这是“地产屠龙”的第307篇原创文章
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只是说当初市场好的时候有点舍不得拿出来，有点惜售的感觉，到了市场下行调整的今天，反倒是要通过这些核心位置的优质地块来更多的吸引开发商目光了
上周的土地推介会，观山湖区一共拿出了14宗新地块，总用地面积约1128.28亩，其中商住用地11宗，约合1007.83亩，商务商业用地3宗，约合120.45亩
从这些潜在供应地块的位置分布来看，绝大多数都是观山湖目前的热门核心位置，小龙滩板块和北站板块，这些都是离观山湖金融城近在咫尺的热点区域
哪怕是稍远一些的朱昌地块，也是紧挨着地铁一号线终点站窦官站，妥妥的地铁房，更重要的是，就在7月26号土地推介会结束后的那天晚上，贵阳市人民政府与华东师范大学合作办学协议签订仪式的新闻出来了，华东师范大学附属贵阳学校西校区（含初中部、小学部）落址地铁一号线窦官站湖山郡项目附近，华东师范大学附属贵阳高级中学（暂定名）也选定朱昌镇麦乃村
新公布确定引入的华东师范大学附属学校，再加上之前已经开工建设的贵州省希望实验学校，还有贵阳普瑞学校，朱昌摇身一变俨然成了观山湖，乃至贵阳教育资源集中的新高地，这对刚刚推来的朱昌新地块，以及其他后续潜在地块都是很大的利好
这样一来，有地铁，有学校，距离远近似乎就不是大问题了
具体来看看这些地块的详细情况
02
小龙滩板块
从金融城云上方舟，沿着林城东路向东，两公里多一点的距离，跨过西二环就来到了传说中的小龙滩板块，这个距离感还是很核心的
这样的地理位置，可以说是含着金钥匙出生的，在贵阳楼市高峰时期的那几年，旁边中海映山湖和华润悠山悦景拿地价格都突破了7字头，小龙滩板块的土地是被给予了很大厚望的，这个地段，匹配这样的资源，曾经以为六字头是稳稳在手
预期计划赶不上市场变化，几经周折，去年四川众恒和浙江东都分别以3200元/平米的楼板价拿下了板块内的两个地块，这个价格可以说是回归到了价值和价格合理匹配的理性位置
上周六众恒观山云墅项目的实景示范区也正式开放，目前看下来市场的反馈也还不错
小龙滩板块是目前观山湖区离金融城核心区最近的，唯一供地集中可成片开发住宅的板块，整体规划住宅575亩，已出让247亩，待出让328亩
这次总共推出了五宗地块：GS-14-01-05、 GS-14-01-06、 GS-14-01-09 、GS-14-01-11、 GS-14-01-15，其中11号地块里面还有小面积的天然湖水，6号地块的北面紧邻黑石头湿地公园，可以利用的景观资源比较丰富
整个小龙滩板块，已经有了众恒观山云墅、浙江东都两个项目，成熟度和认知度现在可以说已经完全打开了，再加上向南连接到高铁北站板块，整个纵向的发展就一体化起来了
梳理一下小龙滩板块的资源配套，算得上的是成熟完善了：长坡岭国家森林公园、2条高速路、1条城市主干道、金融城商圈、中海映山湖和龙湖天曜的商业配套、大秦肿瘤医院（三甲专科）、观山湖区人民医院（在建三甲全科）
再加上板块内部规划的一个商业用地，两所教育用地（中小学、小学各1个），一个工人文化宫，以及规划中的S2号线干水井站
2.1-2.5的容积率，40-120亩不等的地块大小，景观资源、教育资源、商业资源、医疗资源、交通资源都已经具备，各种拿地条件都还算是比较合理完善，在已经有了先行开拓者的现在，小龙滩板块的这五宗地块，无论对于开发商拿地，还是消费者买房，都是很值得关注的
02
高铁北站板块
高铁北站可以说是这两年观山湖土拍市场的热门区域，2024年下半年更是观山湖楼市新项目竞争的热点战场
2022-2023年观山湖总共成交商住用地19宗，其中有9宗是在北站板块，总成交用地约618亩，其中2022年有252亩，2023年有366亩 热门楼盘誉麓湖、万科都会印象、盼盼君安金檀郡、投控观山怡璟都集中在这一片 2022-2023年观山湖总共成交商业商务用地7宗，其中两宗都在北站板块，总成交用地约19亩，其中2022年有10亩，2023年有9亩
高铁北站板块这次总共推出了5宗地块，其中北站H2、A、19、20四个地块是居住用地，这几个地块都是以前远洋观山天铂项目的后续用地，造化弄人，这么好的地块不能浪费，只能是分割成更利于出让开发的小规模地块
教育资源不足一直都是高铁北站板块的短板，这次推出的几宗地块周围，共计规划五块学校用地，其中有四块均集中在新推地块周边
另外一块北站15-16-17是商务用地，在去年观山湖区的土地推介会上这三块商务用地也拿出来推介过，今年再次拿出来进行推介，只能说现在商业地块的压力比较大，不是一般的开发商能玩得转的
地块位于宏运大道与西二环交叉处，东边隔着西二环就是高铁北站，西临凯里路，南面是宏运大道，北面是北大资源梦想城，3宗用地总共约75.75亩，高铁北站出来就是城市形象，地理位置和地块规模都是不错的，只是说现在的房地产市场行情，很多的项目都在支持商改住调规，纯商务用地开发的难度确实很大
无论从现有配套，还是交通出行，以及跟老城区的联系程度，高铁北站的这几个地块的资源属性都是非常完善的，观山东高铁北热度不减，这几宗地块的出让也是很值得期待的
03
观山西板块
观山西一直都是这两年贵阳楼市供应和竞争的热点，上半年洋浦觀山玉更是成为整个贵阳楼市的新晋明星楼盘，再加上中铁阅山湖、龙湖舜山府、保利时代、万科未来星光这些热点楼盘，整个观山西的关注度可以说是持续不断
这次总共推出了三宗地块：商贸城03、朱昌09-04、金华10
观山西一直都是这两年贵阳楼市供应和竞争的热点，上半年洋浦觀山玉更是成为整个贵阳楼市的新晋明星楼盘，再加上中铁阅山湖、龙湖舜山府、保利时代、万科未来星光这些热点楼盘，整个观山西的关注度可以说是持续不断
这次总共推出了三宗地块：商贸城03、朱昌09-04、金华10
商贸城03地块西面和南面都是西南上城，整个地块往北项目分布很密集，大多数已经开发进入后期，居住成熟度很高
唯一的不足就是方正的地块西侧凹进去一块，建成了加油站，这个对项目定位和客户心理会有一定影响
而朱昌09-04地块，原本在推介会当天我觉得是平平无奇的一个地块了，顶多也就是因为南侧正对一号线窦官站，算得上是正儿八经的地铁房，其他就没有啥特别能拿得出手的竞争优势了
没想到的是华东师范大学附属学校办学协议的落地，一下子让朱昌板块有点黄袍加身的感觉，尽管现在都还只是停留在建设开办的初期，但现有华东师范大学附属贵阳学校的成绩是有目共睹的，贵阳客户对教育资源的关注程度又是非常高的
所以，朱昌09-04地块现在就成了“地铁+学校”双资源加持的地块，热度蹭蹭蹭就上来了
都是一梯队的教育资源，都是还没有出成绩的新学校，都有未来的不可预见性，都位于新兴的板块，两个地块还是有一定的类比性的
从大家聊天反馈的情况来看，选择分布倒是比较平均，没有出现一边倒的情况，也许除了学校本身，大家各自都还有其他衡量选择的标准在里面
至于金华10地块，从位置上来说确实就有点偏了，真要类比竞争的话，可能就要拿来和清镇的楼盘做比较了
观山湖区这次拿出来推介的14个地块，除了极个别偏远，资源弱一点的地块，其他总体来说都是属于核心位置的优质地块，所以下半年的贵阳土拍市场还是很值得期待的
05
具体来看过去这一周市场成交数据的详细情况，感谢贵州省房地产业协会全程数据提供支持，每周数据统计时间以上周五到本周四为一个周期
统计周期：7月19日-7月25日
数据来源：贵州省房地产业协会
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