继续感谢赞赏的朋友， 如果打赏的朋友们在比如经济，投资， 房产，子女教育， 情感，健康养生等方面有困惑，请留言，我会非常荣幸聊聊我的观点和看法， 方便公开发表的我会写成公众号文章， 不方便公开发表的我会以私享视频的模式陈述我的看法和观点并给你们私享视频链接。
本文会是整个“冰火两重天”系列的终章
在证券市场有一句话叫做“涨时看势，跌时看质”
所谓的“势”就是热点所在， 资本所在， 如果放到房地产市场就是比如“学区概念”，比如“开发概念”， 比如“稀缺概念”， 比如“location 概念”， 比如“海景概念”， 比如。。。。。
商业销售的关系， 我们可以不断看到新的说法， 新的概念， 新的视角，本质上是为了唤起你心里面的‘希望“或者叫做”念想“， 最后让你掏钱完成买卖，至于今天他们大谈特谈的各种概念未来究竟是否能够变现，那就是除了老天爷， 谁都不知！！
所谓的“质”， 在证券市场常常说的是比如分红派息率， 而在房地产市场就是房租收益率。
而与房租收益率密切相关的差不多就是两条
政府的相关政策
市场的供需变化
工党执政期间出台了一些保护租客的政策，比如房东想要租客离开，必须给出适当理由，例如证明租客有反社会行为，否则，房东只有在打算自住、计划出售或翻新房屋，或者租客拖欠租金的情况下，才有权终止租约，而与此同时工党还规定房东每12个月才能涨租金一次。
有关租金上涨方面的规定， 三党联合新政里面暂时没有对工党的政策提出异议， 但因为新政府将重新引入出租物业“无理由驱逐”条例， 房东每12个月才能涨租金一次其实也基本就名存实亡。
所以， 租金变化的关键就是房租市场的供需变化。
从逻辑和理论探讨的层面，可供应房屋数量的弹性会远远小于人口数量增减的弹性。
从人口增加的层面可以着眼于两个角度
1. 新西兰内部人口流动
2. 海外人口流入
上图是新西兰统计局有关新西兰2022-2023年间人口增长的一个分布图， 新西兰人口增长最快的实际上就是两个地区
奥克兰----hamiltion----tauranga----taopu 陶波湖经济区
皇后镇---Otago 大湖旅游经济区
上图是新西兰统计局有关人口移动对人口改变的一个文字总结， 比较关键的点
奥克兰从1990年开始一直是新西兰内部角度人口流出的地区， 奥克兰的人口增长由海外移民导致。
2. 皇后镇大湖区人口增长达到8%， 大部分因为海外移民， 一部分是新西兰内部人口移入。
新西兰全国角度， 人口增长最快的地区是皇后镇---Otago 大湖旅游经济区， 紧跟其后的是 selwyn district 和 Mackenzie district.
Mackenzie district 最广为大家所知的就是Lake Tekapo
selwyn district 最广为大伙所知的就是 Arthur's Pass， 是指从基督城到Arthus's pass 的一大片区域。
这是过去一年新西兰各地区房价变化图， 其中上涨的是南岛皇后镇和位于南岛最南端的 invercargill 地区， 跌幅最大的是北岛 whangarei, 下跌9%， 跌幅排名第二的是奥克兰。
下跌幅度比较小之中就包含基督城， 我并没有做定量的人口变化和房价变化的关联性分析， 但粗略角度从年度房价变化和年度人口变化观察， 房价和人口之间存在一定关联性。
我个人有关未来房价变化的预测是
假如央行的货币政策无法进入降息周期， 则未来新西兰房地产市场改变颓势更大概率起因于房租变化。
未来房价的变动逻辑是
房租增加----房租收益率提高----投资资本介入-----房价走高
而房租增加的关键是人口变化
可变动人口最大的是游客， 但存在季节性差异
可变动人口其次是海外劳工， 包括季节性工人，因此也存在季节性差异
可变动人口再次的是留学生市场
可变动人口尾端的是移民
房价上涨需要财富积累或者说利息降低， 偿债能力提高；而租金上涨却更多受到供需和相关政策影响。
如果接受上面提到的房价上涨逻辑， 接下来的功课自然就变成哪个地区人口增长更快，租金收益率更高， 潜在租金收益率上涨空间更大？！
名“遥远的救世主”是因为
新西兰最大的价值是地理位置与国民平和良善， 所以， 我个人看法对于新西兰来说最大的机会是仿效瑞士曾经的中立国策， 假如未来全球争端加剧是大概率的话， 则在政治角度新西兰离开“五眼联盟”， 以“中立”政治纲领立国，“中立”才是新西兰的“救世主”， 现在各大政党的领袖们都只是把眼光局限在如何讨好各自选民，“中立”这种思路基本应该没有多少市场， 所以，“遥远”
当前三党联合执政，三党之中的“优先党”是“右中之右”， 在包括比如移民， 留学生，海外劳工的政策变化到底能够走多远依然是未知数， 到目前为止， 至少国家党200万以上房产对海外人士放开的政策就并没有被通过，所以， 至少在资本端， 优先党依然是坚持“新西兰优先”的基本政纲，而如果人口增加角度没有巨变， 仅仅依靠通胀引发房租上涨， 则对于资本来说远远不够， 所以， “遥远”
海外游客的增减除了新西兰旅游局在推广新西兰的不遗余力还有游客来源国的经济变化。 旅游，特别是跨境旅游在消费环节里面更多属于“奢侈品”消费， 是在满足“衣食住行”基础之上的高端生活追求， 过去20年对新西兰旅游市场贡献最大的是来自“中国”的旅游增量， 而蕴含在“中国旅游增量”背后的是中国经济的高速发展， 中国居民的财富增加， 但很显然在疫情以后， 中国经济受到的伤害巨大， 中国经济能否找到一条”重生“之路是考验中国政府和中国企业家的重大”考题“，”任重而道远“了，所以， 遥远！
4. 人与人之间最遥远的距离常常是看起来“触手可及”！，所以， 遥远！
作为生活在海外的华人， 在本系列最后我向生活在海外的朋友推荐TEMU网上购物平台， 过去几年我常常在中国的网上平台购物， 最大的困扰
跨境运费
跨境运输时间
3. 贸易争议
”Temu" 网上购物平台基本解决了以上这三个问题
所有采购价格都包含运费
运输时间基本都可以在10天之内， 如果不能在10天之内到达还会有一定程度现金补偿
贸易争议解决方案“省心， 省时，省力”， 我之前也在其他跨境购物平台做过采购， 在有关比如系统显示投递完成但实际上我并无收到货物这一类事情的解决上面吃过苦头， TEMU 的解决方案就相当人性化，我昨天刚刚处理了一个类似问题， 就我个人来说非常满意Temu的解决方案。 至于其他的比如货物质量不好， 货物收到的和描述不符我没有体验， 所以， 给不出评价， 但至少在处理系统显示“已经派发而我没有收到”这一个事情上面， 我认为"Temu“ 非常给力。
印度族裔已经成为奥克兰南区房地产市场另外一个核心参与者，选择Fiona/Gurppeet 销售团队等于集合了华裔和印度裔的市场力量并可以此为切入点融入主流市场来实现客户价值最大化！
您的选择决定最终价值！
凤庭 东海翁
2023年12月5日
