桂城南桂路地铁站上盖的宏宇城市广场进度正快马加鞭，据说近期就会公布案名，元宵节前后可能亮相临时销售中心，最快3月底开异地板房，就在商业地块上。
前天我们分享了桂城宏宇城市广场地块的部分规划数据和分析看法，罗列了些具体参数，很多老铁感兴趣。
详情可点击：猛料！桂城城市广场地块部分规划数据流出
但我们有些读者一直被杂乱的以讹传讹的信息误导，纷纷来找我们求证。
实际上很多老铁都在怀疑，很多宣传夸大事实了，今天我们就踢爆“新规户型实用率随便120%、130%”的骗局。
关于城市广场更多猛料和犀利点评，及不利因素分析等不便公开说（比如噪音、私密、体量、朝向等等），老铁们可以和我们保持沟通，看看什么才叫专业。
项目规划的6栋楼全是超高层，和我们上个月中猜测基本一致，大体在37-40层之间。
小学位置从原先的东侧移去了西侧，挨着桂澜路，为住宅挡了部分噪音，感觉有点委屈小学生了。下图是原先的参考官图：
据说项目采用4栋3梯3户，品字型结构，2栋T2楼王，分列东西两边（理论上还有变动的可能）
品字型全部做到专梯专户，独立电梯厅，3个户型全部南北对流双阳台设计。没有飞机户型，楼栋全部呈东向或者西向偏移，没有正南北的朝向。
不过有户型做了4卫，但其中一个竟然是暗卫。
最大的T2板楼正南北朝向，有可能会做毛坯，给土豪们自己装。
以上所有信息现在还没敲定最终方案，我们静待公布。
到底多少人还信新规实用率130%？
关于户型实用率，很多人一直被误导，被洗脑，被当傻子。
大部分开发商和媒体都在吹新踩旧，实际上过往优秀旧规楼盘实用率不输当下新规楼盘，甚至更高（见文章：佛山楼市乱相：尬吹新规户型，踩死所有二手）。
但别人说阳台占套内面积去到30%，使用率就能干到130%，你就信了。
这是无稽之谈啊，咱得有独立思考和求证的能力呀。我们这就给大伙儿展示一下，啥叫专业严谨的态度。
我们实测了城市广场的楼栋施工CAD平面图，上面有详细的尺寸标注。
以约139㎡户型为例，套内+赠送面积约140㎡不到，顶破天就100%出头一丢丢，还包含了所有墙体面积，和130%相去甚远，哪怕加上门口私家电梯厅也才几个方。
包括市面上的龙湖御湖境、保利琅悦、华侨城纯水岸、东建天赋龙湾等新规产品，实用率大多也在100%左右，而城市广场相比这些项目还是超高层，3梯3户，天然就公摊更高些。
想要再提高户型实用率，那就只能缩小公摊面积，比如把电梯井道、电梯厅、逃生通道等公共区域做小，或者做小高层、复式/局部复式（交楼后现浇楼板）。
我们此前多次写文章科普此类知识，但依然止不住部分读者死心塌地相信新规户型使用率能干到120%、130%，给人家洗脑洗得彻底。
关于项目其它户型、楼层平面图我们都有，都分别测算了对应户型实用率，不可能那么离谱，想知道其它户型实用率可私聊我们。
老实说，项目户型有爆点，但也有槽点。
比如160多方就做了4房4卫（3主套），不过个人觉得那个公卫做了暗卫不妥，可考虑封掉做储物间，但就失去了公卫。如果把暗卫和相邻的套卫打通成一个明卫，把公卫做大些，似乎更和一部分群体心意。
其它专业客观点评，各位老铁可以和我们详细交流。
最后，希望各位老铁在买房路上小心谨慎，不要被杂乱的楼市信息带偏了思路，一定要保持独立思考和求证的能力。
买房是人生大事，如果有疑惑，请尽量咨询专业靠谱、踏实严谨、观察细致的团队，你的每一次选筹决策都需要完整的逻辑闭环。
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