障性租赁住房供应进入爆发期，“存量房收购”成关键词
2024年前三季度，中央利好政策频发，住房租赁政策体系逐步完善中，地方积极响应落实；据不完全统计，中央+地方出台相关政策超100次，以保障性租赁住房为核心，方向聚焦租赁供应、市场监管、金融税收及权益保障四大方面；
一二线城市加大保障性租赁住房供应力度；2023年保障性租赁住房筹集超额完成，2024年各地方政府加大建设供给力度，保障性租赁住房供应进入爆发期，其中“存量房收购”成关键词；
加快整治规范住房租赁市场；通过进一步规范租金、完善保租房管理等措施，切实保障租户权益，促进住房租赁市场长效、健康发展 ；
以金融税收加快培育住房租赁产业；3000亿元保障性住房再贷款助力存量消化，央行资金支持比例提高至100%，鼓励地方国企等各类市场主体盘活存量住房用作保障性租赁住房，成渝等多城开启试点。
成渝聚焦土地支持、税收减免、金融支持三大方向，鼓励市场各主体参与保障性租赁住房发展建设
“十四五”期间，我国将保障性租赁住房发展视为重点工作；为鼓励市场各主体积极参与保障性租赁住房建设与发展，成渝两地政策支持聚焦土地支持、税收减免、金融支持三大方向，具体措施包含但不限于免补缴土地价款，减免印花税、房产税等税费，以国企为主收购存量住房用作保障性租赁住房等；此外，还通过企业补助、城市基础设施配套费减免等方式鼓励各企业参与其中，从而促进保障性租赁住房蓬勃发展。
超50城发文支持存量房收购，存量收购进入落地期；成渝成功试点，其中重庆房源征集细则已发布
收购已建成存量商品房用作保障性住房，有利于推动已建成存量商品房去库存、助力房地产市场健康发展，盘活存量资源加大保障性住房供给；2024年5月，央行加码，设立3000亿元保障性住房再贷款，支持国企收购商品房作用保障性住房，据不完全统计，2024年前三季度超50城发文表态支持收购商品房用作保障性住房，存量房收购进入落地期，其中成都首购悦府天骄成功试点，重庆发布房源征集细则，现两批次共计收购14个项目、6800余套房源。
成渝筹集方式以存量盘活为主，十四五上半程筹集计划超额完成，使得2024年筹集计划量下调
2024年披露供应计划重点城市中，14个城市计划筹集量较2023年下降，其中深圳房源数缩量6万套（间），或与近年来多地保租房筹集计划超预期完成有关。
成渝保租房筹集以存量盘活为主，新建配建为辅；2024年成渝保障性租赁住房筹集量分别为3万套/间、3.1万套/间，与上年相比筹集量均有所下滑
成都市场化房源租金比重庆高30%左右，但保租房租金水平双城趋同，均为1元/㎡/天
成渝双城保租房租金差异小，租金均在1元/㎡/天波动；成都保租房因多在交通便捷的非核心区，且有租金指导价，其保租房市场的高性价比特征明显；
市场化房源的租赁表现中，不管是个人房源还是集中式公寓，成都租赁市场更成熟，租金表现均优于重庆，目前个人房源双城租金差为0.36元/㎡/天，集中式公寓租金差为0.75元/㎡/天。
成渝企业发展差异化明显：重庆侧重存量盘活，通过收购、改建等方式扩大保租房市场份额；成都侧重新项目投建落地，前三季度10余项目开业
重庆表现：企业动态在政企合作及存量房收购上表现突出，其中政企合作着力于存量改造及存量土地盘活，建融住房公司、宝地、龙湖等企业积极投身于存量盘活领域，输出运营经验，实现政企双赢；存量房收购层面，重庆嘉寓公司两个批次共计收购6807套/间，响应政策号召，推进速度极快。
成都表现：2024年1-9月新开项目10余个，租赁市场规模扩张表现抢眼。新开项目以保租房为主，城投臻寓、成都轨道城市寓见项目为主力军，此外，市场化租赁住房项目中，仁恒柏薇旗下首个高端产品正式进入中国市场、雅诗阁旗下酒店及长租公寓产品首次亮相成都，体现出高端长租房领域对成都租赁市场的青睐。
聚焦成渝住房租赁市场，保租房发展呈现如下特征：
重庆表现：嘉寓公司作为重庆当前存量收购的主力推进力量，2月收购3600余套后，5月公开收购房源要求，6月首个项目投入使用，且三周满租，8月再收购2600余套，通过储备一批、收购一批、运营一批滚动实施的方式，推动重庆存量商品房去库存，同时可满足新青年新市民多样化住房需求，利于缓解市场供需矛盾。
成都表现：继成都首个商品房被国企收购作为保障性租赁住房的项目，ICC天峻后，2024年7月，悦湖天骄项目资产方成都武侯资本投资管理集团有限公司公开披露，为积极响应国家近期出台的“支持地方国有企业以合理价格收购存量商品房用作保障性住房配售或租赁”的相关政策，该项目将剩余未售房源统一出售给相关企业用作保障性住房，同时愿意已购业主可自愿退房。该项目作为存量收购用作租赁的新政出台后，成都首个跟进项目，后续其他区域或将跟进。
存量改造类项目合作：友间公寓-重钢大学生宿舍人才公寓，由大渡口区政府、区住建委推动下，重钢集团进行改造，并引入中国宝武集团旗下宝地资产长租公寓品牌“友间公寓”，已投入运营的448套为一期项目，项目二期工程计划于2024年5月开工建设，最终建成后可提供816套公寓。CCB建融家园小龙坎人才公寓前身为区国土房管局的办公大楼， 通过政府出政策、国有企业出资产、社会资本投资运营的模式，对空置近20年的国有资产进行盘活改造，提供保障性租赁住房305套。
存量土地盘活项目合作：渝高|龙湖冠寓重庆云领天街店于2024年6月开业，项目由渝高集团投入建设成本，引入龙湖冠寓品牌及团队轻资产运营，不仅提升了长租公寓运营的租金回报稳定性，实现了国有资产的保值增值，还助力了区域存量土地盘活和住房租赁标杆项目的落地。
特征三 成都保租房发展进程快，首个TOD保租房项目落地运营，配置标准化，接近满租
特征四 重庆公租房转性为保租房，十四五计划累积竣工33265套；知寓近期纳保入市1217套，低价引流
特征五 传统房开系、创业系租赁品牌在成渝纳保态度不同：在渝积极“纳保”，纳保量超1900套，成都点状纳保
在渝有长租公寓纳保的传统房开系、创业系租赁品牌有嘛嘛公寓、龙湖冠寓、旭辉瓴寓、万科泊寓等，房源量超1900套，平均出租率在90%以上。成都保租房仍主要依赖地方国企撑起大局，传统房开系、创业系租赁品牌长租公寓项目纳保较少，但仍呈现高出租率表现，典型如成都保利和寓双流区天寰店二期，可达到满租水平。
企业积极获取“纳保”门票，主要由于纳保后可享受政策优惠、提升出租率、拓展资产退出路径利好。长租公寓纳入保障性租赁住房体系后，可享受保租房补贴、税收优惠、执行民水电气价格等一系列政策利好；从租赁客户角度， “保租房”意味着租赁稳定性更高，加之租金性价比高，有利于提升出租率；此外，纳保意味着公募REIT路径有望走通，不仅能盘活持有资产扩充现金流，还能减少对传统债务融资方式的依赖，加速规模扩张。
企业未来格局 保租房规模扩张将跑出加速度，机构化率提升，租赁品牌孵化入市成趋势
租赁供应政策频出，各企业租赁品牌积极纳保，国企等市场各主体积极参与存量收购用作保障性租赁住房，保租房规模扩张将跑出加速度；从各类长租房源优劣势对比来看，保租房加速入市推动租赁市场机构率化快速提升，租赁品牌孵化入市成趋势，此外，保租房规范化、高性价比等优势使得租赁客户对保租房的倾向性更强；
保租房托起新市民、青年人等群体“安居梦”，通过解决住房问题，吸引更多人才向城市聚集，从而进一步提升城市吸引力和竞争力，以推动城市可持续发展。
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