不好意思， 昨天作文把大家给吓着了！
首先表明一下我个人对于新西兰未来的看法， 我自己还是比较有信心， 当然， 当前的新西兰确实存在一些问题， 有国际的， 也有新西兰自身的，但对于这样一个弹丸小国， 只要思路理清楚， 经济困难解决起来不难， 现在困难的地方就是这个国家国民的认知和格局太低，当下的苦难也许是一剂良药，毕竟一个民选国家， 百姓的呼声我是不太相信执政者会完全熟视无睹，有关细节我在接下来的文章里面会慢慢聊！
先说房价
先从新房入手， 因为新房的成本更容易测算
平均一个title，不算买地的支出，三通一平再加上给政府的各种费用， 开放商需要支付的总成本按照15万纽币计算
建筑成本按照Corelogic发布的2024年第一季度的Cordell Construction Cost Index (CCCI) 显示， 当前的CCCI 指数是 162.2， 这个指数是以2012年作为基准， 基准是100.
新西兰平均房屋建筑面积2023年3季度是136平方米。
2023年3季度的每平方米建筑成本是3225纽币
平均一个房子的建筑成本是 136*3225=43.86万
仅仅这两项， 不考虑土地成本就已经是58.86万纽币。
新西兰全国的劳动力和原材料成本其实有差别但差别不大， 影响不同地区房价最核心的应该是土地价格。
在奥克兰， 假设土地成本按照40万纽币/块来计算
不考虑开发商利润， 仅硬成本就是98.86万纽币。
2024年5月31日奥克兰的房屋销售中位价是102.5万， 也就是说大概率目前奥克兰的开发商整体是处于或者亏损， 或者无利，或者小利的阶段，换一个视角， 站在开发商的角度， 房价继续无脑下跌20%，30%的可能性微乎其微。
而站在二手房房东的角度， 新西兰利率从2021年10月份进入涨息周期，利率高点是2024年年初，根据RNZ的一份研究表明新西兰62%都选择1年期固定利率， 类似文章最前面截图里面我那位固定3年在利率2.79%的兄弟算是新西兰的凤毛麟角，比较高兴的是， 我身边朋友选择长周期的还不少， 我有一位兄长固定了一个5年的3.05%，，，某种程度也是老高自己觉得可以骄傲的地方，给朋友们出出主意大多数时候都还不算太差。
有点扯远， 我想表达的是新西兰大部分有房一族基本都已经受过了高利率测试， 还能够幸存下来的也许日子会稍微难一些， 但在整体利率看跌的当下， 指望房东崩溃而导致价格大幅度下跌的局部可能性有但整体可能性不大。
再来说房价的长期走势结论
在本轮价格回调过程里面， 奥克兰销售中位价最低是2023年1月份的94.3万。
上图是奥克兰房价从1994到今天大约30年的价格波动历史， 我用4种不同颜色标注了奥克兰房价的上涨速率
1994-1998年 绿色线段表示，上涨速率最低
2002-2008年，大中国加入WTO， 大量财富被创造并溢出，房产作为财富象征， 房价增速也相应提高， 蓝色线段表示
2012-2017年，美国遭遇金融危机，QE， QQE大量货币被创造，房价上涨再度加速， 本质上蕴含了货币增发的贬值， 红色线段表示
2020-2021年， 口罩事件， 全球央行纷纷把利率降到“0”，海量货币投放到市场， 这是一段几乎完全没有财富增长， 纯纯的利率和货币吹泡泡的过程， 黑色线段表示
非常显然， 2020-2021 这一波的上涨角度太过陡峭，而且属于无源之水， 无根之木，这种上涨速率必然无法长期维持。
红色线段代表的总体都是全球的宽货币时期， 上涨速率也是偏快！因为除了真实财富增加以外还有货币贬值的溢价。
绿色线段属于原始房价上涨过程， 大体反映中国踏上世界经济舞台之前全球真实财富的增长速率。
我个人认为蓝色线段代表的房价上涨速度是比较合理的价格上涨斜率，那个阶段的利率水平和当前大致类似，理论上只要大中华还在世界经济圈里面打转，这个速率是有机会较长时间维持的奥克兰房价中期的上涨速度，也是奥克兰房价中期比较有力的支撑位置，按照这个斜率发展， 当前的价格是在比如94万左右。
我个人认为如果奥克兰房价跌过这个中期支撑价格应该是看成上佳的入市机会而不是恐慌性卖出， 我个人看法奥克兰房价不太可能再回到比如2017年的价格高点以下，也就是90万以下。
2024年5月31日奥克兰房屋交易中位价102.5万， 我个人看法这个价格基本反映了市场的完整博弈过程，开始于2023年1月份的价格反弹中间包含了选民对于国家党执政新西兰以后的经济希望。
第三步说说政府与市场的博弈结论
接下来将会是政府与市场的博弈过程， 也应该是对于有房一族最黑暗的一个阶段， 包括住房部长的讲话所呈现的强硬打压房价的态度，包括央行声称利率高位维持到2025年中的声明和DTI政策的出笼， 这些信息肯定会对市场造成一定的信心打击，但这种打击即便有可能击穿蓝色线段所代表的奥克兰中长期的价格上涨通道， 但不太可能击穿2017年的价格水平。
理由：
新西兰是一个小政府国家， 部长的讲话基本可以当作“空气”！
DTI 其实影响的不是当下， 而更多是未来，在当下对于买房者来说最难的就是如何向银行证明你具备还贷的能力而得到银行贷款，因为银行基本会按照比如9%左右的利率水平来测算购房者是否一个合格贷款人，而很显然， 对于贷款人来说已经熬过了最艰难的时刻， 因为银行的一年期贷款利率已经开始松动
一年期固定利率贷款已经从2024年1月份的7.35下降到当前的7.073，而当前6个月贷款利率高于1年贷款利率的角度说明银行视角6个月以后利率会下调。
Canstar一份发表在2024年6月7日的文章显示截至2024年4月份新西兰平均房贷借款金额为376988纽币，2023年底新西兰家庭的平均收入是132989纽币，我有理由相信当前商业银行80%的贷款是可以满足央行的DTI 规则要求， 也就是说央行DTI规定的超比例贷款不能大于20%目前不会是银行批贷款的障碍！！
DTI 是收入与贷款总额的比例关系，如果利率下调， 房价开始上涨， 购房人可能会遭遇因为DTI 规则无法贷款的难题， 而当前合资格贷款人本来就很少，购房人不能获取贷款更大概率是因为收入不能满足银行的利率测试，而不是因为受限于DTI 的规则限制。
新西兰当下大部分的经济问题都可以在下面这张图表里面得到反映， 而下图所呈现的问题解决起来最简单不过， 夸张一点就是“一个晚上的距离”！
这张图表是房贷支出占家庭支出的比例，在房价已经从高位回调20%的背景下， 居民收入占房贷的比例却在持续走高， 当前是过去20多年的高位。
应该说新西兰有房一族最美好的回忆依然是差不多2018-2019年， 那个时候房价呼呼上涨， 而因为利率下跌， 贷款占家庭支出的比例却在持续走低， 而当下则恰恰相反， 房价在下跌， 但因为利率提高， 房贷支出占收入的比例却持续上行。
一方面财富缩水， 一方面维持房产的支出提高，所以， 有房的中产只能通过不断压缩开支来解决还本付息的难题，因为“我之消费就是彼之收入”， 中产持续的压缩消费自然带来各种各样的灾难性新闻
所以，拍脑袋的角度，只要把贷款利率从当前的7%下调到比如5%左右， 我们看到的大部分经济问题都可以解决个七七八八！
而如果新西兰民众可以在本轮苦难里面发现这个国家的问题之所在， 则“风雨之后将不仅仅会是彩虹" (后续）
东海翁
2024年6月24日
