司法实务中，关于不动产登记簿记载的担保范围与抵押合同约定的担保范围不一致时，共有两种不同的裁判规则。
第一种，以不动产登记簿记载为准。此种情形是在不动产登记制度逐步规范和完善的前提下，尊重物权登记公示公信的体现；
第二种，以抵押合同约定为准。此种情形是在不动产登记制度不规范的前提下，基于实用主义视角的特殊处理，这是九民会纪要时期的一种过渡性安排。
如何认定不一致，就成为司法实务判断的关键。最常见的是，2021年之前的不动产登记范本中，没有关于担保范围的规定。
但本案是将在建工程的价值填写在了被担保债权这一类别处。实际上，在建工程设定抵押时，登记机关要求将在建工程的评估价登记在被担保债权处。此时，就造成了被担保债权的数额在登记簿和合同的规定不一致。此时，按照上述逻辑，要以抵押合同的约定为准。
案例六
王某夫与某资产管理公司等金融借款合同纠纷检察和解案
【关键词】
金融借款合同 抵押范围 民法典适用 检察和解
【基本案情】
2014年5月，昆明某商贸有限公司（以下简称某商贸公司）与昆明市某农村信用合作联社营业部（以下简称某农村信用社）签订《流动资金借款合同》，某商贸公司向某农村信用社借款1500万元。同日，某农村信用社与王某夫签订《抵押合同》，约定以王某夫名下昆明的一套房产为《流动资金借款合同》作抵押担保，并办理了抵押登记手续。抵押登记他项权证上记载“被担保主债权数额365万元”。2016年11月，某农村信用社与某资产管理公司签订《债权转让协议》，某资产管理公司依法受让债权及从权利，成为新债权人。2020年1月，因某商贸公司不履行还款义务，某资产管理公司向昆明市中级人民法院提起诉讼，要求某商贸公司偿还借款本金、利息、罚息、复利等合计2400万元，王某夫在抵押房产价值范围内承担抵押责任。
昆明市中级人民法院认为，某商贸公司未按期足额偿还借款本息，构成违约，王某夫与某农村信用社签订《抵押合同》并办理了抵押登记，抵押权已依法成立，抵押权随主债权转让，某资产管理公司有权对王某夫的抵押物折价或者以拍卖、变卖后所得价款优先受偿。王某夫不服一审判决，认为抵押登记内容与《抵押合同》约定不一致、一审判决以《抵押合同》约定内容判定案涉抵押物担保范围适用法律错误，遂上诉至云南省高级人民法院。云南省高级人民法院认为，王某夫他项权证记载的事项不是关于案涉抵押担保范围的约定，应以王某夫签订的《抵押合同》约定内容作为判定案涉抵押物担保范围，一审判决对此认定并无不当，判决驳回王某夫的上诉请求，维持原判。王某夫不服二审判决向云南省高级人民法院申请再审，再审法院裁定驳回王某夫的再审申请。
【检察机关履职情况】
受理及审查情况 王某夫向云南省人民检察院申请监督，主张应按照他项权证上记载的事项承担抵押责任，人民法院根据抵押合同认定抵押责任错误。检察机关依法受理后查阅了案件卷宗，并实地对房地产中心办理他项权证的情况进行调查核实，全面了解案件基本事实和发生的背景。经向昆明市不动产中心、官渡区不动产中心等多地调查发现，案涉他项权证办理是在2014年，系《不动产登记暂行条例》实施之前。当时，云南省不动产登记簿的栏目设置未完整、清晰地记载登记事项，抵押登记簿未设置担保范围、抵押物评估价值栏目。当事人只能在“被担保主债权数额”一栏中填写当时房屋评估价值，有的直接填为0。调查过程中，房地产中心也无法出具他项权证抵押担保的范围证明，并回复办案人员因系统设置问题，抵押范围以法院判决为准。
检察和解 检察机关认为，本案争议焦点是应以《抵押合同》约定内容还是以他项权利证书记载内容承担抵押责任。在查阅案卷、调查核实、听取各方当事人意见后，检察机关了解到双方均有和解意愿，但在给付金额方面，双方心理预期差距较大。对此，检察机关打破“就案办案、机械办案”的工作模式，确定“检法协作避免程序空转”的工作思路，从平等保护双方当事人合法权益角度出发，决定召开案件公开听证会并邀请执行法官一同参与。在听证会上，结合案件证据情况及《民法典》的相关规定，分别向当事人详细分析诉讼利益及风险，提出差距较小的和解方案，进而引导双方利益目标达成一致。在检法两家的共同努力下，双方当事人在听证会上签订和解协议，执行法官依据检察和解协议的内容，组织当事人达成执行和解。最终，王某夫撤回监督申请。
【典型意义】
（一）检察机关办理涉抵押权纠纷时应全面审查当事人之间的担保合意，并结合抵押登记情况对案件事实进行综合判断。本案中，不动产登记薄缺少“担保范围”一栏，导致当事人办理抵押登记时只能在该栏填写具体数字，造成抵押登记记载的被担保主债权数额与抵押合同约定的抵押担保范围不一致。原《担保法司法解释》第六十一条规定：“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。”但不动产登记簿中登记栏目缺少“担保范围”是普遍现象。司法实践中，多数法院会按照抵押合同约定的担保内容支持优先受偿范围，少数法院会根据登记的内容认定优先受偿的范围。不同认定标准导致抵押权人优先受偿的范围发生重大变化。检察机关应准确理解《民法典》第一百三十三条对民事法律行为的规定，深度挖掘法律行为与证据表象之间的关系，通过释法明理，修正当事人意思表示的瑕疵，从根本上化解矛盾纠纷。
（二）检察机关应深入践行新时代“枫桥经验”，通过释法说理引导当事人妥善解决矛盾，将检察和解贯穿于民事检察监督案件办理全流程。检察机关应当通过深入了解当事人的真实诉求，引导当事人理性面对事实，理解尊重法律，从根源上化解纠纷，定分止争。在开展检察和解时可邀请执行法院派员见证，促使双方达成执行和解协议，并跟进督促执行，一方面能保证和解协议充分落实，另一方面能依法平等保护各方民事主体合法权益。本案办理中，检察机关以《民法典》出台为契机，坚持抗诉与息诉并重理念，努力构建多元化民事检察监督格局，始终贯穿检察和解理念，通过利益协调解决多年纠纷，既减轻了法院的执行压力，节约司法资源，又减少了当事人诉累，切实维护当事人合法权益。
