撰文：楼尚书|复核：楼司令
日常我们很多文章都被某些没节操的同行中介盗用拍视频（还搞成原创，无任何来源标注），接下来我们要开始维权了，希望老铁们协助提供线索，非常感谢！
佛山今年已拍地块中，就地段价值和热度而言，桂城原城市广场地块是最靓的仔，这里是桂城居住区的核心地段，我在灯湖居住多年，一直比较喜欢南桂路一带的烟火气。
▲地块拆之前
▲地块现状
作为灯湖老鸟，亲朋好友的娃多在灯湖桂城几所名校上学，城市广场周边及千灯湖一二手行情，一直是我关注的日常。
我们团队不少人是建筑设计专业出身，今天这篇文章带点科普，画了CAD草图，结合我们的思考抛砖引玉。
如果你对城市广场项目有意向，可以先加上我们，私下交流不会写在文章里的内容（我们实在不想被其他同行剽窃）：
地段价值和优缺点分析
城市广场地块占地面积不小，AB地块加起来约6.9万平，宏宇拿地总价18.35亿，名义楼面价约12658元/平，乍看好低啊。
但因地块本就宏宇所有，加之定向商业规划要求，市面几乎没有其它开发商有资格参拍。那些看楼面价就幻想明年单价2万买到的人，只能是意淫了。
先估算一下地块真实楼面价
因为需要配建小学和商业，有业内人士测算，真实楼面价不低于1.8万/㎡。
如果完全放开竞拍条件，它的楼面价绝对不低于建发在大沥拿的天峯地块，即起码2.1万+。
作为生活在这一带多年，我啰嗦一下地块优点：
它的地理位置优越无需多言，桂城真正的中心，所在板块拥有丰富而平衡的综合配套，交通、教育、商业没有短板。
说个有趣的事，我们之前服务过多位卖掉金高买桂城东/雷岗二手房的买家，他们皆因金高的烟火气不足才置换（当然因人而异）。
周边商业多到泛滥，教育也是王炸，中心小、南实、瀚文等名校资源（当然地块不对口，下面会说到），还有大量教培机构...桂城东五大金刚所在地。
关于它的缺点也不少，下面只简要罗列，不详细陈述，避免被某些没节操的同行轻易剽窃，想了解的可私下咨询，还望海涵。
①实际住宅地块不大，和其它竞品盘对比，我们有详细数据；
②周边较多噪音源环绕，考验开发商的规避取舍和后续的选筹策略；
如果你拿捏不准，那还是加上我们先，日后再给你选筹建议。
③该盘未来学区或被挑刺；
未来大概率对口配建小学+桂江一中，灯中是不可能的。其中小学18个班，比较小，初中口碑一直不错，但这个组合会被名下无佛山顶级学区的鸡娃家庭挑刺；
④关于开发商的品牌/实力；
这个缺点仅限部分买家眼里，他们对宏宇的品牌影响力、财务稳定性、交付能力、产品设计质量及未来的物业管理能力存疑。
但据说宏宇也有洽谈合作对象，是否独立开发，也不好说。
还有若干缺点，这里先作保留。未来你真有心要买，我相信你不会介意跟专业人士多交流。
一句话：做得好，就是佛山城市配套综合最丰富的新一代改善豪宅，如果做得一般，那也是禅桂爆盘，宏宇不至于拉胯。
产品（假设）和竞品痛点分析
地块规划6栋高层+超高层住宅，面积约139-280㎡之间。以下是我们作为行业人士的假设：
①关于楼栋规划排布的假设；
按扣除配建和户均面积200㎡来测算，货量大概五六百套。按宅地净占地约3万㎡规划，结合楼距/采光/视野/私密等要素，我们认为它有可能采用半围合式设计，我们用CAD软件画了几个草图，下图只展示其中之一（其它排布方案和梯户比在该基础上调整）：
上面的楼栋排布和分配，是我们结合了城市广场实际地形和尺寸，并参考了千灯湖、平洲几个在售盘产品规划参数做的（时间有限，没有做高精度和sketchUp建模）
北面可能会有3栋T2板楼大平层，面积可能去到200-280㎡之间，南面可能会有两栋以139㎡入门级四房起步的T3塔楼超高层（可参考龙湖御湖境、华侨城纯水岸或保利天汇T3布局，不太可能做T4）。
所有楼栋南北可做到百米楼间距，最大化避免了千灯湖某豪宅存在的严重私密性硬伤。未免得罪人，这里不明说。
我们预测：如果项目用尽容积率，那6栋楼里至少有5栋是超高层。最近大家对超高层热议，等这阵风过了，抵触情绪会减弱。
②户型为超新规设计，实用率有机会做到超100%（但建议看回我们这两篇文章：妖言惑众！佛山这几个盘干不到130%实用率、佛山楼市乱相：尬吹新规户型，踩死所有二手）
考虑到超高层（扣除2层避难层公摊，实用率降低4%-7%左右）或两梯两户公摊大，如果设计得当、偷面积讨巧，我们预估实用率能做到95%-105%之间（按开发商宣传口径可能更高些）。
但别全信开发商和部分媒体宣传的大幅超越其它二手房，尤其改善豪宅类产品。我们实测了几乎所有新规项目，得出和旧规平均线以上的项目，多在5-10%的差距（公认的烂产品楼盘除外）
请关注近期我们将发布的文章：【佛山新规VS旧规豪宅，差距有多大？】一文。
③经过我们的观察调研，几乎所有新规/四代宅和同期较优秀的旧规新房/二手（不管广州还是佛山），都存在些隐私、私密、风水（对角线冲）或视野方面的问题。
原因是主卧和客厅为了偷面积做了两三面飘窗，但因楼距近，无可避免带来近距离对视的问题（禅桂有豪宅盘对视距离窄到只有6-10米，宽的也不过20来米）。
佛山不少新规盘，大户型主卧或阳台几乎都对着8-20米开外另一户的主卧窗户或阳台，站在客厅阳台很难避免近距离望另一户人家主/次卧的窗户。
希望城市广场在设计上有所创新，更好解决新规/四代宅在私密、隐私、对视、风水方面的问题。
关于四代宅的痛点，我们这篇文章也详细阐述了：第四代住宅的诸多痛点，能否在佛山楼市被化解？
前景客群分析及价格预测
这块地的潜在目标买家众多。
首先，附近老旧小区众多且购买力强，板块多年未有新盘，不考虑外溢买家，附近一堆业主有能力和需求置换。
其次，潜在买家来源广阔，南桂路前后5个站有不少潜在改善买家，及季华路和平洲一带，包括部分广州客。
竞品方面，最可能和城市广场直面竞争的是万科瑧府和招商华玺二期地块，它们一期已尾声（下图为万科瑧府）
二手方面，大多产品设计、户型实用率和城市广场无法媲美。
不过周边也有实用率较高的楼盘，如保利星座和金御华府（部分平层实用率可达120%以上，华府有个140多平可做5房3卫且尺度大，市面极罕见）
但毕竟廉颇老矣，小面积勉强有优势，但大户型难被市场高价接纳。
未来价格预测
城市广场主打改善和豪宅，预计将结合千灯湖一二手豪宅售价和市场需求进行定价，肯定会高于周边二手。
不少潜在买家很希望城市广场主力售价低于3万，但站在客观分析的立场，我们认为绝对不可能。
关于背后详细的定价逻辑及参考标的，我们不在这里公开，避免被同行剽窃。
想进一步了解，还请与我们详细交流。未来你真有心要买，我相信你不会介意跟专业人士多交流。
好了，篇幅有限，就此打住，欢迎老铁发表高谈阔论，感谢
希望老铁们能保持独立思考、自主判断的能力，不要被业余人士带乱了思维和节奏。
买房是人生大事，你需要多咨询人。但一定要咨询真正专业、靠谱、踏实，能给你逻辑闭环、助你独立思考的良心人士。
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扒开佛山板块真相
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