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这是“地产屠龙”的第310篇原创文章
全文3307字，预计阅读时9分钟
这个夏天，贵阳乃至于整个贵州的宣传热度都很高，凉爽的气候跟外面绝大多数城市的高温异常天气形成明显的反差，“避暑+风景+美食”成为三张主力王牌，吸引着越来越多的人来贵州旅游城市热度一路高涨，但楼市却是一路下滑收不了场，七月份的时候，大概有十个楼盘/组团开启了下半年的降价潮，这个闸门一旦拉开就很难关上，降价保销量就像一剂毒药，吸上了哪能轻易放得下![]()
信息来源：朋友圈线上广告宣传
根据这几天中介销售朋友圈的不完全信息汇总，八月份差不多有十六个楼盘/组团在降价促销，越来越多的楼盘加入进来，观山湖、两城区争先恐后，而且不乏一些好位置的项目，精装价格简直让人大跌眼镜
◁左滑查看近期楼盘降价促销海报
六字头买观山湖高铁北现房，八字头买云岩主城地铁精装现房，降价这个事情，果然没有最低，只有更低
以结果为导向来看，营销的本质就是卖房子，所以当下最有效的的手段看起来就是降价和增加渠道费用
但事实上，营销的本质是了解客户，认识客户，满足客户需求，是当客户一旦想要满足自我需求，有购买意向的时候就会下意识优先想到这个产品，这个楼盘，是先营而后销，是先胜而后战，是充分理解市场洞察客户后更加细分的定位选择，最终把房子卖出去只是顺理成章水到渠成的事情
但现在一切都变了，原本的这一套正向逻辑解决方法仿佛失灵了，也没有多余的时间去验证实践了
价格的刺激看起来是最有效的，才会有电建云岩赋售楼处需要控制进场人流量的情况发生，这场景原本是想都不敢想的，看来市场需求其实一直都是在的，无外乎是价格有没有到购房人心里面的那根底线
所以说降价也是门艺术，都是降价，降多少合适，这个度很难把握，降了不一定能卖得动，不降那肯定就是卖不动的
不痛不痒的意思一下，对销量是根本起不了作用的，从电建云岩赋这波冲击力来看，当房价重回2016-2017年区间，才有带得动带得起来的可能性
现在的贵阳楼市，老盘争相降价跑量保命，新盘就有点四面楚歌举步维艰的味道了，信心满满低价拿地，本以为靠地段、搞产品、做服务，就能在低迷的市场里面杀出一条血路来，只是没想到生不逢时，一上市就进入到了拼刺刀的血红时刻，地段、资源、产品、服务在价格刺客面前，没有丝毫的防御能力
所以，今年的新盘，等也不是，不等也不是，上市的时机点是有些尴尬
对于降价，老百姓是乐见其成的，但每个人又都怕自己成为那个埋在半山腰的韭菜，等等党总是一次又一次的迎来胜利
也许，再等一等，再熬一熬，会迎来更好的新阶段，这个新阶段，包括价格，也包括产品，甚至还有地段
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8月15号，国家统计局官网公布了2024年7月70个大中城市住宅销售价格指数![]()
七月份70个大中城市，新建商品住宅价格指数，环比下降城市66个，上涨城市两个（上海、西安），持平城市两个（吉林、太原），同比下降城市68个，上涨城市两个（上海、西安）从价格指数的变化来看，517新政的影响作用开始放缓，并没有出现持续性的好转，在经历了六月份短暂的回暖后就有些偃旗息鼓了，二手房市场同比去年七月，更是70个城市全部下跌，无一幸免也只有北京、上海和西安这样极少数的城市在这段时间价格持续保持上涨的走势，成交量在6-7月复苏明显，都达到了年内的最高点具体到贵阳市场来看，7月份价格指数环比上月下跌1%，这是自2021年11月以来最大的环比跌幅，同比去年7月下跌幅度进一步拉大，达到了3.5%的降幅，不仅仅是上面说到微观层面各个楼盘的具体降价，宏观层面来说，整个7月贵阳楼市的价格下滑幅度也是非常之大的，降价已经成为现在市场活下去的主基调![]()
贵阳二手房价格指数环比跌幅0.7%，同比去年六月份的价格下降了6.8%，环比跌幅是最近这四年以来最大的价格指数跌幅，一手房不断刷新低价冲击市场，二手房连降价抛盘的路子都窄了很多，除了对口一梯队学校的那几个小区勉强还能稳得住一点，其他的二手房别说成交，连带看都很难
现在卖房，对房东来说，亏的心态是早就做好准备了的，但亏多少才能相对比较快的卖出去，这还需要一个心理建设过程
国家统计局今天同步还发布了另一组数据，2024年1—7月份全国房地产市场基本情况◁左滑查看2024年1-7月份全国房地产市场基本情况
1—7月份，全国房地产开发投资60877亿元，同比下降10.2%，其中，住宅投资46230亿元，下降10.6%
1—7月份，新建商品房销售面积54149万平方米，同比下降18.6%，其中住宅销售面积下降21.1%。新建商品房销售额53330亿元，下降24.3%，其中住宅销售额下降25.9%
7月末，商品房待售面积73926万平方米，同比增长14.5%。其中，住宅待售面积增长22.5%
投资下降、销量下滑、存量上涨，房地产市场的难也不仅仅是贵阳一个城市的难，也不是一个517新政就能解决得了的，所以不用着急，接下来还是会有政策出来的而供应源头上，土地市场同样艰难无比，时至今日，贵阳主城商品住宅土拍市场依然零成交，7月初好不容易挂了一块三马人大附板块的住宅用地，原本以为恩祥是笃笃定定会纳入囊中，没想到经历了中止，再到终止，看来好事多磨，今年土拍实现零突破还得再往后等一等了![]()
从最近这段时间贵阳全市的住宅成交数据来看，无论是开年后中海映山湖A2号楼的降价，还是前段时间中铁阅山湖樾麓组团的促销，还是最新电建云岩赋八字头精装突围，价格都绝对性的带动影响了成交量除此之外，依托人大附教育资源的恩祥仁大甲第，以及依托万象城商业资源的华润九悦可以说自成一派，在楼市下行的今天，这两个项目的价格反倒是略微稳步上行，这也充分说明市场对资源配套的依赖性很大，但这样的例子实在太少太少，绝大多数楼盘能做的就只剩下拼价格了03
具体来看过去这一周市场成交数据的详细情况，感谢贵州省房地产业协会全程数据提供支持，每周数据统计时间以上周五到本周四为一个周期
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统计周期：8月2日-8月8日从上周签约备案数据来看，全市商品房签约总金额6.19个亿，签约面积约6.15万平米，商品房TOP20榜单总销金额就达到了3.67亿元，签约面积3.73万平米湖山郡连续两周进榜，之前一周一跃进入第四名，上周更是以74套，8275.17平米，6072.08万的数据冲到了全市单周第一的位置目前签约备案体现出来的都是项目前期团购的数据，华东师大附属学校贵阳学校西校区7月26号落地的消息公布后，这段时间的销售数据暂时还没有体现，不过从现场的人气看反馈来看，关注的人还是比较多的大家对优质教育资源落地的认知也变得更加理性，通过名校加持确实是能带动销售，但对于价格的上涨短期就不要期待太多了，事实上现在的销售价格跟之前也没有明显的涨价行为
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从项目的宣传海报也可以看得出来，重点突出教育资源的价值和观山湖地铁低总价现房，这些都是比较能击中客户需求的点，至于最终能否达到成绩实现预期，那就只能交给时间了
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统计周期：8月2日-8月8日从上周的住宅成交榜单数据来看，前三名的湖山郡、铁建城、天瀑学府的成交单价都是七字头和八字头，说明这段时间刚需价格才能带动市场销量，湖山郡一己之力占了前二十强六分之一的签约金额TOP10的门槛勉强保持在千万的水平，而TOP20的门槛下滑到了600万，相比前两周TOP20周榜单1200万的门槛，市场签约量缩水一半原本七八月份对市场的期待来自于观山东大量新盘的推出上市，但在众多老盘降价促销为围堵之下，新盘也很难走出独立新气象这样的市场环境，一个项目想要活下来，火起来，地段、资源、产品都很重要，但既有又有还有这样的楼盘太少了，傍资源已经胜过做产品，当啥啥啥都有，但啥啥啥不强的时候，就只能进入用价格拼刺刀的困境里面了找个小本子，拿支笔出来圈一圈、画一画、记一记，接下来你心目中还有哪些楼盘可能会降价
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