最近，佛山疯传多个地块将干到130%实用率。搞得二手业主人心惶惶，购房者们被忽悠得一愣一愣。
作为建筑设计专业出身的我们，起初对此哭笑不得，后来被误导的读者越来越多，我们真的坐不住了，决定科普打假。
我只想说：把佛山二手房彻底搞死，对大家有什么好处？为什么要违背基本常识去带错误的节奏？是真不懂，还是装不懂？
希望广大读者擦亮双眼，听我娓娓道来。
如果你接下来想在佛山买房，却难以抉择，不妨加司令微信，先交个朋友观察，再考虑深度咨询。
是这样的，近1个月佛山有3块地拍出，分别是宏宇拿下的南桂路城市广场地块、南控联合拿下的石啃六亩围地块、佛山城发拿下的张槎地块。
这3块地不但都采用新规户型标准，还进一步提高了阳台可赠送面积的占比。
即套内阳台(空中花园、入户花园)面积超过套内建筑面积的30%时，则 30%以内折半计算，超过30%部分全部计算。
然后，有些媒体就把该政策错误地解读成未来户型实用率干到130%了。
这数学水平和专业能力有这么差吗？
难道未来这些地块起房子，是不需要公摊电梯厅、电梯井道、逃生楼梯间、电水井房吗？
即便是今年新规户型的神盘--龙湖御湖境，公摊率也在20%左右。
咱们用最简单的数据，假设建筑面积100平，公摊20%，套内建面80平。
为了好计算一些，设定阳台占套内30%等于24平，这里赠送12平。则实用面积为80+12=92平（实际计算时阳台部分不算在套内建面），但数据差别不大。
然后再加飘窗面积，就算这户型东南西北围成一圈全是飘窗，了不起算周长42米，飘窗宽度0.6米，这里就25.2平。
92+25.2=117.2平，哪来的130%实用率？
而且实际上100平建面，全屋飘窗顶破天就10多个方，它最后实用率能上到110%已是烧高香。以为开发商的土建不需要成本咩！
继续以龙湖御湖景为例，我们此前在项目样板间详细测量了4座03单元约142平和02单元约112平每个赠送空间的尺寸。
其中，阳台、飘窗（卧室、洗手间、进门口玄关、厨房）涉及的每一堵墙，我们都左右各多计算了10cm墙体厚度。
最后得出142平实际实用率近98%，111平实际实用率99%（不含门口防火门进去位置）
而龙湖御湖境的阳台赠送标准是去到套内面积20%内，可赠送一半。
而上面3个地块可以去到30%，多了10%。但有5%要算面积，理论上就多赠送了5%。
御湖景境的实用率按开发商说法125平可去到105%，假设该数据为真，那理论上，上面3块地未来实用率也就在这个基础上加5-8%。
但很考验开发商的产品开发能力，如果想继续提高实用率，怎么办？
压缩电梯井道、逃生楼梯等空间，搞2梯6户，公摊就降下来了，实用率就拉升了。但这样有啥意义？
所以说那几块地要干到130%实用率，不是妖言惑众吗？稍微懂点数学和楼市基本常识，都能想到不可能。
哪怕你搬出同样新规、产品力爆表的华侨城纯水岸，它把2梯3户的产品公摊率做到了17%，比龙湖少3%。
但也符合我们上面说的再多个5-8%，距离130%还有明显差距。
新规之前的户型，阳台也可以占比去到12%、15%，也送一半。甚至再往前的户型，还可赠送空中花园不算面积，实用率不比新规低多少。
但一些媒体专业能力堪忧，只会疯狂呐喊，制造焦虑。
我们承认新规户型比之前户型的实用率有较高提升，这是事实。
但不是张口闭口就130%实用率，更不能在计算过去户型实用率时，只计算套内面积，不计赠送面积，这样算出来的实用率跟新规比当然相去甚远，但这明显不讲武德，蛊惑大众。
具体可以参考我们前段时间的这篇科普文章：佛山楼市乱相：尬吹新规户型，踩死所有二手！
写在最后
理论上，佛山明年有项目把实用率干到130%是有可能的，但不是上面那几块地，而是第四代住宅。
按照规划，四代宅赠送的空中花园可占到套内面积30%，甚至有40%的，且全赠送。再加上飘窗，理论上有可能去到130%实用率。
但前提是不能封阳台，否则就违约受处罚。而且要种花种树，不能随便作它用。所以严格意义上，这部分不能全算实用面积，你说是吧？
好了，以上篇幅有限，我们也不想再赘述。
希望老铁们能保持独立思考、自主判断的能力，不要被道听途说打乱了你的思维和节奏。
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