描述了背后原因，一方面去年佛山土地市场惨淡，大多靠国资兜底；另一方面很多地块进度慢悠悠。不过它规划面积139-280㎡，跟普通刚需刚改无缘，倒是可重点关注这2块地：城北近叠滘保利鲤鱼沙地块、桂城石啃六亩围地块（琅悦对面钢材市场地块，今年铁定不出来卖）。鲤鱼沙地块会先出来，我们收到些猛料，近期也会单独撰文，感兴趣的老铁可以加上我们沟通。今天我们先庖丁解牛，深度剖析季华路上佛山金铂中心斜对面的六亩围地块。![]()
它会是超新规产品设计，阳台占比去到30%（听说南海区只有2个配额），户型实用率会突破100%。
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位于禅桂交界的季华路+桂澜路交汇处，位于在建地铁4号线石肯站上，斜对面是金铂中心。![]()
占地约5.5万㎡，容积率2.8，南海国资以总价超16亿拿下，楼面价约10500元/㎡，目前已完成备案。根据公示，最快6月动工，预计完工于2028年11月。目前地块还未动工，地块周边还有高压线，后续应该要做地埋处理。
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地块周边配套
该地块属于地铁上盖，就在4号线石肯站旁，不过4号线在建设当中，交付前大概率搭不上4号线。
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地块周边商业发达，东南侧就是金铂中心，人气相当旺，南侧是鹏瑞利广场。![]()
北面是鸿堤肉菜市场，价格“便靓正”，烟火气非常足。![]()
该地块位于桂城石啃，但大家都知道石啃的综合教育水准，目前在桂城几乎是吊车尾的存在。按照周边二手学区，对口桂园小学及石啃中学，小学虽说还行，但接送距离远，不过有校车，但初中几乎排名垫底。![]()
不过附近有规划中的石门怡海学校，听说会跟石啃中学合并，或采用一校两区的形式，但后续能否分到那里，还是以教育局公布为准。该地块位于桂澜路及季华路的交界处，部分楼栋还会挨着十字路口，这很考验项目的楼栋排布及日后的隔音降噪。![]()
我在现场用分贝仪测试，白天约60-70分贝，夜晚估计好点，未来尽量选择靠西北角的楼栋。![]()
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竞品项目对比
目前同板块有保利琅悦在售，两个盘有较多相似点，同属桂城石啃，客群几乎一致，都是新规产品，两个项目是直接竞争关系。琅悦优势在于楼下的学区，几乎能确定读到楼下的石门怡海学校，交楼时间更早。六亩围地块优势是地铁上盖及周边生活配套丰富，地理位置更优越，占地面积比琅悦单一地块大，户型实用率更高。年前琅悦89㎡总价普遍190来万就能上车，单价差不多贴着2万了，其它主力户型价格区间也在2.2-2.6万之间。除此之外，奇槎板块、禅桂交界的城北和朝安、城南，甚至包括平洲等盘，都和六亩围地块存在竞争关系，具体选筹策略对比，欢迎和我们私聊（包括附近6个二手盘，我们也非常熟悉）![]()
撇开地块的教育不确定性，基于它禅桂交界的地理位置、交通和生活配套上的便捷，是刚需、刚改及改善群体喜欢的。综合2025年市场综合竞争，估计六亩围地块未来也会适当以四房为主，鉴于高实用率的优势，可能会有100-139㎡的四房产品，还会配有89㎡高实用率3房。走量的小面积肯定往季华路和桂澜路边上靠，为大户型挡噪音。也许园林中心会有两梯两户的大平层，面积在160-180㎡之间。这仅仅只是预测，仅供参考，至于后续会做怎样的产品，我们拭目以待。但可以肯定，2025年禅桂市场上的很多在售盘，都会因它而颤抖。未来想要更清晰的选筹思路，欢迎加上我们保持长线沟通。
