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这是“地产屠龙”的第316篇原创文章
全文4112字，预计阅读时11分钟
马上就要到国庆长假了，这也是下半年最重要的营销节点，每年这个时候各大楼盘也都是卯足了劲头，各种各样的优惠促销统统上阵，说白了现在的市场环境下，客户就这么多，大家只能是使出浑身解数来尽可能多的争取客户降价、打折、低首付、分期、送物业费、送家电，好像也没啥新鲜的玩法，感觉这些也不能从根本上激发客户的购买需求和购买信心，最近在朋友圈倒是看到一个比较特别的广告宣传洋浦·觀山玉项目搞了一个“三保三赔”承诺活动
保价格、保品质、保交付
看起来跟优惠促销没啥关系，但事实上这三条也正是现在客户买房最为担心的几个点，这里面的每一条对开发商来说，都是要有很强的实力在背后做支撑的，所以也不是开发商随便喊个口号就能玩得转的
降价必赔
客户于2024年9月10日至10月7日期间成功认购觀山玉项目住宅的，自成功认购之日起至交房期间，如因洋浦地产原因，导致后期新推售的同类型商品房成交价格，低于客户在保价政策期间认购的同类型商品房价格的，洋浦地产将根据实际情况进行补偿
洋浦地产严格按照不低于合同约定的交付标准交付觀山玉项目。若后期交付标准品质降低，洋浦地产将根据实际情况按合同的约定进行差价补偿
洋浦地产将严格按照不晚于合同约定的交房时间交付觀山玉项目。若出现逾期，洋浦地产将根据实际情况按照合同约定进行补偿
当市面上的项目都在打价格战，试图以价冲量的时候，洋浦·觀山玉的做法倒是有点反其道而行之的意思，治标不如治本，价格、品质、交付，这才是买房的底层逻辑和核心诉求
在洋浦之前，其实也有别的楼盘搞过延期交房进行赔付类似的政策活动，延期了嘛，实质上也就是合同违约，确实是应该按照合同约定的来进行赔付，但降标赔付和降价赔付这两项政策活动，倒真是没有楼盘这么干过
降价其实就意味着降标，这毫无争议的，开发商开门做生意嘛，也不是出来做慈善的，房子卖不动，成本一天天耗着，就只能走降价促销的路子，都降价跑量了，开不了源，只能节流了，能省的地方就省一点，所以，“卖不动—降价—降标”就形成了一个恶性循环，外来房企进贵阳降标都快成了迈不过去的坎了
洋浦·觀山玉之所以敢提出降标赔付和降价赔付这两个方案，一方面是源于项目从4月份开盘以来非常不错的销售业绩，有这个底气来支撑这个营销动作，卖得动，卖得好，自然也才有这个信心![]()
数据来源：贵州省房地产业协会
4月13号首次开盘，当月就以接近七千万的签约金额上榜TOP20名单，全省排位第17名，全市排位第8名
五月份更是以实打实破两个亿的签约备案金额，一举夺得了全省和全市销售榜单的双料冠军
一个新进贵阳的开发商，在贵阳楼市降价最为激烈的这小半年里加推了三四次，连续四个月都进入了全市签约金额上榜TOP20名单，这个行情还能做到这个业绩，真不容易，是要有点真东西的
另一方面洋浦也是出于深耕贵阳的长远考虑，要扎根一个城市，第一个项目那必须得有过硬的品质交付，形成口碑才能立足，据说洋浦今年在观山湖再拿一块地搞开发的可能性是非常非常大的，拿地的前期筹备工作早就已经开展起来了的
所以，看起来洋浦·觀山玉跟现在市面上其他项目的玩法完全不同，但这背后实质上是对项目更多的信心，八百来套房子对于背靠做实业的糖王来说，这点钱都不是事儿，何况监管账户里面已经卖出来的钱也是非常充足的
价格、品质、交付原本就是项目开发理所应当，顺理成章要去做到的事情，不搞这个活动，以洋浦·觀山玉项目现在的销售势头和市场热度来看，也是同样能够实现的
洋浦之所以提出“三保三赔”这样一个承诺活动，其实更多的是给买了的业主，和正准备出手的潜在业主吃个定心丸，也是开发商扎根贵阳继续搞开发的诚意了
一个良性的市场，需要的是更多有品质的楼盘来推升整个市场的品质标准，而不是一窝蜂的陷入无味的低价竞争当中去
这一次洋浦的三保三赔操作，也算是积极的给现在低迷的贵阳楼市打了个样
02
9月14号，国家统计局官网公布了2024年8月70个大中城市住宅销售价格指数![]()
八月份70个大中城市，新建商品住宅价格指数，环比下降城市67个，上涨城市两个（上海、南京），持平城市一个（西安），同比下降城市68个，上涨城市两个（上海、西安）具体到贵阳市场来看，8月份价格指数环比上月下跌0.8%，同比去年8月下跌幅度进一步拉大，达到了4.2%的降幅，所以，不管是宏观层面的数据指标变化，还是八月份微观市场上各个楼盘的具体降价，降价已经成为目前贵阳市场的主基调当然，依托华东师大附属贵阳学校西校区落地的消息，意外火起来的湖山郡这种项目的情况比较特殊，不能归入正常市场行情来看![]()
贵阳二手房价格指数环比跌幅0.5%，同比去年六月份的价格下降了6.7%，从四月份以来的二手房挂牌量持续增多，现在的不管是租金还是售价，相比上半年都有了不同程度的下降，而这不仅仅是贵阳，全国70个城市二手住宅价格同比环比都在下降，而且下降幅度进一步扩大
国家统计局今天同步还发布了另一组数据，2024年1—8月份全国房地产市场基本情况
◁左滑查看2024年1-8月份全国房地产市场基本情况
1—8月份，全国房地产开发投资69284亿元，同比下降10.2%，其中，住宅投资52627亿元，下降10.5%
1—8月份，新建商品房销售面积60602万平方米，同比下降18.0%，其中住宅销售面积下降20.4%。新建商品房销售额59723亿元，下降23.6%，其中住宅销售额下降25.0%
8月末，商品房待售面积73783万平方米，同比增长13.9%。其中，住宅待售面积增长21.5%
现在的楼市可以说都是靠政策在延续推动新的销量，挤牙膏式的节奏，出台新政策，销售量就能起来一段时间，没了新政策，楼市行情又开始沉寂起来，然后又等新一轮的政策出台从这些趋势变化其实可以看出，市场对于买房的需求还是客观存在的，只是说出手的信心和支持不足，这又回到了上面洋浦·觀山玉三保三赔政策的作用，不是不愿意买房，只是需要稳定的信心来支撑买房金九还没出来就要结束了，接下来的十月估计市场竞争更加惨烈，哪怕再出政策，出猛招，最终的结果也只能体现在明年开年之后，因为政策的作用是有一定时间延续性的，所以今年的楼市已经没什么悬念了03
具体来看过去这一周市场成交数据的详细情况，感谢贵州省房地产业协会全程数据提供支持，每周数据统计时间以上周五到本周四为一个周期
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统计周期：9月6日-9月12日从上周签约备案数据来看，全市商品房签约总金额13.33个亿，签约面积约13.47万平米，商品房TOP20榜单总销金额就达到了3.36亿元，签约面积3.39万平米跟上周的签约榜单相比较，全市总的签约金额从7.22亿元增长到了这周的13.33亿元，差不多快翻了个倍，但TOP20的签约金额反倒是略微有所下滑，从3.89亿元降到了3.36亿元TOP20项目总销金额有所减少，但全市总的签约金额几乎又是翻倍式的增长，TOP20项目市场占比从上周的五五开，这周直接只占了四分之一的份额说明在下行的市场里面，一旦没有了价格优势，哪怕是头部红盘也少了很多的竞争力，当市面上的楼盘大规模都开始降价促销的时候，价格优势还是能迅速的帮他们赢得市场，那些平时不怎么卖得动项目也都陆陆续续开始盘活了起来![]()
统计周期：9月6日-9月12日这周的榜单有些特别，主打文旅康养概念的中铁青岩健康小镇比较出人意料，以50套，3340.7平米，4564.45万的数据，首次站到了全市周榜单第一的位置，而且13663元/平米的成交均价着实也不低首开紫郡这一波超低价的促销，让它一下子回到了久违的榜单，直接以接近3000万的签约金额排在了第二位，天瀑学府以微弱差距位列第三，龙洞堡六七千的成交均价，充分说明现在的市场只有刚需价格才能带动市场销量中铁阅山湖、洋浦·觀山玉、湖山郡单周以破两千万的签约金额紧随其后，特别是洋浦·觀山玉因为有合院别墅产品的签约，直接把整体均价拉到了接近15000元/平米的水准，要量有量，要价有价，还能做到这个程度很不容易湖山郡目前依旧是热度不减，单周签约量还在20套以上，目前五期新房源也正式开始认购，平层8400-8600元/平米，跃层9700-10500元/平米，相比前期7000的二手房还可以买洋房的时候，有了华东师大附属贵阳学校西校区的加持，价格确实是有了进一步的提升，只是不知道这个支撑够不够牢靠了在TOP10的项目里面，排在第九名的保利公园2010也显得比较突出，签约均价只有4977元/平米，在省会城市的主城区能够以5000块不到的单价买房安家落户，这恐怕是绝大多数同类型城市做不到的，这也算是一种幸福感吧上周观山东板块持续升温，投控观山怡璟和万科都会印象相继开放实景示范区，让观山东的竞争战火进一步变得持续胶着在观山东板块里面，众恒观山云墅是第一个推出来亮相的楼盘，9500元/平米左右的跃层均价，送封窗送搭板送车位，也是主打一个性价比，上周首次进入榜单，以10套，979.92万，排在第19位，这周更进一步，以13套，1338.69万排在了第八位![]()
数据来源：筑房网
从筑房网的实时备案数据来看，截至9月19号，众恒观山云墅总共推出了两栋楼220套房源，目前签约备案量已经有63套，考虑到签约备案数据会比现场实际销售数据有滞后性，打听下来目前项目实际的成交量已经破百在四周直面竞争的情况下，一个月的时间首开还能实现破百的销量，这个成绩也算相当不错了，说明在有足够吸引力的价格面前，项目在某些配套上的不足看起来都不再是问题了这或许也给到后面很多项目一个思路方向，现在的市场，除非项目自身综合配套足够优秀、足够完善、足够丰富，否则，要价格还是要销量，这是一个需要考虑清楚的问题
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