房地产作为家庭最大的财富代表中期角度其价格表现反映的是一国家庭财富的增减。
从家庭财富增长的角度看， 财富增加不外乎“增量”和“存量”这两条途径， “存量博弈”不能增加整个国家的财富总量， 只是家庭之间财富的重新分配， 对于局部房地产市场有意义，但对于整个新西兰房地产市场的意义不大， 全局角度如果新西兰陷入“存量财富博弈”格局， 则新西兰未来一段时间房地产价格指数低位横盘的概率更大。
而探讨”财富增量“，对于新西兰来说传统角度不外乎
1. 留学教育
2021年新西兰国际留学生数量39075， 2022年下降13.7%为33705，2023年国际留学生估计在34000， 略高于2022年的33705， 按照留学生的来源， 中国在所有留学新西兰国际留学生中的比例最高， 超过50%， 接近60%， 但我个人有理由推测接下来几年选择新西兰的中国留学生数量不太可能有大幅度增长， 因此， 由留学教育带来的财富增量变化不会太大。
2. 贸易差额
从进出口贸易差额观察， 2021年以后新西兰的进口远远超过出口， 贸易差额处于负值状态， 换一句话说新西兰由贸易带来的财富属于负增长状态。
3. 海外游客
入境旅游人数有所回升， 但相比过去10年， 当前的国际游客数量大概是过去十年平均水平的75%左右。
从旅游收入的角度来看也证实了这一点， 当前的水平大概相当于过去10年正常时期的大概75%左右的水准， 而在当前国际局势下， 在全球发达国家基本都处在一个从之前的低息周期转入高息周期的利率政策背景之下， 旅游特别是海外旅游可能是全球大部分家庭应对财务困难， 压缩家庭开支的首选，希望2023年第四季度的旅游收入可以恢复到比如2020年的水平， 但也许这个愿望依然存在挑战。
简单总结， 1，2，3项在当前大背景下并无太多给新西兰家庭增加财富总量的机会。
4. 新移民
上图是新西兰从2001年开始的移民数据， 其中蓝色代表移民进入新西兰， 土黄色代表离开新西兰的居民， 而棕色代表净移民数量，考虑到过去几年疫情关系， 2023年可以看成是报复性移民数量增加的一年，新移民不仅带来人，还带来资本， 技术和关系， 因此新移民是新西兰财富增量的重要来源， 对于整个新西兰房地产也是最大利好。
从数据角度2023年净移民终于从2021和2022的负值转为正值， 但观感角度在具体政策和现实经济， 澳洲在吸引新移民方面要比新西兰更具备优势， 不必说国际移民视角， 站在新西兰Kiwi角度， 过去几年不少新西兰人涌入澳洲；更麻烦的是在具体实施角度， 新西兰移民局官员眼高手低而且还效率低下， 不知道国家党会在这方面拿出什么样“耳目一新”的政策， 不过我担心因为联合执政里面“优先党”的关系， 国家党在第一个3年任期里面很难有突破性的“移民政策”出台。
5.资本流入
外国直接投资在2022年2季度创出历史新高， 但在此以后外国投资迅速降低， 2023年第二季度的外国投资数据只有1.84亿纽币， 相比于第一季度的15.14纽币算是大幅降低。
站在资本流动的角度， 考虑还有新西兰资本流出境外，2023年的第一和第二季度都是资本净流出的状况， 所以从财富角度算是负面影响。
国家党提出了诸如200万纽币以上的房产对海外人士开放的思路， 可惜这个政策因为“优先党”的关系， 我怀疑国家党很大概率会被迫放弃。
在有关国际资本流入的其他层面，我暂时还没有看到国家党的光头总理有什么特别之处， 新西兰作为远离世界其他大陆的“孤岛型”国家， 如果好好利用“两大洲际大国博弈”所形成的紧张国际局势， 当下就是新西兰快速发展的最好机会， 但至少到目前为止， 我没有看到任何一个政党对新西兰的真正核心价值有所认识，或者说我并没有看到足够伟大而睿智的政治家出现， 所以， 基本上新西兰也是错失当下这个百年良机的概率更大。
从以上5个角度关注新西兰财富总量的变化情况，新西兰居民们的总财富增量并不容易， 所以， 考虑财富增量改变新西兰的房地产居民至少到目前为止可能性不大。
而如果这个推断成立， 则新西兰的房地产市场需要改变颓势， 大概率只有以下几种场景
（后续）
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凤庭东海湾
2023年11月28日
