上月中，我们写了桂城城市广场地块的文章：独家！明年佛山豪宅洗牌，城市广场深度剖析及价格预测
当时是基于此前官方公布的效果图，并且忽略了地块东南西北4个方向的红线退让做的规划预测。
比如下图，规划的小学位置是在远离桂澜路的东侧（学校安静不受桂澜路车流打扰）
但最近，我们拿到了该项目的楼栋规划图和户型施工平面图，非最终定稿（估计很接近）。
此刻我们不方便公开展示，毕竟项目还需要进一步调整（避免侵权）。但说真的，呈现出来的规划，比我们此前的期望要低。
感兴趣的老铁可以后续跟我们面对面交流，我们梳理了大概的选筹方案（结合楼栋布局、朝向、不利因素等要素）
下面结合我们此前的预测，再梳理一些关键数据。
项目总占地面积68922.62㎡，分A、B两区，其中B区纯商业性质。
其中A区占地46223.74㎡，容积率不高于2.4，限高150米，还要配建1所小学。
根据我们此前推算，扣除配建小学，加上红线退让，纯宅地占地面积应该不足3万㎡。
地块确定要做6栋住宅，面积约139-280㎡之间。
此前我们做了些推测，比如至少有5栋超高层、做T2和T3的布局（不可能做T4）、实用率有机会超100%、百米楼间距、货量五六百套等等。
但我们着实没猜到宏宇能量真大，规划的小学被挪去了西边桂澜路边上，不是原先官图显示在东边。
这使得住宅距离桂澜路更远些，当然以桂澜路的车流噪音（还有北面200多米的佛平路高架），这还不够，还要考虑朝向。
整体的楼栋排布可以参考平洲广雅院，左边两栋T3，右边3栋T3，都是品字型的塔楼，中间T2是板楼，下图可参考站在广雅院南大门的视角。
当然宏宇没有这么密集的既视感，毕竟就6栋楼，还都是大面积，广雅院可都是刚需刚改户型。
按照我们收到的猛料，项目6栋楼全部超高层设计，3梯3户有5栋，T2只有1栋，楼层从37-40层不等。
其中，约139㎡入门面积占比不少，大概5个梯腿接近30%，主阳台有东南向和西南向。
我们在楼层平面施工图上详细计算了户型每个空间的尺寸，相加得出了实用率差不多100%（不含私家电梯厅，墙体厚度只能大概预估）。
因为超高层设计，公区电梯井道及2层避难层的分摊，实际实用率比普通平层降低4%-7%左右。
好了，关于项目更多的劲爆猛料和选筹策略，感兴趣的老铁可与我们进一步沟通。
找专业的人·做专业的事
如果您想找佛山的新房、二手笋盘，那就选择佛系团队定制全流程方案：
①买前咨询和需求详细剖析； ②分析学区、挑板块、选楼盘、配房源； ③深度陪看、拆解目标房源、摆台谈价； ④跟进签约、信贷按揭|过户一条龙； ⑤服务持续到收楼，还提供验房服务。
扒开佛山板块真相
禅桂顺二手系列
桂城：石啃 桂城老城 桂城东 金高A区 保利花园 金高B区 金高外围双雄
禅桂中小学排名
桂城：桂城公办小学 桂城公办初中 灯湖中学招生大爆炸 桂城中小学学区
佛系的干货分析
想了解更多楼市干货 关注咱家公众号吧！
