2023年写了一个系列来理解和把握房地产市场的低点，过去8个月房价也如预期反弹，但总体上涨幅度有限，什么时候房价有机会快速上涨， 看懂本文也许你就可以站在下一次价格上涨的前夜。
先看看过去3个月和2023年新西兰房地产市场的变动情况
过去3个月新西兰房价上涨2.1%， 奥克兰上涨是2.2%， Tauranga上涨3.2%, Tauranga 是全国主要城市里面上涨速度最快的城市。
12个月角度， 全国房价下跌2.7%， 奥克兰下跌4.7%， 主要城市里面房价保持上涨的只有基督城， 数据显示为上涨1.9%。
过去1年和3个月全国各地区的房价变动可以在上图找到线索，3个月角度全国房价普涨， 一年角度南岛表现优于北岛。
这是截至2024年2月11日为止过去4周上市新盘的数量， 如果对我在2023年发表的如何找到市场低点系列还有记忆的话，应该记得上市新盘数量是我把握价格低点的重要线索，我预测2023年房价低点有一部分就是基于新上市盘口数量变化的研究。
当前新上市盘口超过了2021年和2023年的同期， 显然市场的温度已经略有回升。
下面这张图表蕴含的信息非常重要， 它也就是本文所要和读者朋友们分享的核心要素。
如果没有看出什么契机的话， 我再放下面这张图表。
有关于驱动房价上涨的要素可以有很多， 但具体到统计角度， 一个非常重要的核心数据就是 Multiple Property Owner Morgage 购房比例。
我们可以大致把市场的购房人群按照以下7个人群进行区分
换房
首次购房者
多套住房拥有者贷款买房
多套住房拥有者现金买房
New to Market
重新置业者
其他
我想让所有的读者朋友牢记住的是多套住房拥有者贷款买房占市场成交的比例可以当成房价变化的先行指标， 其原因包括并不限于
多套住房拥有者代表着新西兰本来经济实力就比较强， 而且还敢打敢拼， 敢于上杠杆追求财富的一群人；
他们对市场价格变化更敏感；
他们对市场比如利率环境的变化更敏感；
他们对于经济前景的变化更敏感；
银行对于市场前景， 经济前景， 房价前景的看法和观点会影响这部分人群数量的变化趋势
政府对于房价的看法所导致的政府对银行有关贷款发放规定的要求也会影响这部分人群数量的变化趋势
房价属于资本市场的一部分， 对于房价的变化最重要的就是增量资本， 而增量资本的快速增加只有一种可能就是大量新增贷款进入房地产市场， 而新增贷款快速增加的重要渠道就是多套住房拥有人利用贷款再购房的比例快速提高。
因为以上7大因素的关系， 再加上这群人的购房比例在全部7大人群中占有超过20%的权重， 因此这群人的进出对于市场价格变化的影响显然要远远超过其他人群。
新西兰房价起于比如2023年6月的这一波价格反弹从参与人群的角度基本来自于两大因素
首次置业者
多套住房拥有者现金购买
多套住房拥有者现金购买买家是对于价格低点比较敏感的买家，他们一般在比如价格相对高位卖出， 然后在价格相对低位再买进， 但这批买家数量占买手总量的可变动性并不大， 而且低位子弹一旦打完， 一定阶段之内， 现金买家占全部销售人群的比例就很难增加。
首次置业者可以为市场价格稳定带来持续的买盘支持， 但首次置业者大部分是年轻人， 他们的财富总量和多次置业者还是有差别， 包括他们在社会中所处的角色和位置与多次置业者大概率有差距， 所以， 他们可以维持市场价格， 但很难对市场价格形成“质”的改变。
而从多次置业者贷款买房占整体销售比例数据的走势看，至少在这帮人的眼睛里面， 或者在他们当前的处境下面， 用他们的眼光来观察房地产市场的未来， 显然当前的比如利率环境， 比如经济前景还没有发展到可以让他们去大胆博一把的时候；
当然， 另外一个非常重要的因素就是银行和政府的关系，显然， 当前还是一个紧贷款周期， 银行对于贷款的审批相当严格， 而这种严格也会导致多套住房的贷款买房人数无法增加，也就是说当前的贷款政策并不支持房价快速上涨。
当前多套住房贷款买房占成交的比例已经是过去20年的低点， 说明当前的经济环境， 经济前景， 银行政策， 政府规定都是对房地产市场价格上涨不甚有利的阶段， 而如果这群人的比例不能从下跌转为上涨， 则大概率房价只能横盘， 而这个横盘期常常是对于有心通过房产投资改变财富人生这群人的最好机会
原因 1. 总体市场已经不再下跌， 所以，低点基本锁定；
2. 市场总体横盘意味着有一些成交价格会低于实际价值， 也就是说存在捡漏机会；
关注本公众号， 我会定期或者不定期更新有关上表核心数据的变化情况助你把握房价变化先机。
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非常乐于和大家分享投资思想！
祝大家投资好运！！
凤庭.东海翁
2024年2月25日
