预售商品房交易中，开发商的阶段性担保责任极为常见。《民法典》施行前，由于抵押预告登记并不产生优先受偿效力，故通用合同文本均约定开发商阶段性担保的保证期间应至预售房屋产证及抵押权证交银行收执之日止(类案:2487MZ4554)。但新法实施后，《担保制度解释》第52条明确规定，抵押预告登记在特定条件下可具备优先受偿效力。当银行已对预告登记的抵押物享有实质抵押权后，开发商是否仍需依照原合同约定继续承担阶段性担保责任？
近日，上海金融法院审结一起金融借款合同纠纷案，运用合同解释的方法，从阶段性担保责任的目的及性质、商品房预售交易的行业惯例入手，明确了：阶段性保证系开发商为担保银行在贷款发放后、房屋抵押权设立前的债权风险而提供的担保，与房屋抵押担保互为承继、而非并存关系。抵押权证只是抵押权取得的表征，而非权利本身，在银行已可实质行使抵押权的情况下，开发商的阶段性担保责任应当免除。
城市房地产抵押管理办法（住房和城乡建设部令第52号，2021年3月30日）
类案:2487MZ4554
案 情
2009年12月，G银行（贷款人、抵押权人）与严某、王某某（借款人、抵押人）、严某某（其他抵押人）、K公司（保证人）签订《借款合同》一份，约定：
G银行向严某、王某某提供个人住房贷款用于购买案涉房屋，若借款人未按合同约定按时偿还贷款本息，则贷款人有权宣布贷款提前到期，要求立即偿还全部贷款本息和其他应收款项，处置抵押物；贷款人、借款人、其他抵押人应办理抵押登记手续，申领房地产抵押登记证明，交贷款人保管，借款人申领到房地产权利证明之日起十日内，将该证明复印件交贷款人收执；k公司为案涉合同项下贷款提供阶段性连带责任保证，保证期间从贷款发放之日起至该抵押物的房地产权利证明复印件和房地产抵押登记证明原件交贷款人收执之日止，保证人完全履行保证责任后，贷款人债权得以全部清偿的，保证人可向借款人追偿。
严某、王某某归还G行借款本息及逾期利息，K公司对严某、王某某的付款义务承担连带保证责任，驳回了G行的其他诉讼请求。
G行、K公司不服一审判决，分别上诉至上海金融法院。
裁 判
上海金融法院经审理认为：
第一，关于本案的法律适用。
本案的实体争议有两项：
抵押权预告登记权利人是否可就抵押财产优先受偿；
K公司应否承担阶段性保证责任。
引起争议1的法律事实为2009年12月24日抵押权预告登记的设立，该事实发生于《民法典》施行前，当时的法律未规定预告登记具有优先受偿效力而《担保制度解释》有规定，按照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第三条，应适用《民法典》及《担保制度解释》的规定。
引起争议2的法律事实为2009年12月10日签订的《借款合同》中关于阶段性保证责任的约定，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款，应适用《合同法》《担保法》的相关规定。
第二，关于G行享有的房屋抵押权。
案涉房屋虽然直至本案诉讼时尚未办理抵押权本登记，但此系严某、王某某、严某某因个人原因未能配合所致，故G行“能够进行不动产登记”的条件客观上尚不具备，本案的抵押权预告登记仍处于有效状态。根据《担保制度解释》第52条第一款，G行享有案涉房屋的抵押权。
第三，关于K公司的阶段性保证责任。
《借款合同》虽约定，K公司的保证责任至案涉房屋产权证及抵押权证交G行收执之日止，但对该条款的解释不应仅拘泥于所使用的词句，而应探究当事人的真意，结合行为的性质和目的、交易习惯及诚信原则进行解释。由于旧法未规定预告登记的优先受偿效力，为保障银行在贷款发放后、房屋抵押权设立前的债权风险，开发商通常为银行提供阶段性担保。因此阶段性担保与房屋抵押担保系互为承继、而非并存关系。本案G行和K公司的真意亦是如此，在银行已可实质行使抵押权的情况下，如仅因未取得上述文件而认为其可继续享有开发商的连带责任保证及房屋抵押的双重担保，无疑将与双方当事人的缔约目的相悖，也有违诚实信用原则，缺乏经济上的合目的性和正当性。
据此，上海金融法院改判K公司对严某、王某某的还款义务不承担阶段性保证责任，支持了G行对案涉房屋行使抵押权的诉讼请求。
在处理新旧法衔接过程中发生的民商事纠纷时，应充分尊重当事人的缔约目的。根据行业惯例，阶段性保证是担保银行在房屋抵押权设立前的债权风险，与房屋抵押并非并存关系，通过分析交易上的合理性，否定银行获得双重担保的可能，符合商业逻辑与交易习惯，实现了司法判断与商业预期的耦合。
在房地产行业呈现下行态势，资产负债率高企、资金流动性放缓的背景下，阶段性担保责任作为房地产行业潜在债务的重要组成部分，通过明确开发商阶段性担保责任的解除条件，使其免于负担法外过重的连带赔偿责任，实现了债务负担上的分配正义，一定程度上，也将有助于房地产行业的长远稳定发展。
预售商品房交易是我国房地产行业的重要业态，开发商阶段性担保条款在其中具有普遍性。通过该案判决，为预售商品房交易各方梳理正确、合理的规则预期，有利于强化诉源治理，减少交易中潜在的诉讼发生。
