华泰 | 地产：城市维度解析城中村改造货币化补偿 - 上海篇

城中村改造重启货币化安置，推荐基本面稳固的城投企业与头部房企

10月17日，住建部等多部门联合发布会提出通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。各城市城中村的情况不同，城中村改造项目补偿方式亦有所不同。以上海为例，推进城中村改造一般采用货币补偿与产权调换相结合的方式，补偿账面金额平均约100万元左右，但被征迁居民购买安置房的价格远低于其二手房成交价格，所以实际总补偿金额或更高。我们认为城中村改造重启货币化安置有利于消化存量商品房，加速行业基本面筑底回稳，稳定市场预期。

总览：上海征迁补偿包括征地补偿与房屋补偿

城中村改造被征迁土地性质一般为集体用地，而上海集体用地拆迁补偿一般分为征地房屋补偿以及征地补偿。上海于21年9月29日、23年12月29日分别出台《上海市征收集体土地房屋补偿规定》（下称《规定》）与《上海市征收集体土地补偿标准》（下称《标准》）两份文件对被征迁房屋与被征迁土地的补偿标准做出规范。对于居住房屋的补偿主要有货币补偿、产权房屋调换以及易地新建三种方式，以前两种为主。货币补偿金额计算公式为（房屋建安重置结合成新单价＋同区域新建商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价＋价格补贴）×房屋建筑面积。对于土地等补偿以货币补偿为主。

房屋补偿测算：户均补偿金额约90万元，若选择产权调换实际会更高

我们通过两种方式测算上海居民房屋户均补偿金额：①假设建安重置成本并带入公式计算。根据建设工程造价网，上海2023H2多层建筑建安成本约3160元/平，假设城中村改造项目建安成本折旧30%（即七成新），故样本项目房屋建安重置结合成新单价约为2212元/平，土地使用权基价平均1602元/平，价格补贴417元/平，样本城中村改造项目户均面积约196平，总补偿约82.8万元/户，此外其他补助总额约6.9万元/户，合计约89.7万元/户。②计算产权调换房屋货值并与①交叉验证。样本项目涉及129户产权，总产权调换房屋货值（按安置价格计）约9989万元，平均每户约77.4万元。综合来看，房屋补偿账面金额约在77.4-89.7万元/户。但需注意安置房安置价格一般远低于市场价格，样本安置房安置价格约2984元/平，而对应二手房市场价格平均约31000元/平，所以实际补偿的资产总值或比账面金额更大。

土地补偿测算：土地与青苗补偿标准比较固定，地上其他附着物相对弹性

根据《上海市征收集体土地补偿标准》，上海市将征地价格分为13档，每平方土地补偿价格在123-198元不等，对于地上青苗的补偿根据品种分为粮棉地4.95元/平，蔬菜地8.7元/平。根据实际案例数据，每平土地补偿金额约119-199元每平，但对于地上青苗与其他附着物的补偿区间则较大，在2-216元/平不等，两者综合来看约119-355元/平。但土地补偿具有单价低，面积大的特点，从户均角度来看，典型样本项目户均土地补偿约22-39万元。

风险提示：行业政策风险；行业下行风险；城中村改造推进不及预期；部分房企经营风险。

城中村改造如何货币化补偿？——以上海为例

城中村改造征迁的一般是集体用地，而上海集体用地拆迁补偿一般分为征地房屋补偿以及征地补偿，包括对于土地上居住房屋、土地和土地上的青苗及其他附着物的补偿。上海出台了《上海市征收集体土地房屋补偿规定》（下称《规定》）与《上海市征收集体土地补偿标准（2024）》（下称《标准》）分别对征地房屋补偿与征地补偿进行规范。

上海城中村1户面积一般多大？

我们统计了上海近几年部分城中村改造项目的征地房屋补偿方案，梳理其户均面积、补偿金额与产权调换情况。样本城中村改造项目共13个，涉及43个子项目，1513户产权，对应建筑面积约29.03万平，项目主要来自闵行区、浦东新区、青浦区、金山区、嘉定区与崇明区。统计可得，上海城中村改造项目的户均面积最大约370平，最小的约54.7平，过半项目户均面积处于174-230平之间，39个样本项目（不含崇明区的4个项目）平均户均面积约193平。

房屋补偿“角度1”：1平米房屋可收到多少补偿？

《规定》指出，对于居住房屋的补偿，主要有货币补偿、产权房屋调换以及易地新建三种方式，以前两种为主。货币补偿金额计算公式为（房屋建安重置结合成新单价＋同区域新建商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价＋价格补贴）× 房屋建筑面积。样本数据显示，各地补偿方式均遵照上海市统一规定，但在具体的补偿标准上略有区别。如《规定》内容所述，城中村改造项目的补偿主要包括货币补偿金额与其他补助。我们区分来看：

1、货币补偿金额：根据公式，货币补偿金额计算主要涉及，房屋建安重置结合成新单价、同区域新建商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价与价格补贴。各案例均有明确土地使用权基价与价格补贴水平。土地使用权基价在各区县、各项目之间差异相对较大，样本项目的基价区间在600-2900元/平，平均约1471元/平。价格补贴则有两种情况，一种是定额补贴，如青浦、金山、嘉定、浦东新区都采用定额补贴，补贴金额一般在300-500元/平；另一种为浮动补贴，如闵行即采用这种方式，其价格补贴计算方式为（房屋建安重置结合成新单价＋同区域新建商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价）×价格系数，如闵行区的价格系数为25%。

2、其他补助金额：除了货币补偿金额外，一般政府还会给予被征迁居民各类补助与奖励，包括如临时安置补助费、搬家补助费、搬迁奖励费、其他补贴费用等；其中临时安置补助费与搬家补助费金额相对比较稳定，前者基本在8-16元/平/月，一般会持续补贴3-6个月，后者一般为10-15元/平。此外搬迁奖励费的标准在各区甚至各项目之间存在差异，如浦东新区一般会给予200元/平的搬迁奖励费，签约时还另外给予2万元/户的签约奖励；而崇明区搬迁奖励费标准则为6万/户，除此之外还会给予被征迁居民5.113万元其他补贴费用；青浦区则倾向于把各类奖补打包，约30万元/户。

房屋补偿“角度2”：1户居民可以收到多少补偿款？

因为被征迁居民的“房屋建安重置结合成新单价”会因所在区域不同而变化，我们从两个角度出发来测算户均补偿款的量级：1）对建安重置成本进行假设，带入公式计算总赔偿金额；2）多数居民会选择货币补偿与产权调换相结合的补偿方式，而大部分样本项目的补偿方案中均提到了产权调换房屋对应的安置均价与面积，即可算出其货值与总补偿金额交叉印证。

1、从建安重置成本出发，测算总货币补偿金额：根据建设工程造价网，上海2023年下半年多层建筑建安成本约3160元/平。我们以浦东新区城中村改造项目为例来计算总补偿金额范围。样本项目包括“惠南镇红光村”、“北蔡老集镇同福村和三林镇东明村”、“康桥镇横沔老街”、“北蔡楔形绿地”、“唐镇小湾村暮二村”五个项目，涉及1400户产权，对应建筑面积为27.4万平，户均约196平。

假设城中村项目建安成本与2023下半年相同，同时假设该城中村为7成新（折旧30%），所以房屋建安重置结合成新单价约为2212元/平；样本项目土地使用权基价平均约1602元/平，价格补贴平均约为417元/平，浦东新区的样本城中村改造项目户均面积约196平。所以按照公式计算，浦东新区单户居民货币补偿金额=（2212+1602+417）×196=82.8万元。

而其他补助方面，样本项目平均临时安置补助费约40元/平，搬家补助费10元/平，搬迁奖励费200元/平，签约奖励费2万元/户。所以总其他补助约为（40+10+200）×196+20000=6.9万元。即可得浦东新区城中村改造单户居民货币补偿金额+其他补助金额合计约89.7万元。

2、从产权调换房屋货值出发，与总补偿金额做对比：为保证可比，我们依然选取浦东新区城中村改造项目（有产权调换数据的）作为样本，主要为“惠南镇红光村”、“北蔡镇老集镇同福村和三林镇东明村”、“康桥镇横沔老街”三个项目，涉及产权129户，总产权调换的安置房屋货值约9989万元，平均每户约77.4万元。该数字与前文测算的补偿金额可相互参考。浦东新区的补偿水平在样本区县中属于较高水平，金山、青浦则相对较低，闵行、嘉定也较高，样本显示户均补偿金额区间较大，约13-168万元。但若将所有有产权调换安置数据的城中村项目样本进行综合统计，可得产权安置房屋货值约每户77.5万元。

根据以上计算，上海城中村改造房屋部分户均总补偿金额约在77.5-89.7万元/户左右。

但值得注意的是，被征迁居民提供的产权调换房屋售价往往相对较低，基本在2500-4000元之间，但这些安置房在二手市场的销售均价远高于安置均价（见下图），这意味着选择产权调换的居民将会获得更多的资产价值。

土地补偿—金额相较房屋补偿更少

如前文所述，城中村改造除了对房屋进行征收补偿外，还会进行征地补偿，主要针对被征土地本身（如农地及建设用地）以及地上附着的青苗与其他附着物。2023年12月29日，上海发布《上海市征收集体土地补偿标准（2024）》，对上海市征地补偿进行规范。《标准》将上海市征地补偿标准分为十三档，每平方土地价格在123-198元/平不等，对于地上青苗补偿费也做了相关规定，其中粮棉地4.95元/平，蔬菜地8.7元/平。

从实操来看，征地补偿均按此标准执行，与房屋补偿相比，土地补偿的特点在于单价较低，面积较大。我们统计了上海部分征地补偿案例，其中有些地块仅是土地（无地上房屋），有些地块则是土地与房屋兼有。样本数据显示，每平方土地补偿金额在119-199元/平，与标准基本一致，而地上附着物与青苗的补偿标准则差距很大，在2-216元/平不等，主要是其他地上附着物价值不等所致。总体来看，单平土地补偿金额约119-355元/平。

具体到每户，样本凤溪社区城中村改造项目、北蔡楔形绿地城中村改造项目同时具备产权户数数据与土地补偿数据，7个项目中，有5个项目的户均土地补偿金额在22-39万之间。

综上，我们认为就上海而言，房屋补偿+土地相关补偿的账面总金额在99.5-128.7万元/户，对应每平方米补偿5077-6566元/平（2023年上海新房销售均价约45078元/平）。但如前文所述，产权调换的房屋的市值或实际更高，使得被征迁居民多会选择货币安置与产权调换方式相结合的补偿方式。

风险提示

行业政策风险：宏观流动性的变化、因城施策的调控政策存在不确定性，在新发展模式的指引下，住房、土地、金融、财税等房地产相关领域的制度存在调整优化的可能，都可能对房企经营造成扰动，保障房政策推进速度不及市场预期。

行业下行风险：房地产行业规模高峰可能已经过去，部分区域销售、拿地、新开工、投资等关键指标存在趋势性下行风险。

部分房企经营风险：若经营和融资性现金流修复低于预期，部分房企仍可能面临较大的资金链压力，进而出现经营困难等问题。